オフィスの契約 転貸ｏｒ共同賃借ｅｔｃ.

質問

オフィスビル事業を経営しております。

最近テナントから、経営が苦しいので知り合いの会社と共同入居にして家賃を折半したい、との相談を受けました。

その「知り合いの会社」について調査した結果、テナントとして入居させても問題ないことがわかりましたので、この相談について承諾しようかと考えております。

契約方法をどのように（部分転貸or共同賃借or別個契約にして相互に連帯債務を負わせる等）すれば有利に貸せるでしょうか？なお、この部屋を間仕切などで完全に分離することは不可能です。

回答No.1

utama · ベストアンサー

別個契約だと、どちらか一方と契約解除しても、片方の契約が解除できるとは限らないので、フロアの一部だけ賃借人が残ってしまうという、めんどくさいことになると思います。

共同賃借もいいと思いますが、契約解除について、現在のテナントと知り合いの会社双方の事情を考慮しなければいけなくなります。転貸であれば、転借人の事情を考慮せずに、現在のテナントとの間で解除要件を満たせば、契約解除できます。

一方、賃料債権の保全という意味では、共同賃借なら、両社に請求できるので、有利ですね。転貸では、現在のテナントの未払い分を転借人には請求できません。

ということで、転貸した上で、知り合いの会社に現在のテナントの賃料の連帯保証人になってもらうというのはいかがでしょうか。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。どの方法も一長一短があるようですね。utamaさんのおっしゃる転貸＋連帯保証もいいようですが、これだと賃料債権が強固になる反面、転借人の権利が発生し、好ましくない面もあるようです。今のところ単なる「同居人」として連名で承認申請させて、当方の契約の相手方をあくまで現賃借人のみにしたうえで、別途同居人と連帯債務契約を締結することにしようかと考えています。

回答No.3

gogotam

utamaさんのおっしゃっている転貸契約をしてたことがありますが、特に問題ありませんでした。
その後移転することになりましたが、同時期に違う場所へ移転しました。

やはり一番よい方法だと思います！

お礼

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

まず「この部屋を間仕切などで完全に分離することは不可能です。」と云うことからＡ社とＢ社に分離してそれぞれに貸す、と云う方法は、貸す範囲が特定できないので貸せないことになります。
次に、Ａ社に全部を貸し、その一部をＡ社がＢ社に貸すと云う方法も考えられますが、これまた、Ａ社の借りている部分とＢ社の借りている部分が特定できないので貸せないことになります。（特定しないで、あいまいにすると万一の場合、強制執行ができません。）
残るは共同と云うことになります。
貸主がyam113さんで借主がＡ社とＢ社です。賃料は共同責任です。（折半云々はＡ社とＢ社の関係で貸主はどちらもらってもかまわないことになります。）
支払わないときや半分だけの場合は両方に契約解除し両方に立退を求めればいいです。
なお、このような契約するなら現在のＡ社の契約は合意解除した後にして下さい。そうしないと契約関係が煩雑になります。

お礼

共同賃借ですね。これだと賃料等については連帯債務となりその面ではよいのですが、多数当事者の債権債務関係となり、権利関係が複雑になるし、新賃借人にも権利が発生するのでどちらか一方が解約したいと言い出したときなど少し不安な気がします。ということで新入居者を単なる同居人としたうえで現賃借人の連帯保証人にすることにしました。
ご丁寧なご回答ありがとうございました。