マンション計画修繕と玄関扉

質問

築２５年になる小規模マンション（計１８戸）に５年前より住んでいます。１週間後に開かれる管理組合の通常総会で、我が家の玄関扉取替に関する議案が取り上げられるため、助言をお願いします。
　当マンションは７年前に大規模修繕を行い、外壁の塗り替えはもちろん、各住戸の玄関扉および窓の面格子を取り替えていますが、当時の所有者（ヤクザ）が修繕費等を滞納していたことと居住者がいなかったことを理由に、我が家を含む７階の２戸だけ、玄関扉と面格子の取替をしていませんでした。私の購入時には我が家の居住部分に関しての未納金は清算されたものの、玄関扉等の取替は行ってもらえませんでした。ここに来て、玄関扉の劣化（サビが原因）が激しくドアの開閉がままならなくなったため、組合理事長および管理会社に取り替えてくれるよう依頼しました。
　とりあえず、総会の議案には組み入れていただきましたが、理事長も管理会社も「通常使用による不具合で、基本的には専用使用者の負担による修理にあたる」との解釈で、組合と私との折半を考えているようです。
　私としては、管理規約にもあるように玄関扉（錠と内部塗装部分のぞく）や面格子は共用部で組合が計画修繕で取替を行うものであり、１００％管理組合の負担で実施していただきたいのですが、どう説得すれば良いでしょうか。
　ちなみに７年前に修繕から除外していた７階の避難ハッチは、さびなど劣化が激しく３ヶ月前に組合が新品のものに取り替えています。もう１戸の住人は、特に玄関扉に不具合もなく入居間もないという遠慮から、急いで取り替えてもらう必要はないとのことです。
　通常、総会には約３分の２が白紙委任状を提出し実際に出席するのはごく少数です。理事長以下理事会メンバーは５年も１０年も同じ人が担当しており、規約よりも村社会的な感情論で物事を進めて行く傾向にあるうえ、理事長とはある事件をきっかけに４年前から疎遠になっています。このままでは理事長の思うままの結果になりそうなのです。
　市の住まいの安心支援センターに相談したり、管理会社の担当者（まだ若く１年前に当マンションの担当になったばかり）に働きかけたりしていますが、孤軍奮闘で不安が募ります。具体的な助言をいただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

回答No.1

takuranke · ベストアンサー

通常使用と言われている様ですが、７年前に改修されていれば、今回のような問題は起こっておらず、未納金の清算があった時点で新品の扉に交換されていれば、入居５年で立て付けが悪くなることはまずありません（躯体が傾いた場合等は別）。

７年前の改修で修繕積立金の未納によって省かれた箇所の工事について、何故、その後に入居した質問者様が負担しなければならないのか、未納で省かれた箇所なのだから、未納金が清算されたときに交換を行わなかった理由を問いただしてみてはいかがでしょう。
滞納者へ督促や未納金の徴収は管理組合の責任です、管理組合のミスによる不利益を当時住んでいない質問者様が受けるのは何故なのかも聞いてみてください。

修繕で未納だからと一部を除いて改修工事を行うのなら、自分のところは修繕計画に入れなくていいから修繕積立金を払わなくてもいいのかという人がでたらどうするのかも聞いてみては（これは最後の最後ですが）、未納で省いた事実があるので前例は出来てますし。

もう一戸の住民の方も、同じようなことが起きるかもしれません、入居後１０年とかで不具合がおきたら通常使用とみなされても仕方が無いかもしれませんが、半年後に不具合がおきないとも限りませんので、もう一戸の方を説得して味方につけるのも手です。

標準管理規約では二つの取り決めがあります、
１．共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他
の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。
２ 管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

