賃貸借契約の地位承継

質問

(1)父は所有するビルをあるテナントに貸していました。賃貸借契約は公正証書で作成し、期間はｓ.51.3.1からｓ.53.11.16までで、賃料は当初16万円という内容でしたが、現在は35万円を父の口座に振り込んでもらっています。
(2)父は高齢になったこともあり、私にそのビルを贈与してくれて、先月所有権移転登記をすませました。しかし、公正証書を結んでいたテナントは、以前に父ともめたこともあり、再契約を持ち出すことが難しそうです。
(3)父とそのテナントが結んだ公正証書の契約は、保証金の返還及び立退料を求めない旨の条項も含めて、当然に私が承継すると考えてよいのでしょうか？
父から私がビルを承継した旨と新しい振込先を書いた通知書をお渡しするだけで良いのでしょうか？
(4)不動産管理会社を設立して、私がビルを会社に貸し、テナント料の振込先を私の口座ではなく、設立した管理会社の口座にする場合は何か問題が生じるでしょうか？
(5)新たに契約を結ぶことなく（公正証書の契約を生かしたまま）、設立した管理会社からそのテナントに転貸する方法はないでしょうか？
私はそのテナントさんとは現状のまま賃借契約を継続したいと思っています。
できれば今週中にテナントにお話ししたいと思っています。どうか良いアドバイスをお願いいたします。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

まず立ち退き料が必要になるのは、大家から更新拒絶や途中解除を迫ったときです。

＞」「賃貸人の都合により明け渡しを要求し合意解約した場合でも賃借人は第11条（立退料を請求しない）に準じ無条件に明け渡すものとする。」

これは矛盾した内容ですね。合意があったのだから、その合意内容に従うべきです。立ち退き料が含まれていたなら必要ですし、立ち退き料が合意内容に含まれていなかったら不要です。合意による解除の後に立ち退き料を請求するのは契約違反です。

但し、この合意というのは実際解除をする時点に限定されると思います。あらかじめ事前に取り決めておくのは、合意があったとしては認められず、無効となると思います。

＞「賃借物件返還の際、賃借人は立退料を請求しないこと」

借り手側から退去を申し出た場合は請求する根拠がありませんので、立ち退き料は不要です。貸し手側理由による場合はこの特約は無効です。
http://e-ie.jugem.jp/?eid=98

でもそんな特約をわざわざつける意味は下のサイトに書いてあります。
http://www.toshin.gr.jp/jutu/rent/rent0705.html
相手がきちんとした知識を持っている場合は、書いてあっても意味がありませんが。

お礼

semi-zzzさま　ご回答は私にとってショックではありますが、とてもよくわかりました。
非常に簡潔で、ていねいで、正確で、迅速に、親切な対応をして頂きありがとうございました。感謝と尊敬の気持ちをこめて心からお礼を申し上げます。

回答No.2

noname#65504

１）２年の期間を定めた契約のようですね。一般に同一条件で自動更新されていると思います。賃料の変更も両者の同意があれば、問題ありませんので、賃料以外については最初の契約と同じ条件で更新されていると思います。

２）一般に相続や売買によって大家の地位を手に入れたものは、そのまま大家の地位を引き継ぎ、賃貸契約自体も引き継ぎます。この際敷金（保証金）も引き継ぐことになっていますので、敷金返還義務も引き継ぎます。

３）先に述べたように契約は引き継ぎます。しかしその内容は問題です。
保証金の返還を求めないというのは、関西地方によくある敷き引きと同じようなものであり、合意があれば有効と考えられます。
しかし、公正証書で定めていても借地借家法の強行規定である第２８条（更新拒絶等の用件これがいわゆる大家の正当事由の必要性で立ち退き料の根拠）に反する内容は無効です。
つまり立ち退き料の支払い条件については、借地借家法に反していますので、この特約ははじめから無効と思われます。よって引き継ぎに関係なくこの特約は無効でしょう。

＞父から私がビルを承継した旨と新しい振込先を書いた通知書をお渡しするだけで良いのでしょうか？

大家と管理契約を結んだ管理会社に振込先を変更にすることはありますので、変更は可能ですし、大家の変更による振込先も変更可能ですが、振込先の変更については、元の大家から連絡することが大事です。

契約先でない、第３者から自分が大家になったのでといって連絡しても、そこに支払う必要はないからです。
なぜなら、そんなことが許されていたら、なりすまして家賃をだまし取るような詐欺が横行してしまいますので。

よって、質問者からではなく、本来の契約者であった質問者のお父様より、大家の変更、振込先の変更を連絡することが必要です。

４）税金などの転でいろいろあるかもしれませんがよくわかりません。
また、管理会社を入れるとなると更新などの時に更新手数料を請求することになると問題ですね。契約にないものを大家の都合で変更すのですから。

５）についてはよくわかりません。

お礼

たいへん、ていねいな回答をありがとうございます。

補足

たいへん、ていねいな回答をありがとうございます。お教え頂いたとおり父から振込先の変更を連絡してもらいます。
(3)の「保証金の返還及び立退料を求めない旨の条項も含めて、」という部分については、質問の表現がまずくて反対の意味になってしまいました。
公正証書では「賃貸借終了時に保証金（敷金）は賃借人に（賃貸借契約の債務を差し引いて）全額返還する。」「賃借物件返還の際、賃借人は立退料を請求しないこと」「賃貸人の都合により明け渡しを要求し合意解約した場合でも賃借人は第11条（立退料を請求しない）に準じ無条件に明け渡すものとする。」という内容になっています。
テナントさんは、はっきりとは口に出さないのですが、お返しすべき保証金以上のものを求めていらっしゃるようなので、（お互い賃貸借契約を今の所現状維持したいと考えているにもかかわらずです）私としては、この公正証書の「立退料を請求しない」という文言にすがりたい気持ちですが、将来私から解約を持ちだしたときには、この特約は無効になるのでしょうか？再度の質問となって恐縮ですが、教えて頂けないでしょうか？
＞しかし、公正証書で定めていても借地借家法の強行規定である第２８条（更新拒絶等の用件これがいわゆる大家の正当事由の必要性で立ち退き料の根拠）に反する内容は無効です。

回答No.1

TOGO123

大家してます
賃貸契約はオーナーが変わっても以前の契約を引き継ぎます。
それが原則ですのでご心配無用です。

お礼

早速ご回答いただきありがとうございます。賃貸契約は私が引き継いでるということで安心しました。

(4)(5)について、ご存知でしたら、アドバイスをお願いいたします。