起業の際の事業用テナント賃借契約の大いに疑問な点

質問

起業の際の事業用テナント賃借契約の大いに疑問な点

「更新のないテナント用定期建物賃借契約」と「賃借保証代行料」？

この度、学習塾の講師から独立して自分の学習塾の開業を目指しています。
開業の準備を進める中で、学習塾にちょうど最適な事務所用のテナント物件を
見つけ、偶然に大家さんも顔見知りの方だったので賃借契約を結ぶ意向です。

ここで、間に入っている不動産会社が専属契約ということなのですが、
賃借契約書に「更新のないテナント用定期建物賃貸借契約書」とありました。

これって、つまり自動更新だと不動産会社が更新料を取れないので、
２年ごとに賃借契約を打ち切って、２年ごとに新たな仲介手数料を取る算段？
更新時に更新料と不動産屋の手数料が取りにくい今は、新手の巧妙な契約書と
思えるのですが、このような賃借契約が今の常識的な契約なのでしょうか。

また、大家さんが知り合いと言うこともあり、大家さんは連帯保証人は要らない
と言って下さっていたのですが、不動産屋には親族の連帯保証人を求められた上、
「賃借保証委託契約書」と保証料で\6,4000円の請求も合わせて求められました。
こちらも２年ごとに求められるのは個人的には釈然としません。

どちらも不利と知りながらも、テナント物件を借りる立場なので、
専属契約の不動産屋に従い、泣き寝入りしなくてはいけないのでしょうか。
（ちなみに賃料15万、共益費1万、仲介手数料15万です）

あまり揉めたくはないので、今の常識的なテナント物件の賃借契約を教えて下さい。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

>　このような賃借契約が今の常識的な契約なのでしょうか。

　今のような状況ではいずれは“多数派”になるのでしょうが、今はまだ通常の賃貸借契約が多いでしょう。

>　不動産屋には親族の連帯保証人を求められた上、「賃借保証委託契約書」と保証料で\6,4000円の請求も合わせて求められました。
こちらも２年ごとに求められるのは個人的には釈然としません。

　余程“痛い目”にあった用心深い不動産屋さんなのでしょう。『釈然としません。』なら交渉すればよいだけです。交渉の自由も契約しない自由も質問者様には保証されています。

>　どちらも不利と知りながらも、テナント物件を借りる立場なので、
専属契約の不動産屋に従い、泣き寝入りしなくてはいけないのでしょうか。

　借りる立場と貸す立場は契約書を前にしては同等です。不利な契約と思えば、交渉するし、交渉が決裂すれば契約書に判を押さない。それだけのことです。誰も『泣き寝入り』なんて強制できません。