東急コミュニティー社と長期修繕計画

質問

当マンションは管理組合の意識レベルが低く、理事会は管理会社のフロントの言われる儘に仕事をして1年を終わります。
管理会社は東急コミュニティーです。
管理規約は国の標準に準拠してますので、当然、長期修繕計画の作成、維持管理が理事会の業務にあるのですが、その管理規約が在っても、一向に長期修繕計画がなく、今回の大規模修繕で使える資金が確定できず、右往左往している状態です。
つまり長年、東急コミュニティーは理事会に管理規約にある業務を正しくさせていない。と言うことになるわけです。

東急コミュニティーに管理委託をされている管理組合の皆様、管理会社に主導的に長期修繕計画の策定を期待するのは間違いですか。

でも、修繕積立金の策定には重要な根拠だと思うのですか。
私はこの事で、どうも東急コミュニティーに疑問を持ってしまうのです。

回答No.5

inon

年に一度管理会社とは契約を結び直すでしょう。これは法律で決まっています。契約に長期修繕計画の策定の項目はありませんか、計画を立てないという事は契約に無いからでは無いですか。
私のマンションでは契約の中に契約に長期修繕計画の策定が含まれているので、管理会社が計画を立てて理事会で報告します。
勿論、計画と修繕積立金は連動していて、何時までにお金がこれだけ貯まってこれだけの修繕が出来ると言うことまで計画されています。これを踏まえて修繕委員会で今後の計画を立てます。既に２５年先まで計画は立っています。
勿論、修繕積立金の増額など必要ない計画を立ててあります。

＜東急コミュニティーに管理委託をされている管理組合の皆様、管理会社に主導的に長期修繕計画の策定を期待するのは間違いですか。＞
期待していても何も始まりません。契約を見直し、契約通りに事を運んでいないなら、管理会社にクレームを入れないと、待っていても何も改善されません。

貴方が主になってでも良いから、とりあえず修繕委員会を立ち上げましょう。
そのままでは、管理会社の食い物になってしまう恐れがあります。

補足

回答ありがとう。

管理会社、東急コミュニティー(以下T社)が理事会に管理規約を遵守させない。
ここで言う管理規約の遵守とは長期修繕計画の作成、維持管理のことです。

この事は、T社が当マンション理事会を食い物にしているのかな、と思われる事例が一つ。

昨年度かな60戸のインターホンの更新工事をしましたが、T社は10百万円工事の提案してきました。長期修繕計画を持たず、将来の支出を把握できていないボンクラ理事会は、T社に言われるまま、この10百万円案を、住人に選択肢として提示したのです。

T社が理事会に長期修繕を持たせていたら、理事会もハナからこんな高額な選択肢を、住人には提示しなかったと思います。

確かにT社にとってインターホン60戸分交換で10百万円は美味しいでしょう。

真に顧客のことを考える管理会社ならば、マンションのライフサイクルコストを理事会にイメージさせること、すなわち、長期修繕計画を持たせることが最大の使命の筈と思います。管理規約に理事会の義務とはっきり書いてあるのですから。

それがあった場合、この様な高額修理工事が門前払いを食ってしまう。

それはT社には痛手になるかも知れませんね。

理事会に長期修繕計画を何年も持たせない管理会社に本当にマンションの質を維持する気持ちがあるとは思えないのです。

たまたま当マンションが契約している支店だけの問題か、すべてのT社がそうなのかが知りたい。

回答No.4

ゆのじ（@u-jk49）

＞管理会社選びも、きちんとそこをやって頂ける所と契約しないと永久に長期修繕計画は手に入れられない

いえ、そうではなく、理事会といいましょうか、全区分所有者(全組合員)が「修繕積立金」の数倍の値上げを認めるという機運にならないと、管理会社は「長期修繕計画書」を作れないということです。管理会社を変えても何も変わりませんよ。変わらないどころか、かなりスラム化が早まりますよ。

多くの人が、値上げ断固反対、況や、自分が役員時代の値上げは困る、自分たちが値上げしたと恨まれるのは嫌だと思っているのでしょうから、たいていの役員が「値上げ問題」を先送りしてきた結果。誰か一人、悪党を引き受けられる理事長、泥を被る勇気のある理事長が居ないと、「修繕計画書」は出来ません。輪番制役員の弱点が露呈しているということ。

それにね、Tコミュって、かなり優秀な管理会社で(常に人気ランキングはトップレベル)、多分、リブレイスしたら大変なことになる。理事会が機能していない状況では、間違いなく、今の管理会社より劣悪になること請け合い。

第一、大規模修繕計画書の提出要請さえできない理事会が、管理会社変更案件の総会議案説明書を作れるとはとうてい思えない。

まずは、長期修繕計画書案の作成には、多額の費用が掛かること、そして、必ず、1.5～3倍の修繕積立金の値上げが伴なうが、これをやらないと、今後の大規模修繕が出来なくなって、最終的には、工事の毎に多額な「一時金徴収」を各戸に請求することになるということ周知して、建物の管理上、「値上げ止む無し」とならなくてはいけない。

