旧法賃借権の中古マンション、借地期間終了後はどうなるの？

質問

30代女性です。東京23区内の希望地域に、旧法賃借権の中古マンションが売りに出されており、購入を検討しています。旧法賃借の物件の場合、借地期間終了後はいったいどうなるのでしょうか？　一般論として、どなたかご教授いただけるとうれしく思います。

旧法賃借（築38年、借地期間残存22年）、10階建、売り出し価格2,500万円、約70平米。管理費＋修繕積立金＋地代＝計約3万／月の物件です。

すでに内見にも行き、部屋自体にはとても魅力を感じたのですが、建物が接道していない点が気になりました。いわゆる再建不可の物件ではないかと思います。

あくまでも居住目的ですので、資産としての価値はもとより求めていませんが、最低限の知識として、どんなリスクがあるかは知っておきたく思います。賃借権についてはいろいろ検索したのですが、調べ方が悪いのか、借地期間終了後にどうなるかという一番知りたいことについての解説が見当たらず、たいへん困っています。

回答No.4

koala0305

私の叔母は30年以上前に東横線沿線の借地権マンションを購入しました。有名人も数多く住んでいたところなので、どのマンションか分かる方には分かると思います。当時は築10年足らずでしたが、ローンは原則組めない（組んだ方もあるようですが）、売買には地主の承諾がいるなど制約があり、叔母の周囲は購入に反対したようです。

叔母は運の強い人なので、バブル期に売却して大金を得ました。もっとも、その資金で購入した不動産は大幅に値下がりしたので実際には損得なしですが。そのマンションは現在も建っていますが、質問者さんの物件同様、満室のようです。ただ、将来のことは分かりませんね。日本でマンションが建ち始めたのは東京オリンピックのころからで、まだ50年経っていませんから、既に借地権が終了したマンションはほとんどなく、どうなるか本当のところ分からないのだろうと思います。旧法借地権は非常に強い権利ですので、建物の所有者にその意思さえあれば、まず更新は可能と思います。ただ、所有者の意思を統一して更新料等払えるのでしょうか？払えなければ土地を返却する際の建物の取り壊しは当然、所有者の負担です。その辺りは実際例がないのでしょうね。

叔母の場合は売り抜け（言葉は悪いですが）できましたが築38年では、それは難しそうですね。叔母の物件と違って東横線などではなく、超都心部の物件だろうと思います。私もずっと都心部に住んでいますので、築38年でもモノがよければすぐ買い手がつく状況もよく知っています。ただ借地権というのがねぇ。

結論としては、今回の購入基金は別としてどの程度の経済力が質問者さんにあるのかによると思います。年収1000万以上とか、親から確実にかなりの相続ができるとかなら、買ってしまってもいいと思いますよ。そうでなければ、やめておいたほうが無難でしょうね。

補足

ありがとうございます。残り１割の迷いをふっきるのに十分な説得力のあるアドバイス、感謝です。

やはり、購入は見送った方がよさそうですね。当方、年収1000万もありませんし、親からの相続も期待はできませんので（笑）
お話をきいて、私の経済力その他から総合的に考えるとこのまま当分は「賃貸派」でいく方が賢そうだな、と思いました。賃貸で適当な物件が出ないか、もう少しがんばって探してみることにします。

でも、賃貸の物件探しも、それはそれで大変なんですよね。。。既成の間取りだと私にはどうも使いづらいものが多くて（在宅仕事の関係上１つは広い部屋が必要／小さい子供がいるのでなるべく１フロアで全部見渡したい）、かつ地域限定となると、そもそも物件自体が限られる。
たまに、妥協範囲内の物件があって申し込んでも、審査でハネられる。貯蓄も収入も、多くはないけれど平均程度にはありますし、いまだかつて家賃も税金も滞納なんてしたことないのに。。。たぶん自営業という点でマイナス１ポイント。保証人である親がかなり高齢という点で、さらにマイナス１ポイント。おまけに母子家庭という点で、とどめにマイナス５ポイントくらい？、差し引かれていると思われます。

