住宅取得に対しての親の援助

質問

20代後半のサラリーマンです。妻一人子供一人で年収は私一人の350万です。もうすぐマンションを購入予定なのですが、親からの援助を当てにして3000万程度の物件を購入予定でです。自己資金は￥0で、私の親から2300万援助してもらい、残りの700万を自分で住宅金融公庫で借り入れ予定です。

そこでいくつか質問があります。

【質問１】
親からの援助を贈与という形にするならば暦年課税方式と相続時精算課税方式の二種類がありますが、精算課税制度は相続時に税額を収めるもので払う額は贈与時も相続時も同じのようですから、私のケースでならば暦年課税制度で住宅取得資金等の贈与を受けた場合の特例を使用したほうが得なのでしょうか？またその場合に支払わないといけない贈与税額、相続税額はいくらでしょうか？
【質問２】
親からの援助は借り入れということにして、借用書を作成し公正役場で確定日付も押してもらい、毎月返済するための口座を設けて、そこに毎月返済（年利2％で）していくということで2300万を20年返済するというのは可能でしょうか？私の父親は現在64歳で日本人の平均寿命（77歳）を考慮したり、毎月公庫からのローン+親からの返済で15万ほどになってしまうこと（私の月収は手取りで24万程度）を税務署に指摘されて贈与だと思われるのでしょうか？
【質問３】
不動産を取得した場合は税務署へ住宅取得状況の資金のお尋ねを送付するようになっているようですが、すこしでも不備があったりおかしな点があれば確実に本人に問い合わせがあるのでしょうか？もしくは単なる調査資料のようなものなのでしょうか？

ながなかと質問ばかりして申し訳ありません。これらの質問は、贈与税の抜け道を助長するつもりもありません。
不適切な質問だったら削除します。

回答No.9

babibi · ベストアンサー

＃２です

ん・・・・
私だったら？ですかぁ　^^;

親に資金力があってのコトであっても、私的には親からお金をもらう。というのは避けたいので、金銭消費貸借契約書を作成し、その契約書の通りに毎月両親へ返済するほうをとります。
両親も年金生活ならお金は必要でしょう・・・
返済するという気持ちだけでも、多分ご両親は喜んでくれるとおもいます。

２３００万なら契約書に貼る印紙は２万円になります。
金融機関等で住宅ローンの利率の最低で返済計画をたてられたらいかがですか？

もし、相続財産が８０００万以下とわかっているのならば住宅取得資金に係る相続時精算課税の特例を使われれば資金的にあなたの負担は減りますが・・・

回答No.8

SSSIN

（質問２）は形式的に問題ないのでしょうか？ちゃんと証拠を残しても先の方の返答によればどうも贈与とみなされそうなのですが・・・

「形式的」には、基本項目を記載した契約書を作成して、約定返済すれば問題ないです。

ただ、「実質的」に年収（350万）から逆算すると3000万の借入は通常難しい額ですので贈与とみなされる可能性があります。従って、年収に見合う借入金を逆算して、親からの借入金2300万を減額して、差額は贈与を受ける方法が現実的だと思います。

なお、相続時清算課税について＃5＃6で書かせて頂いた問題点をクリアでしるのであれば、せっかくの制度ですので全額活用されると良いと思います。

回答No.7

babibi

再度＃２です。
６５歳以上というのは通常の場合で
住宅・・・の場合は６５歳以下でもＯＫ。
先に述べたのが特例です。
相続時精算課税は受けられます。

親からの借入に関しては住宅取得控除の対象にならないので税務署へ親に何年で返済する。などの申請はいらないので毎月の返済金額を妥当な数字にすればよいのではないでしょうか？
税務署からなにかいわれた時は両親へちゃんと返済してる。と通帳をみせればさほど追求はされないと思います。

お礼

お返事ありがとうございます。

＞親からの借入に関しては住宅取得控除の対象にならないので税務署へ親に何年で返済する。などの申請はいらないので毎月の返済金額を妥当な数字にすればよいのではないでしょうか？
税務署からなにかいわれた時は両親へちゃんと返済してる。と通帳をみせればさほど追求はされないと思います。
この返答・・・すごく助かります。こういう答えを待ってました。
借入を認められるなら先々どうなるかわからない税制に振り回されるより親から借りてるほうがよさそうだと思ってましたので・・・。
babibiさまにひとつ質問なのですが、今回のこのようなケースの場合ならどうされますか？

