夫婦共有名義のローン名義人の変更について

質問

夫婦共有名義でマンションを購入する予定です。

その後、離婚をすると想定した場合、財産分与でマンションの名義人を妻名義にするのは、問題ないと思います。

ローンの名義人を夫婦共有から、妻のみの名義にする場合の、諸手続きや、メリット・デメリットについて、教えてください。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

話の流れはわかりました。要するに離婚時にローンの名義をどうするのかについて話し合っているということですね。そのとき現在のローンは連帯債務だけれども妻単独名義にした場合に妻にとって何らかのメリットやデメリットが存在するのかどうかという話ですね。

この場合ローンを妻単独名義にして妻が受けるメリットはありません。夫にはメリットがありますが。

住宅ローン減税については、連帯債務であっても、住宅の持分が妻単独となることから夫は住宅ローン減税は受けられず、妻が連帯債務の残高の総額を受けることになりますので、妻単独名義にしてもしなくても同じです。
もちろんローンを妻単独名義にしても全額住宅ローン減税を受けられますが。
住宅の持分が変わることから申告が必要になると思われます。詳しくは税務署でお聞き下さい。
（ローンが単独名義になった場合も申告が必要です）

デメリットを言うと、
・夫はローンの債務者ではなくなるので、ローンの返済が滞っても夫には影響は無くなります。
つまり妻にとっては夫からの返済が確実ではなくなります。
離婚時の合意として慰謝料等の名目でローン返済をする事を約束した場合には、それ自身は有効ですが、夫が支払をしなかった場合には妻は自分で夫に取り立てることが必要です。銀行は関与しません。

・夫からの返済金は理由がなければ贈与に当たりますので贈与税の対象です。年１１０万以下であれば非課税ですが。ただし、これが離婚時の慰謝料などであれば贈与税の対象には原則なりません。（金額が社会通念を逸脱していれば贈与とみなされることもあります）

>銀行に聞いてみた方が良いでしょうか？
そうですね。
そもそも銀行が妻単独名義にすることを了承すると決まっているわけではないので銀行にいくつかの想定したケースが可能かどうかをご確認下さい。
妻名義にするのは決まっているといいますが、それは銀行に対して一括返済できれば自由ですが、お金を借りたままで自分の好きなようにできるわけではありません。ローンの約款で銀行の承諾のない所有権移転登記は期限の利益を失うという一文が入っていることがよくあります。
（期限の利益の喪失とは平たく言えば一括返済しなければならなくなるということです）

なお、
>デメリットは支払いが滞った場合、競売にかけられるということだと思いますが、すぐに競売にかけられるのか、その前に猶予期間があるのかどうか

この意味はよくわかりません。連帯債務であっても単独名義であっても支払が滞った場合の扱いに違いはありません。唯一違うのは妻単独名義の場合は夫には請求がいかないということだけです。
参考までにいうと支払が滞り事故となると、ローンは銀行から保証会社に譲渡されます。そこで今後の支払いについての相談、任意売却、競売などの話も含めてどうするのか決めていきます。
これはそのときのローンの債務残高と物件の市場価格の関係も影響します。
またご質問者自身がどのような対処をするのかにもよります。たとえば民事再生などの道を選ぶのであれば、住宅ローンは継続されますし。

お礼

いろいろと教えてくださってありがとうございます。
最初はローンは夫の名義にする予定だったのです。

それを夫は両親に相談して、ローンを共有名義にして、離婚後妻名義にしようとの結論だったようです。

夫の都合の良いように、あちら側の方が上手だったのですね。
ローンの名義は夫にしておきます。
その方が、後々面倒にならないと思いました。

回答No.2

noname#11476

>財産分与でマンションの名義人を妻名義にするのは、問題ないと思います。
まずこれが問題ないと言い切ることは出来ません。＃１さんの(2)のストーリーで完済後に名義変更という意味はマンションの登記名義の話でしょう。
ただ実務としては元夫又は妻が居住する場合には名義変更に銀行も応じるようです。
所有権移転登記自体は銀行の承認がなくても可能ですが、事前承諾のない場合にはローン条項違反として一括返済の対象にはなるので必ず銀行の承諾を得てください。

>ローンの名義人を夫婦共有から、妻のみの名義にする場合
できるかどうかはそのときの残債、妻の支払能力次第です。出来たとしても連帯保証人として夫の名前を残すなど制限を要求する可能性もあります。

>諸手続きや、
手続きは基本的に、ローンは銀行で審査などを経て結果が出るわけです。
所有権移転登記は司法書士手数料数万円＋登録免許税（固定資産税評価額の１％、ただし将来２％に上がる予定）です。

>メリット・デメリットについて、教えてください。
選択する・しないという話でもないため、メリットデメリットといっても答えにくいです。
比較対照となるものがなければ。

補足

言葉が足りなかったようです。

夫からもし離婚することになったら、マンションの名義は私にするというのは、確実です。

私が納得するなら、ローンの名義人も夫婦共有から、妻名義に変更したいと言うのです。
支払いは夫もすることになっていますので、夫の意図を図りかねています。

ローンの支払い能力を妻の私が証明できたら、名義を変更すれば良いのですね。

メリットについては、住宅ローン減税が受けられることくらいしか、思いつきません。
デメリットは支払いが滞った場合、競売にかけられるということだと思いますが、すぐに競売にかけられるのか、その前に猶予期間があるのかどうか、わかりません。
銀行に聞いてみた方が良いでしょうか？

回答No.1

keiofan

ローンを完済しているか否かで変わります。
１）完済の場合
１－１　双方完済・・普通の譲渡、税金に関してはその時にお調べ下さい
１－２　夫完済、妻未完済・・妻の部分を夫が債務を追うように変える。それを銀行が認めるかは別問題。現実問題とすれば夫が一括で妻の残債を払い１－１の手続きにする。
１－３　夫未完済、妻完済・・非現実的だが名義はそのままで夫が払い続け妻がマンションに住む。完済後名義変更をする

２）双方未完済の場合
理論上無理。双方の債務をどちらが側につけなければならず銀行がやりたがらない。現実策はとりあえず名義は無視して一方に占有させローンを払い続けて完済後名義変更。

特に1/2名義は収入が同格でそれが完済するまで維持できない限り離婚を前提の購入は勧められません。離婚しないように努力してください。若しくは頭金を積んで月々の債務を極力減らしてください。

名義変更は司法書士に頼めばできます。おおむね50万円程度でしょう。

補足

これから購入予定です。
２）に該当しますが、完済後はローンの名義変更は必要ないのでは？
銀行に直接問い合わせてみます。

名義変更に５０万円もかかるとは、知りませんでした。

良く検討しなおします。

ありがとうございました。