家の所有、ローンなどについてアドバイスをお願いしますm(__)m

質問

こんにちはm(__)m。
知人から相談を受けたのですが、自分には全然解らないのでアドバイスをお願い致します。
簡潔にお伝えするために、解っている事を箇条書きします。
知人も自分も素人なので、そもそもが間違っている言葉や解釈があるかもしれません。
何卒ご容赦下さい。

親が所有する土地に、親と子が連名でローンを組み、家を建てた。
親一人の信用ではローンを組めなかった。
家屋の登記も連名である。
現在もそのローンは継続中である。
家屋自体が担保に入っているかは記憶が不確かなため現在調べている。

子が家を追い出される事になった。
子としては所有権は無償で親に譲るつもりである。
今まで払ったローンも、今までの家賃と思って返還を求める気はない。
ただ、追い出される上に何かしらの金銭的負担を受けるのは回避したい。
家を出されるからにはローンも所有権も綺麗サッパリ切りたいと考えている。

親は、子を追い出す事すら、子が悪いからこうなったのだと考えている。
子を追い出すことで何か費用が発生するなら、子に払わせようと考えている。

相談者は子。

子から親への贈与となって、親が税金なりなんなりを払う。
ローンについても第３者なり保証協会なりを使って組み変える。
素人的にはそれで解決できる事なのではないかと思えるのですが・・・

どういった解決方法が一番スムーズなのでしょうか。
揉めている親子ですが、裁判までは考えていないようです。
税もローンも関わっているので、どこにどう聞けばいいのかも解りません。

アドバイスを宜しくお願い致しますm(__)m。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

>自分なりにも色々と調べて見た結果、負担付贈与という言葉に行きつきました。
はい。問題は昔ローンを組めなかった父が今組めるとは思えないことです。
組むことが出来れば父のローンで息子のローンを完済という方法が取れるので息子の負担は無くなりますが。

>自分がローンを放棄すれば家（なり他の担保）を売却するしかない、
これが一番簡単な解決方法と思います。問題は現在のローンの残高と物件価格の差額で、ローン残高の方が大きいと売却もままならなくなります。
（売却しても残高が残るからそもそも銀行が承認しない場合がある）
ただ土地は今回もともとあったことから物件を売却すればローンは完済できるのではと思います。

おそらくは建物自体の価値はかなり低く、土地価格が大半であると思いますから、売却して得た差額は父親、息子さんはローンがなくなって負担なしという形に収まるのではないかと思います。
（厳密には土地価格、建物価格、各自の持分、ローン残高で計算しますが）

>平たく言い直しまして、どうやって家を出れば相談者にとって一番負担が少ないでしょうか？
売却でしょう。

お礼

再度のご回答、本当にありがとうございますm(__)m！

銀行に勤める友人、家を買った知人、その他色々な方にもアドバイス頂いているのですが、ご回答頂いた通り、なかなか無傷での解決は難しい事が解ってまいりました。

大体の情報を提供した後は本人がそれぞれ対応に当たると思うので結果を知るのは随分と後になると思いますが、頂いたアドバイスを充分参考にするよう伝えたいと思います。

ありがとうございました！

回答No.1

noname#11476

>子から親への贈与となって、親が税金なりなんなりを払う。
膨大な贈与税が発生しますね。
更に言うとローンの一括返済を求められる可能性があります。これは住宅ローンは本人居住が原則でだからです。
出来なければ売却するか。

>ローンについても第３者なり保証協会なりを使って組み変える。
出来ません。
考えても見てください。初めに親はローンを組めなかったのですから、いまさら組めるわけがないです。
つまりローンの主債務者はあくまで子です。親ではありません。親は単なる付録です。それで子供が出て行き、持分を親にすると一括返済を求められる可能性があるという話につながります。

たとえば親の代わりに他によい第三者がいれば親から第三者に保証人を変えられる可能性はあります。
でも子供の代わりにというのは無理ですね。

ちなみに親の家の持分を子供に移すのは認められる可能性が高いです。（贈与税はかかりますが）
なぜならば親がなくなるとどの道子供が相続する予定だからです。その時期が早まっただけと解釈されるからです。
親子で借りているというのは親子リレー返済ローンだと思いますが、この商品は平たく言えば、いずれは子供の物になる家に対するローンといえます。

ローンの上での親の立場を確認してください。連帯債務どころか、単なる連帯保証人ということもありえますよ。

ローンがなくなれば土地は親のものだから立場は強いかもしれませんが、ローンが残っているうちは子供主体です。

補足

早速のご回答、ありがとうございました。
自分なりにも色々と調べて見た結果、負担付贈与という言葉に行きつきました。
しかし、アドバイス頂いた中に「住宅ローンは居住前提」とあり、結局のところ税法上で家屋を譲渡してもローンからは抜けられない、と受け止めております。
それでは余りにも相談者が可哀想なので、いっその事、自分がローンを放棄すれば家（なり他の担保）を売却するしかない、という話し合いをするのがベターなのでしょうか。

平たく言い直しまして、どうやって家を出れば相談者にとって一番負担が少ないでしょうか？
もちろん、家屋の評価額やローンの残債にも因ると思うのですが、家は譲ってローンだけ払う、などという一方的な不利益にならない方法がありましたらご教授下さい。
宜しくお願い致します。