回答No.6

SSSIN

◆相続時精算課税を適用してしまうと、二度と解除できないようですがその場合何か不都合があるのでしょうか？

＜デメリット＞
1.暦年課税には戻れません。
暦年課税はその都度の課税で完結して、相続財産に加算されることはありません。（例外として、相続開始前3年以内の贈与財産が相続財産にプラスされるだけです）

2.相続財産が多額（基礎控除以上）の場合は有効な手段にならないケースがある。

＜メリット＞
1.住宅資金を除いて、贈与財産の種類、用途、贈与金額に制限がなく、非課税金額に達するまでは何度でも活用できます。また、複数の贈与者、例えば、養子である子の場合は、養父母と実父母がいる場合には合計で1億円（住宅取得資金贈与を加味すると1億4000万円）の非課税枠があります。

2.税率については非課税枠を超える部分に対して一律20％となります。（暦年課税の場合は10％から50％の6段階の超過累進税率です）

◆相続時に小規模宅地などの控除が受けられないようですが私の場合には関係ないようです・

自宅の敷地を清算時課税制度を活用して贈与を受けている場合は小規模宅地の特例は受けれませんが、今回のケースでは関係ありません。

◆父の資産が8000万円に到達していないと贈与税も相続税も支払うことはないということでよろしいのでしょうか？

はい。「相続時の遺産＋贈与2300万」≦「相続税の基礎控除」であれば、税金（贈与税の清算部分も含めて）支払う必要はありません。

◆その場合でも相続税の申告をしないといけないのですか？

「相続時の遺産＋贈与2300万」≦「相続税の基礎控除」であれば、申告する必要はありません。

ただし、「相続時の遺産＋贈与2300万」≦「相続税の基礎控除」であっても、清算課税制度を適用したときに贈与税を支払っている場合（贈与税の非課税枠2500万円、住宅取得資金贈与の場合は1000万円上乗せして3500万円を超えた場合はその額に対し一律20％の贈与税が課税）は、申告するこによって贈与税の還付を受けることができます。

http://www.taxanser.nta.go.jp/4103_qa.htm

◆「２７００万円分をお父さん名義にして共有の登記をすれば、マンションも手に入りますし、相続になったとき、お父さんの持分を相続できるように遺言を公正証書で書いてもらっておけば安心できます。

もちろん、上記のような方法も考えられます。
ただ、贈与者（親）からみて特定の子に特定の財産を分割することを予め決めている場合は、生前に特定の子に贈与をしておけば、相続時のトラブル発生を未然に防止できます。

この場合、お兄様のことも考えて、贈与を受ける代わりにご質問者さんが遺留分の生前放棄、お兄様にも生前贈与する、遺言で財産を公平に分配するなど一定の配慮が必要になると思います。

お礼

お返事ありがとうございます。
すごく適切な返答でわかりやすかったです

状況的に私のケースは相続時精算課税を受けるほうがよさそうですね。
無理に借入という形にしないほうがリスクが少ないような気がしてきました。もし贈与とみなされた場合は精算課税の届出が過ぎてしまってからでは精算課税登録できないうえに贈与を払うお金もなく贈与税代まで借りるハメになって税額が多くなるだけですよね？
節税が結局増税になるだけのようですね。

回答No.5

SSSIN

【質問１】
1.相続時精算課税方式
「相続時に税額を収めるもので払う額は贈与時も相続時も同じのようですから」については、計算ベースが違いますので同じにはなりません。

相続時精算課税を選択した場合、贈与を受けた財産は相続時に相続財産に加算され計算します。従って、贈与分も含めて相続税の基礎控除「５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数」以下の相続財産であれば有効な方法です。

しかし、それを超える相続財産がある場合は相続税の負担が大きくなる可能性もあります。この制度を選択すると暦年課税は選択できなくなるのでご両親の財産状況をみながら慎重に選択されることをお勧めします。

http://www.eonet.ne.jp/~okajimas/sub106.html
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

2.暦年課税方式（特例５５０万円の活用）
ご両親から住宅取得資金の贈与を受けた場合は贈与税が５５０万円までの部分については非課税となり、１５００万円までの部分について軽減を受けることのできる特例です。親から2300万援助があった場合の贈与税は

