店の評価額について

質問

現在会社で取締役をしており3つの店舗を経営しています。
取締役を辞任し、この店舗のうち利益の出ている店舗を分割し譲渡してもらい会社を分ける場合、店舗に見合う金額を用意する必要があると教えていただいたのですが、店舗の評価額とはどのように算定するのでしょうか？

回答No.2

graninger · ベストアンサー

ご質問の趣旨からすると、単なる店舗という不動産の売買ではなく、事業の一部を店舗とともに譲渡する営業譲渡あるいは会社分割の際の事業価値の算定になると思います。不動産の売買であれば、公示価格などの基準地価や、周辺の取引事例などを基に売買価額を算定しますが、事業の価値算定の場合は、その事業から得られるキャッシュフローを現在価値に割り引く方法で算定されます（Discounted cash flow DCF法などと呼ばれます）。その店舗の収益から費用を控除した純収益をキャッシュフロー（CF）ベースで算出し、適正な割引率で現在価値に割り戻したのがその事業の価値となります。問題は、その事業から将来得られるCFをどのように見積もるかということと、割引率をいくらにするかということです。売り手としては、将来のCFを高く見積もり、あるいは割引率を歴史的低金利である現在の市場金利を適用することなどにより高く売ろうとするでしょうし、買い手としては、独立によりシナジー効果がなくなる、費用効率が低下してコストが高くなるなどと言ってCFを低く見積もったり、過去20年間の平均市場金利を適用するなどして割引率を高くするなどして、事業価値となる現在価値を低くしようとするでしょう。そのようなやり取りを通して価額が決まっていきますが、最後は買いたい気持ちと売りたい気持ちのどちらが強いかにより、いずれかに有利に傾くことになるでしょう。ちなみに割引率は、教科書的にはリスクフリーレートと言われる国債利回等にリスクプレミアムを加えたものと説明されますが、これは投資家の説明用の理屈の要素が高く、要は買い手が求める収益率で十分で、教科書どおりでなくても構わないと思います。
具体的には、単年度のキャッシュインを１００、キャッシュアウトを７５とすると、ネットCFは２５。これを20％で割り引くと２５÷２０％＝１２５が事業価値ということになります。ここから、取引に伴う費用を控除したりしますが、要は交渉次第です。計算方法はもっと細かくなりますが、今回は省略します。
ところで、質問には「店舗のうち利益の出ている店舗」とありますが、この事業を売却した場合、売り手の財務状況はどうなるんでしょうか？売却後売り手が債務超過に陥るなどすると、営業譲渡が詐害行為として取り消されたり、会社分割の場合債権者からの異議、株主からの分割無効の訴え、取締役に対する損害賠償請求、株主代表訴訟などの問題になり兼ねませんのでご注意を。

お礼

親切に回答いただき有難うございました。大変参考になりました。

回答No.3

nikuudon

以前のご質問に答えさせていただいたものです。

前にも書かせていただきましたし、他の方が書かれていますが、貴方は取締役ですので、
その会社が債務を弁済できなくなるような譲渡を行ってしまえば、民法上の詐害行為に
該当しますし、取締役として債権者から損害賠償を請求される可能性があります。
仮に法的な訴追を避けたとしても、債権者に迷惑を掛ければ仕入にも不便するでしょうし、
悪評が立って、折角の船出にケチがつくこともありますから。

よってさまざまな計算方法がありますが、まずもっては債権者に損害を与えない額、
というのが最低限となります。

この最低額をクリアできるのであれば、後は交渉の世界ですので、他の方のご意見も参考
にしっかり交渉されてはいかがでしょうか？

最後に、続けてご質問される前に、前のご質問の回答に返事をされるのがマナーです。

お礼

親切に回答いただき有難うございました。

＞以前のご質問に答えさせていただいたものです
＞後に、続けてご質問される前に、前のご質問の回答に返事をされるのがマナーです。

とありますが、過去に別件で質問させていただいた時には回答くださった方にはお礼を申しておりますし、他の方と勘違いされてませんでしょうか？

補足

大変失礼しました。以前の質問でしばらく返答がなかったため別のカテゴリーに同じ内容の質問をして、そちらでの返答があったため、nikuudon様の返答に気付かずにいました。申し訳ありませんでした。有難うございました。

回答No.1

dongry

まず、曖昧な表現で言ってしまえば、
買いたい人が「買ってもいいと思っている金額」と売りたい人が「売ってもいいと思っている金額」がマッチしたところで決まるということです。
（商売の大原則ですが、店舗評価額についてもあてはまります）

お聞きになりたいのは、その「金額」の算定根拠ですよね？
業種、設立経過年数によっても異なりますが、
結論から言えば、この場合は恐らく年間の店舗利益(経常利益)の2～5年分くらいの金額で決まるのが妥当な線かとおもいます。

理論的な話をすれば、
・店舗の純資産価額
すなわち、その店舗の現段階のB/Sの純資産。
店舗設立にかかった資産全体から減価償却を差し引いた現在価値から、その店舗のために借入した分の負債残額を差し引いた金額。
・DCF（ディスカウントキャッシュフロー）
将来この店舗から上がるであろう利益を現在価値に割り引いた価値。
などがあります。

プロの会計士に依頼すると上記の方法で価値を算定します。
しかし売りたい会社・買いたい貴方はその金額で納得しますか？（ここが一番のポイントです）

売り手(会社)としては、その店が儲かっていないと思っているなら、そうやって理論的に出した額どころか、二束三文でも、赤字にならないうちに手放したいと思いませんか？
もし儲かっているとしても、向こう5～10年も同様に継続して儲かるとは考えてませんよね？
あと3年もうかりゃ十分だ、と思っていたら3年分の利益を今もらえるならそれで納得するのではないでしょうか。

買い手(貴方)もそうですよね。
赤字の店であれば、「赤字の店を引取ってやるんだ」という気持ちで、ただ同然にしたくなるでしょう。
黒字でも、利益の20年分払え、なんて言われたら買う気がしないし、買っても採算が取れるのは20年後ですから。

以上のことを考えると、理論的に見積もるのもありかもしれませんが、あくまで参考程度ということで、まずは貴方が店舗損益計画を立ててその利益の2～5年分の範囲内で会社側に提示してはいかがでしょうか。

お礼

とても参考になりました。親切に回答頂き有難うございました。