借地権（賃借権）で分譲マンションを購入した・しようとする・しようとして止めた方に伺いたい

質問

こんにちは。
現在分譲マンション購入の為、いくつか物件を見ているのですが
土地権利が借地権（賃借権）となっている物件を見る事があります。
（当方、東京都内在住で購入も都内を考えています）

これは、購入するマンションは建物だけで、
土地は地主の持ち主となり土地権利がないのですが、
こういった物件について、皆さんの考えを伺いたいと思います。

自分としては、マンションというのは土地を購入しても
自分で自由に建て替えたりできないから、土地（の権利）があっても
それほど有利ではないのかな、と。
当然、土地権利付きのマンションより購入金額は下がりますし（同じ条件だったとして）
土地代は払い続けますが、固定資産税もその分低くなる分を考えれば
余計に支払いをしているというものでもないと考えています。

残存期間が残り５０年とかなっている物件だとして、
５０年後にその所に住めなくなるのがデメリットだと思います。
しかし、例え土地所有権があったとして５０年後にそこに住める権利があったとしても
結局住み続けるには建て替え料が必要でしょうし、
別の所に住もうと権利を売却したとしても、今まで払った土地代分が戻ってくるだけで
イーブンな気がするのです（土地価値が値上がりしない事が前提です）

ただ、気になるのは、数回あると思われる借地権の更新料と
期間終了後に建物を取り壊す為の費用の抽出。
また、残存期間が残り２０年とかになった時に、マンション（建物）自体が
売れにくくなるのではないか、という点です。
（土地権利付きだからといって築４０年の不動産が売れるのか謎ですが…）

双方、メリット・デメリットあるでしょうし、答えなんかない議題ですが
皆さんはどちらがどのように良いとお考えでしょうか？

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

D_Mid

関係書類を確認しない限り確定は出来ませんが、これはおそらく５０年の定期借地権の上に建築されたマンションだと考えられます。定期借地権契約を行ってその上に建物を建てた場合（建物の購入者も同じ）、基本的に借地権が切れた５０年後には建物を撤去して更地で土地を返すことになります。
　通常の借地権であればその上に建物が存続している限り借地人の意向によって借地権の期間を更新することが出来る（つまり地主が拒否できない）訳ですが、定期借地権として公正証書が作成されていれば地主の意向に反した強制更新は適用されません。
　地主の側からすると、土地を売却してマンション用地にした場合は譲渡益に課税されて売却した金額がかなり減ることになりますが、定期借地であれば底地譲渡でないため地代に対する所得課税のみで済むというメリットがあります。
　住む側からすると、５０年後に転居を強制されると言う事をどう判断するかでしょう。マンションについて言えば所有権であっても転売を期待できる時代ではないし。最重要なのは、借地権である以上値段が「使用期間５０年の建物だけの金額」に見合っているかどうかということになるのでは。

参考URL：

http://www.kentaku-ep.co.jp/teishaku.htm

お礼

ご返答ありがとうございます。
参照URLも読ませていただきました。

＞最重要なのは、借地権である以上値段が「使用期間５０年の建物だけの金額」に見合っているかどうかということになるのでは。

まったくその通りだと思います。
そういう意味では、今候補に上がってるマンションは
自分には十分購入する価値があると思っています。

ただ、一つだけ心配なのは、定期借地権のマンションだと
仮になんかしらのトラブルで40年後（残り期間が10年）に
大幅な改築・補修を行わなければならない、といった状況になった時です。
改築を行えばあと20年は居住が可能になるのに、
残りの期間を考えると費用に合わないという事で中止されて
10年間スラム化してしまうのはあまりにももったいないと思ってしまいます。

売ろうと思っても残り期間が10年では、売るに売れないだろうし・・・。
その点、所有権では、そういう意味では建物が同じ状況だったとしても
売れる可能性がまだあるのかな、、、と。

心配しすぎなのでしょうか？

補足

当方も勘違いしておりました。

よくこちらで調べた所、どうやら旧借地法による
更新可能な借地権のようです。