贈与金額2300万円の場合
（1）特例が適用される部分（1,500万円）の贈与税額
1,500万円÷5－110万円（基礎控除）＝190万円（課税価格）
190万円×10％（税率）×5＝95万円（贈与税額）　
（2）特例が適用されない部分（800万円）の贈与税額
・特例が適用されない金額＋特例適用金額÷5－基礎控除額＝800万円＋1500万円÷5－110万円＝990万円
・990万円×40％－125万円＝271万円
・271万円－95万円÷5＝252万円
（3）（1）+（2）＝95万円＋252万円＝347万円

留意点として考えられるのは
（1）この特例を受けた場合は、贈与の年の翌年以後４年間は相続時精算課税の選択ができない。
（2）この特例は暦年110万非課税の5年分の前倒し（５分５乗方式）なので、翌年以後４年以内に受けた贈与が110万円以下であっても贈与税が課税される場合がある。http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin19.html

上記1と2の選択については、ご両親の財産状況にもよります。単純に税額の損得で判断するのであれば贈与財産を加味した相続財産が基礎控除を超える場合の相続税と暦年方式による贈与税の負担とを比較するのも1つの方法です。（他には税制が今後変わる可能性もありますし、他の法定相続人と遺産分割方法について不公平感のないような話合いも必要かと思います）

【質問２】
「～2300万を20年返済するというのは可能でしょうか？」については形式的には問題ありません。
親から借金をする場合も、契約書作成（収入印紙貼り）、毎月返済額、返済期限、利率（市中金融機関の住宅ローンの利率程度）、利息等について定めます。 契約締結後は約定通りの返済を行います。返済の事実を証拠として残すために銀行振込で行ないます。利息部分については実際に支払わないと贈与の対象になりますが、贈与税の暦年110万円の基礎控除以下の金額ですと贈与税は課税されません。（ただ、【質問１】の贈与の制度を選択している場合には要注意です）

ただ、ご指摘にあるように「ご質問者の返済能力」と「親の完済時の年齢」からみて現実的なな範囲内でないと贈与とみなされる可能性があります。従って、年収から借入金返済に充当できる金額と親の完済時の年齢からみて、常識的な範囲内で借入を行い、差額不足分については【質問１】で回答しました贈与を組み合わせる方法が宜しいかと思います。

【質問３】
土地や建物を購入した際などに送られてくる「お尋ね」は「法定外調書」になります。法定外文書である「資料せん」は法律的な根拠がなく、納税者に協力を求める書面です。基本的に提出は任意であり、提出しないことに対する罰則もありませんが、通常は提出しています。

資金調達等の面で収入や財産状況に照らして明らかに合理性がない時は、贈与等の調査の対象になるケースもありますが、上記【質問１】【質問２】で回答したような形で形式的・実質的にも問題がなければ特に恐れる必要はありません。

お礼

お返事ありがとうございます。
（質問１）の件は勉強になりました。
（質問２）は形式的に問題ないのでしょうか？ちゃんと証拠を残しても先の方の返答によればどうも贈与とみなされそうなのですが・・・
（質問３）やはり任意なのですね。そのかわり提出を怠ると脱税かと疑われて余計な疑いをかけられそうなので提出したほうがよさそうですね

回答No.4

babibi

＃２です。
相続時精算課税制度はＨ１５年１月１日～Ｈ１７年１２月３１日までの間に限り住宅取得資金に係る相続時精算課税制度の特例を受けることができます。

普通ならば贈与者は６５歳以上でないとダメなんですよ。

相続人が３名ならば８０００万までは相続税がかからない計算になります。
よって、暦年課税で住宅資金の贈与を適用するよりも相続財産が８０００万以下ならば相続時精算課税制度を適用したほうが有利かとおもいます。
今回その制度を適用するにあたっては、必ず被相続人がなくなった時は相続税の申告をする必要があります。

