消費税還付後の所得について

質問

昨年居住用のマンションを建てました。
事前に税理士さんに相談して、消費税は還付されました。
　ですが、還付金は雑所得にする以外方法はないのでしょうか？
専門外らしく不動産賃貸に今の税理士さんは詳しくなさそうなので
アドバイスありましたら、よろしくお願いします。

回答No.3

kamehen · ベストアンサー

＞＞（（税抜経理方式にされれば、課税の繰り延べ効果がありますので、大きな還付があるような時には、結構基本的な対策だったりします。））
＞＞その意味をもう少し教えてください。
＞年四回消費税は、納めました。

もう１度確認しておきますが、その還付の対象となったマンションは、間違いなく昨年中に取得したものですよね。
（一昨年であれば、最早打つ手はありませんので）

例えば、１億円の建物を建てたとして、それに対する消費税は５００万円ですよね。
説明を簡単にするために、消費税の還付も５００万円あったものとします。

税込経理方式の場合は、建物の取得価額は１億５００万円となり、それに対して減価償却していく事となりますが、消費税の還付金５００万円については、雑収入として計上すべきものですから、還付された年の所得税の課税対象となってしまいますね。

税抜経理方式であれば、消費税分は仮払消費税として仕訳して、決算時に未収入金に振り替えるので、雑収入等は発生しない事となります。
但し、建物の取得価額は税抜価額である１億円となりますので、計上される減価償却費は、税込経理方式に比べて、その分だけ少なくなってくる事となります。

要は、建物にかかった消費税５００万円について、雑収入として一時の課税対象とされてしまうか、それとも、その分だけ減価償却費が減る事によって、耐用年数の期間に分割して課税されるか、の違いという事になり、税抜経理方式で
あれば、課税の繰り延べ効果がある、という事です。

＞（（単純に居住用のマンションでは消費税の還付は受けられないはずですが、それなりの対策をとられて還付は受けられたのですよね？））
＞消費税の売り上げがありましたので、問題なく還付ありました。

課税売上割合が９５％未満であれば、全額の仕入控除はできませんので、還付も一部となってしまいますので、その居住用マンションの家賃収入は非課税売上となりますので、課税売上割合が少なくなる可能性があると思いますが、おそらくは、課税期間の短縮を利用したという事は、もともとから他に課税売上高があって、マンションの引渡しを受けた課税期間には、まだマンションの家賃収入は上がっていなかった（又は少なかった）か、他の課税売上高が大部分を占める状態だったため、居住マンションにかかる消費税の全額又は大部分が還付された、という事ですよね。
課税売上割合に関して間違いなければ、大丈夫と思います。

お礼

大変勉強になりました。
税理報酬お支払いしたいくらいです。

補足

（昨年中に取得したものですよね）
昨年の三月に保存登記です。
（居住マンションにかかる消費税の全額又は大部分が還付された、という事ですよね）
還付は８月に受けましたが４％でした。

それと税込経理方式と税抜経理方式は、任意でどちらも選択できますが
今までは、税込経理で行っていました。
急に変えると、税務署に還付金目当てではないのかと思われる心配と？

今後５％の経費が減ってしまって、トータルで同じにならないか？
いや２０％税金一度に払うよりましですね。

回答No.2

kamehen

再び＃１の者です。

ちょっと書き忘れましたが、還付金と共に振り込まれる還付加算金については、雑所得となりますので、これについては処理方法のいかんに関係なく、雑所得で申告すべき事とはなります。
＃１での説明は、あくまでも還付金本体の話ですので。

回答No.1

kamehen

不動産所得という事ですよね、その前提で。

消費税の還付金は雑所得ではなく、不動産所得の雑収入となります。
但し、それは税込経理方式によって処理していた場合ですが、税抜経理方式で経理されていれば、雑収入にする必要はなかった事となります。

ですから、詳しい方であれば、還付が見込まれるケースは、税抜経理方式で処理される場合が多いと思います。

税抜経理方式であれば、建物等から税抜きされますので、建物等の減価償却費の基礎となる取得価額は少なくなりますので、減価償却費自体は、税込経理方式に比べて、少なくなりますが、それは耐用年数にわたってのことですから、微々たるものと思います。

ですから、長い目で見れば、いずれの経理方式でも損益は同じなのですが、税込経理方式であれば、せっかく還付されても、一度に所得税が課税されてしまいますが、特に建物のような耐用年数の長いものになれば、税抜経理方式にされれば、課税の繰り延べ効果がありますので、大きな還付があるような時には、結構基本的な対策だったりします。

ただ、昨年分で、既に消費税が還付されているという事は、課税期間の短縮を適用して申告して還付を受けられた、という事でしょうか？
もしも、そうであれば、所得税の申告は今からでしょうから、まだ間に合います。
（もしも一昨年の取得で、既に昨年、その取得年の所得税の申告を済ませているというのであれば手遅れとなりますが）

昨年分について、税抜経理方式にされれば良い訳ですから、税抜経理方式は必ずしも取引ごとに税抜きしなくても、期末で一括で税抜きも可能ですから、税抜経理方式で処理されれば、減価償却は若干減りますが、雑収入は発生しない事となりますので。

細かい処理については、税理士さんに尋ねられたら良いと思いますが、税込経理方式と税抜経理方式について簡単に説明しますと、税込経理方式は、売上や仕入・経費にかかる消費税については区分せずに、税込みでそのまま売上、仕入・経費で処理して、納付する消費税は租税公課、還付される消費税は還付金で処理する事となります。
税抜経理方式については、売上であれば、売上と仮受消費税とに区分し、仕入・経費であれば、仕入等と仮払消費税とに区分して経理し、期末に、仮受消費税と仮払消費税とを逆仕訳して、納付額については未払金、還付額については未収入金で処理するものです。

それと、単純に居住用のマンションでは消費税の還付は受けられないはずですが、それなりの対策をとられて還付は受けられたのですよね？、一応念のため。

補足

（（税抜経理方式にされれば、課税の繰り延べ効果がありますので、大きな還付があるような時には、結構基本的な対策だったりします。））

その意味をもう少し教えてください。
年四回消費税は、納めました。

（（単純に居住用のマンションでは消費税の還付は受けられないはずですが、それなりの対策をとられて還付は受けられたのですよね？））

消費税の売り上げがありましたので、問題なく還付ありました。