そんな状況ですので、借地権とか既存不適格とか多少の難アリ物件であろうと、貯金はたいて現金で買うなら誰にも文句言われないだろうと血迷っちゃったりするわけです（涙）。が、いただいた皆さんのご回答を参考に、もう少し冷静に考えてみます。こんど子供が小学校で、学区のこともあるので、年内には引越先を決めたいと思っています。がんばります。

回答No.3

noname#25310

借地法などの書籍が出ていますから、一度目を通されるとよいと思います。
そこには借地期限が来た際の更新についての法律も載っています。
私も大雑把にしか理解していませんが、期限が来るまでに一応は更地にして返却しないといけないということ。
また、期限が迫っているのに大規模修繕や建て替えなどはしてはならないということ。などが法で決められているようです。
旧借地法は、定期借地法と違って絶対的に借主の権限が強いようです。
実際には期限が来てもほとんどの場合は更新できるようですし、裁判でも借主の権利が勝つようです。
でもこれまでそうだったからといって、実際にあなたの買った物件もそうであるとは限りません。
やはり法で定められている以上、修繕や建て替えや更新がスムーズに行かないかもしれません。

また土地の所有者が誰なのかが問題です。
所有者が破産したり相続などの問題が発生した場合、更新はできなくなることがあります。
お寺や神社の所有する借地マンションならば、まず破産などはないといえるのですが。

借地の物件価格というのは、借地権代(土地代)と建物の価格です。
ですから御質問の物件が2500万ならば、そのうちほとんどは建物代でしょう。仮に500万くらいが借地代(土地代)だとします。
その場合、当然ですが土地代の分はローンを組めませんので御注意を。
借地ですから所有権にならない、つまり銀行が抵当権を設定できないので、ローンの対象にならないのです。
だから借地の物件を買う場合はある程度の頭金が必要です。

質問者さまは現金で買われるようですが、このような理由があるので売却する際に買い手がつきにくいです。
また将来の更新についても不安要素があるので、ますます売却は難しいことを覚悟しなければなりません。

私は以上の理由で、借地のマンションの購入は見送りました。やはり先が見えないですから。参考になさって下さい。

補足

ありがとうございます。
実際に購入検討されたこともあるという方のご回答で、参考になりました。

関連の書籍、何冊か目を通してみたのですが、読んだ本が悪いのか私の頭が悪いのか、旧法賃借に関してはいずれも説明が半端で曖昧で、私にはどうも理解できない点が多いのです。
すでに借地期限に達したマンションというのは実際にはまだあまりなくて（これから増えるのでしょうが）、実例をひいて解説されていないからかもしれません。
借地権のマンションを購入する際のチェックポイント、想定される金銭的＆法的リスク、などがわかりやすくまとめられている書籍はないでしょうか。
おすすめの本がありましたら、教えてください。

私としては今のところ、ここまでにいただいた３件のご回答を読み「やっぱり購入はやめといた方がよさそう」という考えに、９割方かたむきつつあります（笑）。おっしゃるように、土地の所有者の性格など、ケースバイケースの部分も大きそうですが、いかにも、近い将来何らかのトラブルに巻き込まれそうな感じだし。共有部分にガタがきているのに大規模修繕してもらえないのも困りますし。
お金が有り余っているならともかく、全財産はたいてまでそんな買い物を、今するべきじゃないなあという気持ちになっています。

反対に、「それでも私は借地権のマンションを購入した」という経験者の方、あるいはそうした経験者を身近でご存知の方はいらっしゃいませんか？
そういう方の経験談やアドバイスがきければ、あと１割の迷いがふっきれるかなあという気がしています（あきらめが悪いですね）。

回答No.2

kamaryu

地主さんは建物の所有者ではないので、取り壊しを決める立場ではありません。
建物をどうするかは、管理組合が決めることです。
また、地主さんが借地契約の解除を求める時には、建物の買取をしなければなりません。

