賃貸マンションにおける消費税還付方法

質問

賃貸マンション経営を本年からスタートする予定です。建物は建設中で９月に引渡しを受け、家賃収入は１１月ごろからになりそうです。建築費で支払うことになる消費税を還付してもらえる方法が有ったら教えてください。

回答No.3

kamehen · ベストアンサー

>例えば、次のようなことは可能でしょうか？
>現在自分のために使用している自宅の駐車場（屋根とシャッター付の地下車庫１台分）を第三者に賃貸する事業を例えば５月から開始する。賃貸収入が５月から毎月一定額収入として入って来ることになる。９月の時点で遠隔地に建設中の賃貸マンション用建物の引渡しを受けることになっているが、その時点では直ぐに賃貸マンションからの収入は見込めない。従って７月から９月までの間では消費税課税分収入割合が100％となる。あとは事前の手続き次第で、消費税の全額を還付してもらうことができることになる。

>もしこの理解が正しいとなると、現在自分が使用している駐車場を第三者に貸さねばならないという不便さは発生するものの、充分に検討の価値があるやり方かもしれない。

その駐車場については、当然、ご質問者様の所有なのですよね。
その前提で書き込みますと、確かに実際に駐車場として契約して収入を得るならば、課税売上割合が100％となり、全額が仕入控除できますので、届出関係を最初の通りに行えば、還付が可能です。
ただ、全額ではなく、課税売上に係る分は還付されない事となりますが。

ただ、そこまで突っ込まれる事はないとは思いますが、その駐車場を貸す事になったなんらかの理由は必要と思いますし、もしその代わりに別の駐車場を借りる事となったような場合にはなおさらだと思います。

要するに、駐車場を貸すべき状況になったため、貸し付けて収入を得た結果、仕入税額控除が全額できたので、結果的に消費税の還付も受けられた、という事実に基づく必要があると思います。

それが可能であれば、還付額を考えれば、検討の価値は十分あるとは思います。

それと、課税期間特例選択届出書を提出した場合は、３ヶ月毎の申告となるわけですが、それは提出した日の属する翌課税期間からの適用ですので、９月中に提出すれば、１０～１２月の課税期間から始まりますので、その前は、５月に不動産貸付開始とすれば、５月～９月がひとつの課税期間となります。

それと、課税事業者選択届出書を提出している関係から、２年間は申告・納付しなければなりませんので、駐車場収入に係る消費税については、１０月以降について納付しなければならない事となります。
ですから、１０月以降は課税売上割合が０に近くなりますので、本則課税を適用しても、仕入税額控除はほとんどありませんので、駐車場収入に係る消費税の殆どを納付しなければならない事となります。
そこで、１０月以降については簡易課税にされれば、不動産貸付であれば第五種となり、５０％の仕入税額控除ができますので、９月末までに、先の２つの届出書と一緒に、「簡易課税制度選択届出書」も提出されるべきと思います。
（もちろん、向こう２年間に別の設備投資を考えられているのであれば、また話は違ってきますが）

課税事業者選択届出書の不適用届を提出できない２年間が過ぎれば、不適用届出書を提出すれば、基準期間に１千万円以上の課税売上高がない限りは、免税事業者に戻りますので、それ以降は申告・納付の必要はなくなります。

ですから、平成１７年９月中に選択適用届出書を提出されたとすれば、平成１９年７月～９月までの間に、「課税事業者選択不適用届出書」を提出されれば、平成１９年１０月以降については申告・納付しなくて良いこととなります。
あっ、一緒に「課税期間特例選択不適用届出書」も提出されておいた方が良いと思います。

お礼

ご説明本当に良く解りました。
有難うございます。
考え方もすっきり理解できました。

また、長文のご説明、お時間をとらせてしまったと思います。本当にありがとうございました。

回答No.2

kamehen

>「なんらかの課税売上があれば・・・」とのことですが、今からスタートできるどんな小さな事業であっても良いのでしょうか？　例えば家の片隅で行う自動販売機によるジュースの販売とか。