おそらく、そういう機運とは全く別方向に皆が向いていて、値上げするなら、マンションを売って出ていくという人が多いようですと、管理会社としては動けない。

まずは、「積立金の値上げをしようね」という、そのあたりを、しっかりと認識しないと前には進めませんよ。勿論、管理費そのものは据え置きで、管理費等として括られている中の修繕積立金だけを値上げするわけです。

大規模修繕計画書には、最終結論ページに、
1、修繕積立金のΟ倍の値上げ。
2、次回大規模修繕工事時に、一時金としてΟ十万円～Ο百万円徴収。
3、銀行借り入れΟ千万円～Ο億円
という選択肢が提示されていて、誰が考えても、値上げする他ないというように書かれている。

なお、修繕積立金の値上げは、付録としての「細則(付表)」の改正であって、「管理規約」本則にある「専有面積に比例する」管理費等(修繕積立金を含む)徴収ということの改定ではないので、過半数の承認で可決になる「普通決議」でok。管理規約本則の変更なら特別決議で全区分所有者の3/4の賛成が必要だが、「専有部比率による」という原則の変更ではなく、一律、数倍値上げの変更になるので、修繕積立金の値上げ問題は、普通決議で良い。

因みに、普通決議とは、出席者の過半数でok。ということは、過半数の出席で総会が成立して、その1/2の賛成で良いのだから、実質、1/4の賛成者が居れば可能。

臨時総会を開き、長期修繕計画書の作成と、それに伴なう、修繕積立金の値上げの承認を得ましょう。

そういう提案を理事会がすれば、当然、管理会社は喜んで動きます。管理会社は、管理費等の値上げを自分からは言い出せないわけで、理事会からの「主体的な提案」を待っているのです。「理事会の強い要請により、計画書を作成した結果、Ο倍の積立金値上げが必要です」と言いたいのです。

貴方のご意見(ご見識)が大きく広がることを管理会社は期待しています。貴方が旗振りするだけの腕力があるかどうか、その一点に掛かっている。泥を被る勇気が無いのなら、おやめなさい。

お礼

回答ありがとうございます。

私の質問は一般論ではなく、
レベルの低い理事会が管理規約で義務となっている長期修繕計画を持つ事に対し、東急コミュニティーの支援を頂けるのか？
と言う質問です。

ですから、回答は、東急コミュニティーと契約されている管理組合の方にお訊きしています。

実は数年前に管理会社を変更する動きを起こしました。

東急コミュニティーにも説明会を開いて貰いました。その時、所長が長期修繕計画を約束しました。結局、管理会社は、替わらずでしたが、
東急コミュニティーは
1. 20%の管理費減、
2. 無償の長期修繕計画案
を約束しました。

2.は案とはして出てきたものの、理事会4期、変わる間に、自ら提示した長期修繕計画案を理事会に諮らせることはなく、今では消滅。
その間の管理会社に頼った理事会は管理規約を遵守しなかった事になる訳です。

そして、4年経った今、大規模修繕を実施しようとしたら、その案の25%増しの値段が出てくる。

管理会社を変更する活動の中でN社、D社にも説明会を開いてもらいました。どちらかは長期修繕計画の維持策定は、管理費に含まれてました。

そこがきちんと判らないから、レベルが低い管理組合と言っているわけです。

回答No.3

ゆのじ（@u-jk49）

こういうのは、管理会社の責任というより、管理組合理事会の問題。

まず、長期修繕契約書の策定は、たいてい5年毎ということになっているが、これは管理委託契約書(標準的な仕様書)を熟読すれば分かるが、月額管理委託料に含まれていない。管理委託業務に入っていないので、これを作るには、別途料金が必要。

で、作成手順は以下の通り。

1、理事会が「総会上程議案説明書」の中に「長期修繕計画書の作成の件」という議案を提出し可決承認される。50万円を超える作成費も予算案として計上して、予算承認(理事会による予算執行)も受ける。

2、管理会社が大規模修繕計画書(案)を作成し、理事会審議をするが、その時、必ず、資金不足が露呈して、「修繕積立金の値上げ」(1.5倍から数倍)問題が発生する。つまり、計画書の作成は、そのまま、「積立金値上げ」要求に直結する。値上げ問題を放置すれば、「一時金徴収」か「銀行借入」かの二者択一。が、「一時金」が無理な人は必ずいるし、「銀行借入」は、いい加減な管理組合だと通らない。

3、積立金の「値上げ」を「管理費等」という括りで毎月徴収している関係で、これを即、「管理費値上げ」と早合点されるとリプレイス(管理会社変更)問題に発展する。

こういう図式になることが多いので、管理会社は、積極的に「長期修繕計画書」を作ってはくれない。管理組合理事会として討議を重ね、通常総会に諮って作成承認を受けましょう。

が、大規模修繕が真近では、いま、値上げしても間に合わない。

おそらく、かつて、理事会が「長期修繕計画書」を作りましょうと管理会社に申し入れたが、その時、「積立金の値上げ」を了承してくれますよね、と管理会社が言い、輪番制の理事会としては、自分たちが役員の時、値上げになるのを避けたいと思って、作成計画が流れていたということでしょう。こうなると輪番制理事会の失態ですね。