建物が接道していないという事は、分譲後に土地を分筆した可能性が有りますので、仲介業者に既存不適格の建物ではないかを聞いてみると良いと思います。
購入を検討していると言えば、まともな業者であればちゃんと調べてくれます。
そうだとすると、建て替えはもちろん出来ませんので、将来的には資産価値は０になるか、取壊し費用の負担を求められる可能性があります。
接道していないって、車も入れないのですか？
消防自動車が入れないと怖いですし、解体も出来ませんよね。

接道要件を満たしていない築３８年、借地権のマンションが２５００万円とは・・・東京の相場はそんなに高いのですか？
当方は地方都市ですが、同じような条件ですと多分２００万円でも売れないかも知れません。

その物件を借りた場合の賃料を残存期間で計算してみて、購入価格（ローンを組んだ場合の総支払額）と毎月の管理費等を足した額と比較してみたら如何でしょうか？

補足

なるほど、いろいろありがとうございます。
まずは、既存不適格ではないか、と訊いてみることにします。

アドバイスいただいたような試算は、素人の皮算用ですが何度もしてみました。以前は約17万で賃貸されていた部屋（その地域ではそれでも格安の部類...）なので、借りた場合は単純計算で、10年で2,000万強、15年で3,000万強、20年で4,000万強を支払うことになります。
買う場合はローンは組まずに現金で購入するつもりなので、15年以上住むとしたら買ったほうが得だし自分で好きなように部屋をいじれて楽しいし...と考えたのです。

万一転居せざるを得なくなった場合、売ることもできず、借り手もつかず、毎月の管理費等だけを払い続けなければならないという状況に陥るかもしれないことは、覚悟しています。
でも、それ以上の負担（取り壊し費用の負担を求められるとか！）がのしかかる可能性があるなら、それはさすがにリスクが大きすぎますね。借地権の物件では実際に、そのようなケースがあるのでしょうか？

＞多分２００万円でも売れないかも

おっしゃるとおり。数字だけみると、自分で書いていても、これじゃまるでお金出して借金買うようなもんだなあと思ってしまいます（笑）。でも、交通至便でそこそこ緑もある住みやすい場所だからでしょう、そんな物件でも今のところは、空きが出るとすぐに借り手も買い手もついているみたいなんですよね（60戸くらいありますが、他に空き部屋はなさそう）。

接道要件について、物件を特定せずに言葉で説明するのはなかなか難しいのですが、素人目からみても、かなりとんでもない場所だという気はします。大通りと、アーケード商店街に挟まれた三角地帯のようなところの中洲に、まわりを大小の店舗に囲まれた状態で建っています。敷地形状、建物のカタチもデコボコです。突き出した部分が一部アーケード街に面していてそこは階数も低く店舗になっています。また、建物の角の１つは、大通りから10ｍくらい入った路地の曲がり角に接していて、そこはもしかすると接道しているといえるのかもしれません。引越のトラック等はそこからアクセスするようです。火事になった場合に消防車がどうするのかは、確かに不安です。消防署は近いので、これも、訊いてみることにいたします...

東京の相場、と一口に言っていいかわかりませんが、私の探している地域は本当に家賃が高いです。そもそもあまり物件が出ないので、やむを得ず購入可能な範囲で中古物件を探しているのです。私自身は本来持ち家志向はあまりなく、賃貸でいい物件が見つかればそれが一番とも思うのですが、この地域で真剣に引越先を探し始めて約２年、かれこれ２０件以上は内見しましたが、いずれも家賃高すぎor使いにくい間取りで、ピンと来るものがありません。

回答No.1

6dou_rinne

定期借地でなければ通常はそのまま更新されます。
ただし建物が滅失したりすれば借地権がなくなる場合もありますが、そうでなければよほどのことがなければ更新できないことはありません。

補足

ありがとうございます。

地主さんの意向で建物の取り壊しが決まった場合は、どうなるのでしょうか？　無一文で外に放り出される（何の保証もなく強制立ち退き）ということになるのでしょうか。