上記の２が定められていないのでしたら、管理組合の負担で行う事になります。

お礼

takurankeさま、回答ありがとうございます。おっしゃる通りです。あなたのように理解してくださる方が、総会に出席してくださるといいのですが。
（１）入居後半年ほど経過した段階で、未納金は精算されたことでもあるし、共用部なので交換してほしいと理事長やマンション長老に相談した際、「一軒だけするのは高くつく」「次の計画修繕からは省かない」「入居したばかりで何の貢献もせず要求できる立場にない」などといわれ、押し黙らせられました。当時、ドアは不格好でも機能に問題はなかったうえ、長老がわざわざ面格子を他と同色に塗り直してくださったので、ドアに関してはとりあえず様子を見ることにしました。
（２）先日、理事長に不具合を話した際、過去の未納金は私の購入時に精算されている旨、書類を見せながら説明したところ、「清算されていたとは知らなかった」とシラを切られました。また、管理規約（標準規約と同文）を持ち出してこちらの主張を述べても、「共用部であっても専用部みたいなものなので所有者の負担で行うのが普通。折半してあげても良いが、自分一人では決められない」といわれ、後に総会で諮られることとなったのです。
先が思いやられますが、もう少し頑張ってみます。

回答No.5

2009ken

そもそも、居室玄関ドアがどのような扱いかということを理解しましょう。基本的には、共用部です。つまり、個人の意思で改変できない。突き詰めれば、修理や、カギ交換もできない。
ただ、窓も含めてですが、グレーゾーンであるという意見もあるのです。共用部と言いながら、あくまで居住者しか使わないわけで。ここでは、外観は共用部だが、所有権は区分所有者にある。つまり、外観改変については、総意が必要と言う考えです。

で、問題は、以前がどのような観点で行われたのかと言うことです。
つまり、共用部だから会計から支出したのであれば、今回は出さないと言うのは、公平の原理から言って、まったく不合理。
以前の議事録で、上で言う後者で、本来支出すべきでないのに、時限で特別に支出したと言うなら、今回は見送りと言うのは、公平原理には引っかかるものの、まだ理屈が通ってる。

＞「議案、その他検討事項」
と、いうことは、議案ではないんですね。方向性の承認と言うことかどうか、確認すべきでしょう。少なくともその言い方では、白紙委任はできません。できても、議決に対し無効の動議が出せる可能性があります。

相談窓口については、他の方が言うもの以外に、その地域のマンション自主管理を勧める組合とか連合会があります。中には、ＮＰＯ法人化したものもあります。そういうとこで相談するといいでしょう。まあ、いっそ、弁護士に相談し、代理人として法的な不正義を説いてもらうのも手ですが・・・ただ、硬直した老人性思考では、そのような行為は完全に対立軸としか捉えられない可能性はあります。まずは、味方になりそうなのは、管理会社でしょうかね。主体的にはなりえないけど、誘導ぐらいはしてくれそうですが。

お礼

2009kenさま、たびたびの回答ありがとうございます。
（１）二通りの見方があるのですね。以前、どのような考え方で計画修繕として一斉に玄関扉を交換したのか、調べてみます。
（２）検討事項ならば、白紙委任はできないのですね。少し気が楽になりました。
（３）管理会社の人にも、いま一度働きかけてみます。
ありがとうございました。

回答No.4

junkg7

No.3です。
お住いの地域にマンション管理士会があると思われます。
概ね県単位で組織されています。
行政の依頼で建築士や弁護士と一緒に相談を受け付けている所もあります。
無料相談ですので時間が30分程度と制約されますが、複数回利用する事も可能と思います。
話によっては適切なマンション管理士を紹介して貰えるでしょう。
管理規約違反に近いこと等を理事会に助言してもらえば穏便に済むような気がします。
今後も住み続けるのでしょうから、管理組合員として疎外される事を避ける意味でも専門家の力を借りるのが賢明に思う次第です。

お礼

junkg7さま、たびたびの回答ありがとうございます。
調べたところ、私の住む地域にもマンション管理士会がありました。無料相談もされているようですので、この連休明けにでも相談してみます。対立構造には持ち込みたくないので、円満に解決するよう努力してみます。
ありがとうございました。