う～ん、それは厳しいかもしれませんよね～。

まず消費税の課税対象となりえるのは、事業ですので、所得税よりも消費税の方が事業の範囲は大きいとしても、これでは、同種の行為を反復、継続、独立して行っているとは言い難いとは思います。

できれば不動産所得となりえるものか、それとも、事業所得となりえるようなものでなければ厳しいと思います。
駐車場の貸付（もちろん更地であれば非課税売上となってしまいますが）や、仮に建設中の賃貸マンションの１階部分だけが事務所・店舗の場合に、なんらかの合理的な理由により事務所・店舗部分だけ先に貸付できて（故意にずらすのは租税回避行為と取られる可能性がありますので）、９月までに家賃収入を得らるような場合や、元々から他に事業をしているような場合に限られてしまいますよね～。

お礼

お返事有難うございます。

そうですか・・・。
難しいですか？
何か・・・良い方法は無いものでしょうか？

今の計画では１階部分も居住用となっています。そこをとりあえず事務所用として貸し出してしまうという手もあるでしょうか？　あるいはモデルルームとして建築業者や不動産屋さんに有料提供するとか？

補足

条件次第では、消費税の還付をうけることができるということですね。賃貸マンションの場合消費税の金額は非常に大きいですから真剣に考える必要が有ります。

例えば、次のようなことは可能でしょうか？
現在自分のために使用している自宅の駐車場（屋根とシャッター付の地下車庫１台分）を第三者に賃貸する事業を例えば５月から開始する。賃貸収入が５月から毎月一定額収入として入って来ることになる。９月の時点で遠隔地に建設中の賃貸マンション用建物の引渡しを受けることになっているが、その時点では直ぐに賃貸マンションからの収入は見込めない。従って７月から９月までの間では消費税課税分収入割合が100％となる。あとは事前の手続き次第で、消費税の全額を還付してもらうことができることになる。

もしこの理解が正しいとなると、現在自分が使用している駐車場を第三者に貸さねばならないという不便さは発生するものの、充分に検討の価値があるやり方かもしれない。

実際このようなことは可能と考えて良いでしょうか？　
アドバイスを頂けると幸いです。

回答No.1

kamehen

消費税の仕入税額控除は、課税売上割合が９５％未満の場合は、全額が控除されない事から、仮に収入が住宅の貸付のみであれば、全て非課税売上ですので、課税売上割合は０％となりますので、基本的に仕入税額控除は０円となり、還付は受けられない訳です。

しかしながら、もし、９月までの間に、課税売上となるべきものが少しでもあれば、還付を受けられる方法があります。
（逆に言えば、そればなければ方法はありません。）

９月までに間違いなく引渡しを受けるとの前提で、９月末までに「課税事業者選択届出書」及び「課税期間特例選択届出書」を税務署に提出します。
以後、個人である事を前提に書きます。
それにより課税期間を１月～１２月までではなく、１～３月、４～６月、７～９月、１０～１２月、という、３ヶ月毎に区切る事になり、その代わり、最低でも２年間は３ヶ月毎に申告しなければならない事となります。
これにより、７～９月についてはまだ家賃収入がなければ非課税売上はなく、その代わり、なんらかの課税売上があれば、課税売上割合は１００％となり、建物の引渡しがあった日が課税仕入の計上時期となりますので、７～９月において、建物の取得に係る消費税の全額が仕入税額控除できますので、その消費税の大部分が還付される事となります。

私が回答している、最近の過去ログも合わせて、ご参考にされて下さい。
http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=1328937

お礼

貴重なノウハウ、本当に有難うございます。

「なんらかの課税売上があれば・・・」とのことですが、今からスタートできるどんな小さな事業であっても良いのでしょうか？　例えば家の片隅で行う自動販売機によるジュースの販売とか。