判断能力のない借地権者からの権譲渡

質問

借地している賃借人が、たとえば認知症や脳卒中の交渉になり判断能力がなくなってしまった場合、後見人が賃借人の代理になるのでしょうか？

その場合、第三者が大家である土地の所有者から譲りうけたいのなら、まず後見人との話し合いになると思いますが、後見人と第三者が利害関係であり、たとえば後見人が譲渡しないとなると裁判になるしかないのでしょうか？
それとも、賃貸人に直接交渉できるのでしょうか？

回答No.5

lawconsul

No.4です。
　補足を拝見しましたが、いろいろ事情があるようであり、軽々に回答できないように感じました。きちんと弁護士に相談すべき案件かと思います。
　その際に、離婚は成立しているのかしていないのか、離婚の際の財産分与がどのように決められたのか決まっていないのか、成年後見の手続きは、誰が申し立てをして、現在どのような状況なのか等、事実関係を正確に（分からないことは分からないと）伝え、相手とやり取りした書面等についても見せてください。

回答No.4

lawconsul

補足も読ませていただいて、次のおような状況かと思いますので、これを前提として回答します。
１　建物（住宅）が建っている土地で、（登記された）建物の所有者と土地の所有者が異なる。
２　現在、建物に居住者はおらず、居住者（＝建物所有者）は、施設に入所して退所の見込みはない
３　建物所有者には、成年後見人がついている

　土地を、借地権付きの土地として買い取ることは、土地所有者との直接の売買により可能であり、後見人は関係しません。
　もっとも、購入した土地を自ら利用するためには、借地契約を解除する必要があります。その際には、成年後見人と交渉をすることになります。
　成年後見人としても、戻る見込みがない建物であれば、合理的なの価格で売却することには応じる可能性は高いかと思います（特に専門職の場合）。被後見人の住居の売却には家庭裁判所の許可が必要になりますが、価格が相場以上であれば、特段問題になることはないかと思います。

　地主から買ってくれと言われているのであれば、借地契約を解除した綺麗な土地なら買うという対応も考えられます。

補足

補足をありがとうございます。しかし、1～3すべてクリアにしていただいて、改めて具体的に説明します。

私は、被介護人つまり、元夫と20年以上同居しております。
賃借人（建物および土地の賃貸）はこの元夫です。

この元夫と、完全に別れることになった矢先、彼が脳卒中で倒れ、今も入院中ですが予後は介護施設に入るという暫定的な結論がでました。

しかし倒れる前から、元夫がでていき、賃借権を元妻に譲渡するという話がでていました。
また私のほうも、今のところに住むことを希望していますが、大家の方から土地を買い取って欲しいという要望はきていましたが、話がこじれてトラブっています。
私はこのトラブルを引き受けてもよいので、ここに住みたいのです。

しかし心配なことのひとつが、状況によっては元夫の後見人になるであろう彼の弟です。

この弟がもともと私に対しての風当たりが強く、こちらも信用ならずもともと嫌いなのですが、そうした立場を利用しての干渉が不安ということなのです。

回答No.3

nagata2017

賃借者本人は介護施設にいるので　現在賃借している土地は不要になっているということですね。
借地権ではなく　土地そのものの売買。
賃借人が　借地権　(地上権)
地主が底地権
新たに買う人は　両方を同時に買うということになりますね。

賃借者は不要な物件ですから　買いたいと言う人がいれば相場で売れますから　後見人は被後見者の利益になるように行動しないといけません。

ところで　こういった土地の売買は　いろいろな方法があり　それにより手数料や税金等が大きく変わることもあるので　そのあたりは専門家に相談したほうがいいと思います。
弁護士よりは　司法書士のほうがこのあたりに詳しく　相談料も安いと思います。

回答No.2

yokohamatakurou

＞第三者が大家である土地の所有者から譲りうけたいのなら、

譲り受けたいものは何ですか？
土地の所有権ということですか？

所有権だったら大家は第三者に自由に譲り渡すことが可能だけど。

回答No.1

nagata2017

----第三者が大家である土地の所有者から譲りうけたい
譲りうけたいものは　土地でしょうか　賃借権でしょうか ?

それから現在使用している借地が住居として使用されているのであれば　交渉以前の問題で　居住権という非常に強い権利を第三者が侵害することはできないと思います。
住居でなければどうでしょうか・・・・現在売りに出されていないものを売れというのは　取引として成立するかどうかちょっと疑問です。
.
-----賃貸人に直接交渉できるのでしょうか？
後見人がいるのなら　当然　後見人と交渉することになります。

補足

ご回答ありがとうございます。

＞譲りうけたいものは　土地でしょうか　賃借権でしょうか ?

土地であり、現在の借地は住居ですが、

＞第三者が侵害する

説明が不足しておりました。
被後見人は、介護施設などに入り介護がないと生活できない状態です。

＞現在売りに出されていないものを売れ

大家が買ってほしいと、賃借人に対して前から言ってきているようです。