名義書換料又は譲渡承諾料

質問

借地権の譲渡に当たって名義書換料又は譲渡承諾料が必要とか言われますが、名義書換料は借地権が地上権の場合で譲渡承諾料は借地権が賃借権の場合なのでしょうか？

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

2番回答者です。補足質問を拝見しました。

　まず確認しますが、「譲渡」には必ず代金（交換品）の支払いが「必要」です。無償なら、譲渡とは言わず「贈与」なります。譲渡と贈与では税金そのた様々が変わってきます。

　本来の「必要」という言葉はそれほど重いものです。

　その使い方で言うと、譲渡や名義書換に譲渡承諾料や名義書換料は「必要」ではありません。気前のいい所有者なら「いいってことよ」と言って無償で応じてくれますから。

　ここで「必要」というのは、「きっと要求されるだろうね。支払いを拒否すれば、譲渡や名義書換も拒否されるだろうな」程度の、軽い意味あいですが、そういう前提の上での理解であれば、「補足質問の理解」でよいと思います。

　ただ、「名称」は法律で決まっているわけではありませんので、どういう使われ方をするかはわかりません。

　例えば、賃借権の譲渡を許可してもらえば（譲受人が自分の権利を守るつもりがなければ書き換えなくていいが、ふつうは守りたいので）名義書換が"必要"になるものですから、譲渡許可と名義書換はほぼ一体。

　譲渡承諾料に名義書換料を含めたり、逆に名義書換料に譲渡承諾料を含めたりして、請求されることもあるものと思われます。

お礼

年末年始に追われて、お礼が遅くなってしまい失礼をいたしました。
回答ありがとうございます。
よく分かりました。

回答No.3

yumeiroyamaneko

地上権は物権ですから，譲渡は自由です。
譲渡に際して地主の承諾をとる必要はありませんので，
承諾料というのはありません。

対して賃借権は債権ですので，譲渡ができるかは契約内容次第です。
民法の原則では，地主に無断で譲渡はできません（民法第612条）。
一般的にはこの原則どおりに譲渡特約はありませんので，
借地権者を変えるには地主の承諾を要し，その際に承諾料を支払う場合があります。
借地契約の賃借人の名義を変える（譲渡人から譲受人に変える）という意味で，
名義書換料ということもあります。

地上権移転登記費用を名義書換料と言うことも考えられますが，
それは登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）と表現することもあります。

なんとなく「わかるでしょ？」的に使われていることが多いので，
厳密にこうだとは言い切れないように思います。

お礼

年末年始に追われて、お礼が遅くなってしまい失礼をいたしました。
回答ありがとうございます。
よく分かりました。

補足

回答ありがとうございます。
皆さんにいただいた回答を参考に、自分なりに考えますと次のようになりました。

譲渡承諾料は、賃借権の場合には必要であるが、地上権の場合には必要がない。
名義書換料は賃借権の場合には賃貸借契約書及び賃借権の登記のある場合の名義書換に必要であり、地上権の場合のは、地上権設定契約の名義書換に必要であり、登記には必要ない。

ということでしょうか？

誤りをご指摘いただけると幸いです。

回答No.2

fujic-1990

違うと思います。

　おそらく、相続などで正当に権利が移動した場合や婚姻・養子縁組で姓が変わる際に、契約書の名義を、相続人のなかの一人に書き換えたり、新姓に変えるのが「名義書換料」。

　賃借権を誰かに売ること（借地権の譲渡）を許可してもらうために支払うのが「譲渡承諾料」でしょう。

　したがって、片方はそうですが、もう片方は「借地権の譲渡に当たって」支払われるものではないと思いますよ。

　地上権は所有権と同等の「物権」ですので、所有権者の同意などなくても、売却できるのです。当然ですが、売主名義に登記もできるはずです（経験はありませんが）。

　地上権者は、所有権者の同意なく、他人に賃貸することもできます。

　所有権者に料金を支払う「必要」は全然ありませんので、「名義書換料」が地上権の場合の譲渡同意料金だという理解はおかしいと思うのです。

　もちろん、払って悪いことはありませんが、「必要」とは言えません。

　賃借権は所有権に依存した「債権」ですので、所有者が「ダメ」と言えば転貸も、賃借権の譲渡もできません。

　そして、契約書に「ダメ」と書かれているのが普通です。

　ダメなのに特に許してもらいたいなら、お金を払う「必要」があります。そのお金に名称を付けるなら、「譲渡承諾料」でしょうね。転貸を認めてほしくて払うなら、「転貸承諾料」となるでしょう。

　名義を書き換えた時の一種の迷惑料、手数料が「名義書換料」だと思います。

　例えば地上権でも賃借権でも、例えば田中太郎氏が借地していて、その後彼が婿入りして「佐藤太郎」になった場合、借地権は譲渡されていませんが、「佐藤になったので名義を書き換えてほしい」と地主に頼めば、「名義書換料をくれ」と言われると思います。

　どっち名称の料金になるかは、ナニを頼んだかによって決まり、借地人の権利が何か（地上権か賃借権か）とは無関係でしょう。

補足

回答ありがとうございます。
皆さんにいただいた回答を参考に、自分なりに考えますと次のようになりました。

譲渡承諾料は、賃借権の場合には必要であるが、地上権の場合には必要がない。
名義書換料は賃借権の場合には賃貸借契約書及び賃借権の登記のある場合の名義書換に必要であり、地上権の場合のは、地上権設定契約の名義書換に必要であり、登記には必要ない。

ということでしょうか？

誤りをご指摘いただけると幸いです。

回答No.1

watch-lot

名前からすればその通りでしょう。
それよりも、どういった内容のもので誰に支払うのかをハッキリさせるべきです。

地上権の場合は、地主の了解は不要（地上権設定段階で了解済みのはず）なので、地上権譲渡に当たっての移転登記にかかる費用が名義書換料。

賃借権の場合は、地主の了解が必要なので、それを承諾してもらうために支払うものとして譲渡承諾料が必要。

お礼

年末年始に追われて、お礼が遅くなってしまい失礼をいたしました。
回答ありがとうございます。
参考になりました。

補足

回答ありがとうございます。
皆さんにいただいた回答を参考に、自分なりに考えますと次のようになりました。

譲渡承諾料は、賃借権の場合には必要であるが、地上権の場合には必要がない。
名義書換料は賃借権の場合には賃貸借契約書及び賃借権の登記のある場合の名義書換に必要であり、地上権の場合のは、地上権設定契約の名義書換に必要であり、登記には必要ない。

ということでしょうか？

誤りをご指摘いただけると幸いです。