回答No.3

junkg7

貴殿のご不満はもっともです。
管理組合の対応が明らかに間違っています。
これを解決するには貴殿だけの努力では難しいでしょう。
管理会社では何ら権限が有りませんし、その様な事項に積極的な対応は期待できないでしょう。
相談窓口としてマンション管理士による無料相談会などが各地で開催されていますのでご検討下さい。
負担金が相当金額であるなど、場合によっては専門家に依頼して交渉する事も考えられるでしょう。

お礼

junkg7さま、回答ありがとうございました。
市の住宅供給会社が運営する住まいの相談センターには、電話で何度か相談しており、「計画修繕の取りこぼしなので組合の負担でやってもらうのが当然で、理事会に働きかけること」との助言をいただいております。理事長や管理会社の担当者にそのように伝えても、「玄関扉は共用部であっても専有部みたいなもの」で「通常使用による修理にあたる」と主張し、折半を検討しているだけでも感謝すべきであるような態度を取られました。規約に則った正論が通らない相手なので、困っています。
専門家に依頼して交渉するのも一案とのアドバイスありがとうございます。この場合、専門家とは弁護士になるのでしょうか、それともフリーのマンション管理士なのでしょうか。今一度アドバイスをいただけるとありがたいです。よろしくお願いします。

回答No.2

2009ken

当時の議事録は残ってないのでしょうかね。省かれた経緯の詳細が確認できると、何かと参考になるかもしれません。

基本的には（管理規約にもよりますが）、ドアは共用部扱いですから、故意損耗でない場合の個人での負担は、不合理です。その一点張りでも、十分理屈は通ると思いますが・・・

で、理事長とうまく話ができないなら、できる方を探して仲介頼む、他の理事とまず話し合うなど、行うしかないと思います。どうしてもとなれば、最後の手段は訴訟で、どちらの言い分が正しいか公正に判断してもらう・・・ということになるのですが。

で、その話は「議案」なんでしょうか？
だとすれば、そこで決採られちゃうと、ややこしくなる可能性が高いですね。議案外事項として、他の方の意見を募るとか、あなたに釈明の場を総会で与えるとか、議決とるにしても、今回の負担をどうするという具体的なものではなく、予算枠の案だけ多数決で承認採っておいて、今後どう実行するかは理事に一任するかどうか（その上で理事会とあなたが話し合いの場を持って、決める）などしたらいかがでしょうか。

非難ハッチは、消防からの通達や指導があるものですから、急ぐ必要あ合ったのではないでしょうか。玄関扉も防火区画ではありますが、そこまで重要ともいえない。まあ、一応地域の消防署に「きちんと閉まらないので、防火にならないと思いますが・・・」と、相談してみてはいかがでしょう。

お礼

2009kenさま、回答ありがとうございました。総会での対応の仕方、特に参考になりました。
１）議事録等については、現在管理会社にコピーを請求しています。
２）他の理事にはまだ働きかけをしていないので、これから頑張ってみます。話の分かる副理事長は最近引っ越して行かれ、会計と監査役は名ばかりの一年に一回ハンコをつくだけの人。当マンションでは理事会が開かれることはまずなく、理事長とマンションの長老たち（一応、組合相談役）で適当に物事を決めている節があります。話の分かる人がいるよう祈るばかりです。
３）「議案、その他検討事項」にある３点のうちの一つで「７階玄関扉取替」となっています。理事長と管理会社を探ったところ、「通常修理の個人負担が原則だが、折半を検討している」とのことだったのです。アドバイスにあるように、「理事会と７階住人の話し合いで決定する」との決を採っていただけるよう、当日頑張ってみます。
４）消防署にも相談しようかと考えていたところです。ただ、７年前に７回の修繕を省くと決めたのは、当時、消防局で管理職をしていた人が理事長をしていたときに決めたらしいので、消防法に引っかかるようなことは決定していないと思うのですが。。。
いずれにして、参考になりました。頑張ってみます。