＞長期修繕計画の作成、維持管理が理事会の業務にあるのですが……

こういう理解なら、今回の問題は、理事会の怠慢ということ。理事会が、通常総会上程議案説明書に「長期修繕計画書」(積立金の値上げ幅の提示)の作成案件を盛り込むよう要求すべきだったということ。また、値上げが前提でないと、計画書は作成できないので、理事会全体が「値上げ容認」という空気にならないと、管理会社は計画書を作れない。

お礼

ありがとうございます。
やはり、管理会社が問題でなく、管理組合の問題と言うことですね。
こうなると、管理会社選びも、きちんとそこをやって頂ける所と契約しないと永久に長期修繕計画は手に入れられないと言うことになりますね。

回答No.2

spock_9

私は、専門家ではありませんが、第1回の大規模修繕の時に理事をした経験を回答します。（うちのマンションでも、熱心なのは十数戸です。）
お住まいのマンションの築年数・総戸数が分かりませんが、今度第1回目の大規模修繕を迎える、200戸ほどの分譲マンションの前提で、回答します。

多分、入居時に当初の修繕計画と修繕積立金の額は提示されていると思いますが、現在積み立てられている積立金の額は確定しているはずです。
普通は、修繕積立金の額は、第1回の大規模修繕には間に合うように決められていると思いますが、具体的な修繕内容は、建物診断をして貰ってそれにより決定します。修繕内容により見積額が変わりますので、その金額により使用する積立金の額を決定します。（たとえば、全額を積立金でまかない、次回以降については積立金の額を割り増す、一定額を積立金でまかない、残額を一時金で集め、次回以降に繰り越す金額を確保する、など）
私どものマンションでは、屋上防水の傷みが早く、大規模修繕に先立って屋上防水を施工したため、大規模修繕では屋上は未施工です。そのため大規模修繕としては、屋上部分の額だけ割安になりました。（ただ、屋上部分を事前に支出したので、トータルでは割高となりました。）
理事会としては、管理会社に大規模修繕までの日程を立てるように依頼すれば、ある程度の日程は提示して貰えると思います。
その日程の中で、どの程度理事会が関与するかが、一番の問題になると思います。

私どものマンションでは、大規模修繕の2年以上前から、理事会の下に「大規模修繕委員会」を設け、理事以外に建築の知識のある住人にも委員になっていただき、検討を重ねました。
主な検討点は、修繕の時期（季節など）、修繕内容（建物診断の結果も参考にします）、発注先の選考方法（管理会社に選定を任せるか、見積もり合わせ（プレゼン含む）を行うか。）、次回以降の修繕計画および積立金の見直し（修繕計画は、修繕を発注する先に依頼すると行って貰えなす。（別料金ですが））、予算の決定となります。
上記が固まりましたら、理事会を通じて総会に上程となりますが、計画と予算案が通りませんと、やり直しとなり、臨時総会を開くことになります。
こんな感じですが、実査には「大規模修繕委員会」がほとんどのことを検討していましたので、理事会では、その報告とその後の行動の承認といった形でした。

まともな管理会社なら、こちらから依頼をすれば、ある程度の提案をしてくると思いますので、それを取捨選択してとっかかりにするのがよろしいと思います。

お礼

ありがとうございます。
管理会社が総会の議案を作成するのですが、総会議案の最後に監事に言わせる言葉。第?期の事業は滞りなく進められました。
実際には理事会は管理規約にある長期修繕計画の策定業務を何年も続けて策定することを放棄しているにも拘らず。
マンションは管理で買えと言われるが、どうも管理不行き届きになつている。

回答No.1

atelier21

東急コ社の管理物件とは幾つかで鉢合わせし　手法は知っています　

管理会社他社一般に(大規模＆日常)修繕工事は　管理会社の収益ツールです

先ずは　積立金額と年次徴収額を把握し支出可能工事費が即出せます

メンテ事歴から下請けの業者に　適当な改修工事と見積もりを作成させ

管理会社は殆ど何もせずに30～40％の経費を含ませる様業社に指示します

お任せ管理組合為らば　赤子の手頸ひねるよりは楽々

　当方は第三者設計監理として　管理組合有志から依頼を受けて任務に就く

当然　管理会社と其れを支持する管理組合員とバトル発生する事もあります

何回か臨時総会やら　説明会やら　小集会を重ねて　公平な闘いに行くか押し切られるか

管理会社は管理組合員の中に支持者を熟成(謂い方は不適当だが接待等)しますから

お礼

何か本質的なことが有るのでしょうね。
何処かの管理会社は長期修繕計画は管理費の中に入っている。と聞いたこと有ります。

補足

回答ありがとうございます。
回答者様のマンションは長期修繕計画はお持ですよね。
管理規約が国の標準に準拠していれば理事会は長期修繕計画を維持管理をしなければならないことは、管理規約に有ります。
幾らボンクラ理事会であっても、管理会社として理事会に何故、管理規定を破らせる(=長期修繕計画を作らせない)のか、それも何年、何十年と。東急コミュニティーのそこが判らないのです。
管理組合が長期修繕計画を持たないことが、管理会社に得する点が有るのでしょうか？