相続時精算課税制度を適用する場合類は永年保管となるようです。

借入とする場合、年収からすると・・・なんとも言えませんが、もし貸した方が亡くなった場合負債も相続財産になりますから、その時はチャラ。ということも考えられますね。

お礼

お返事ありがとうございます。

＞普通ならば贈与者は６５歳以上でないとダメなんですよ。

私の場合は住宅取得のための精算課税なので贈与者が65歳以下でも可能ではないのでしょうか？

親からの借り入れはやはり年収からすると厳しいですか・・・

回答No.3

shinsen

精算課税制度というのは、ごく普通の中流家庭の財産がある人を想定して作られたものです。今回の贈与の３０００万円は、相続の計算の際に加算されますから、相続時点の財産＋３０００万円で、相続財産の価格を求めます。
この場合だと、残りの４０００万円ていどの遺産なら無税になります。そして、お母さんが今お父さんと住んでおられる住宅を相続されたら、その土地は、小規模宅地として評価されます。精算課税を使っても、特例計算が使えなくなることはありません。また、お母さんが、相続財産の１／２を相続された場合、配偶者の税額控除もあり、そこそこの生命保険さえかけてあれば、相続税が支払えないことはありません。
おたくの収入が低いので、借りる形にしても、実際に返済の実績がないと、贈与と認定されることがあります。
どうしても、無理な場合は、お父さんに出してもらった２７００万円分をお父さん名義にして共有の登記をすれば、
マンションも手に入りますし、相続になったとき、お父さんの持分を相続できるように遺言を公正証書で書いてもらっておけば安心できます。

お礼

お返事ありがとうございます。

＞おたくの収入が低いので、借りる形にしても、実際に返済の実績がないと、贈与と認定されることがあります。
これはやはり仕方ないことですよね。返済に無理があるかどうかと言うのは税務署の判断ということですね。

共有名義にするということも考えたのですが既に私一人の名義で契約しておりまして変更はできないみたいです。

回答No.2

babibi

ご両親の財産は推定でどれくらいあるのでしょうか？
相続人の人数に応じて相続税の控除額が違うので一概にいくら？というのは無理があると思います。

相続時精算課税を適用するということは、税務署に財産があるよと告知するようなもので、もし相続税の申告が必要ない場合でも必ず申告しなくてはなりません。

不動産を取得した場合、登記がつけば税務署からお尋ねが届きます。不備があれば税務署から連絡がありますよ。

親からの援助を借入とするならば金銭消費貸借契約書を作成し、資金の出所元を明確にして、親名義の通帳を作成し毎月返済しているということが明らかであればもし税務署から確認があっても多分？大丈夫だと思います。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/index2.htm

お礼

お返事ありがとうございます。
私は兄と母がいますので、父の資産が8000万円に到達していないと贈与税も相続税も支払うことはないということでよろしいのでしょうか？その場合でも相続税の申告をしないといけないのですか？仮に父の資産が8000万円がなくても私が住宅のために生前の贈与してもらった2300万円に対する税額は支払うのですか？

親からの援助を借り入れにする場合は税務署に尋ねられても明確に返答ができるようにするつもりなのですが、冒頭の質問にも書いたように私の場合はすこし返済等に無理があると思われますか？

回答No.1

shinsen

１．まず、精算課税の方だと、住宅資金に限り、親が６５才未満でも可能ですから、こちらの方で、３０００万円を贈与してもらうのがよいです。最高３５００万円ですから、ここで使わないと、メリットがありません。そして、借入はしない方がいいです。この場合、贈与税額は、かかりませんが、その申告が必要です。また、相続税も、お父さんがよほどの資産家でなければ、基礎控除が５０００万円と法定相続人×１０００万円ありますから、かからないことが多いです。
２．この場合は、おたくの収入が少ないので、実際に返済できていないと贈与として課税される虞はあります。
３．たとえば、これまでのおたくの収入から考えて、貯金の額が多すぎるとか、不自然であれば、問い合わせがあります。

お礼

ありがとうございます。
やはり(2)の場合は贈与とみなされるのですね・・・

相続時精算課税を適用して相続税が掛からない場合だとやはり相続時精算課税を適用しない手はないってことですね。私は兄と母がいますので、父の資産が7000万円に到達していないと贈与税も相続税も支払うことはないということでよろしいのでしょうか？
それと追加質問のなのですが相続時精算課税を適用してしまうと、二度と解除できないようですがその場合何か不都合があるのでしょうか？相続時に小規模宅地などの控除が受けられないようですが私の場合には関係ないようです・・・