公道と私道って？

質問

今年中にマイホームを購入しようと探しております。
良いなーと思う物件があったのですが、家の前が”私道”となっております。住宅メーカの営業に聞いても【私道負担があるだけです】との説明のみで良くわかりません。
私道と聞くとあまり良くないとしか分かりません。具体的にどんなデメリットがあるのか教えて下さい。

回答No.9

noname#11476 · ベストアンサー

>早速、業者に問い合わせして、建築基準法で定められた道路か確認してみます。
はい。このときその道路が開発道路かどうかが重要です。開発道路の場合は購入時は私道ですが、翌年あたりに公道に移行することが多いです。今回の分譲地の面積が１０００ｍ２以上（道路部分を含む）あるのであれば、開発道路です。自治体によっては３００ｍ２以上で開発をかけなければならない場合もあります。

>管理・維持は当然自身で行う訳ですよね、
はい。私道の場合はその道路を利用する人たちで管理するわけです。

>ここの修繕が発生した際厄介かなと思っております。
まぁそんなに簡単に劣化するものではありませんが、、、、１０年単位ではやはり手直しが必要です。
でも私道の場合でも開発道路であれば、自治体によっては私道整備補助金というものを出していることがありますので、そういう制度の有無も調べてください。

>又、水道管・ガス管工事等も普通の舗装道路と違い高価になるのでは？
ただ今回はすでに引き込まれているわけですよね？そうそう交換する代物ではありませんので。
あと、水道管やガス管は特に開発道路の場合は引き込むときに、道路が公道になった場合には寄付しますという約束を役所としているはずです。
それに実際には水道管は水道局で管理してくれたりします。というのも水漏れがあると、全体に影響が出るので水道局としてもやらざるを得ないからです。詳細は管轄の水道局に行きおききになると教えてくれますよ。

>購入後の持ち分についても確認します。
これは非常に重要です。公道までの持分があることを確認してください。持分の割合は問いません。少なくてもかまいませんので。

>固定資産税は毎年私道分も必要になると思っておりましたが、０円なんですか？
普通０円です。評価額は０円になります。
たとえばそれが道路（開発道路や位置指定道路）でもなく、専用通路のようなものですと課税対象になることはありますが、道路部分がきちんと敷地と分筆されていれば評価額は０円なので課税もされません。課税評価証明を取ると「非課税」とかかれます。
ご心配ならば不動産業者にお聞きください。

>又、銀行が融資を嫌うとのご意見も大変参考となりました。
はい。私道で持分が無い場合ですけどね。私道に持分があれば特に融資を嫌うことはありません。

>（売却する時にも売りづらい等があると言う事ですか？）
私道の持分が無いと売りづらいです。非常に。
持分があれば特にそういう事はないです。

ちなみに今回の敷地の購入代金には分譲業者の行った道路の築造や水道管工事代金、その道路分の敷地代金は含まれてはいるのですが（だから私道負担有とかく）、実際にはそのような土地は相場の地価の６～７割で購入していますので、特に割高ということはないです。割を食っているのは元々の土地の所有者です。

回答No.8

USKURO

No.4のUSKUROです。

補修などの経験はまだ、そして今後も（格上げで）
ありませんが、路面のアスファルトが痛んできた
とか、ボコッと穴が開いたとかの場合、補修が必
要になってくるのではないでしょうか？

その痛み具合が補修を要するか否かで意見が分
かれると言うことは想像に難くないですね。

まあ、共有する人が常識人ばかりであれば問題な
いでしょうが・・・。

町道に格上げされると、補修はもちろん公費負担
です。それから、必要によってはカーブミラーなど
の設置も町の事業として行ってもらえます。

お礼

kobaltさんのご意見と同じように、住民間で意見が分かれた際、修繕・工事等を実施したい時など調整役とか大変そうです。例えば、「我が家には車がないから、車で出入りしている家だけで実施しろ！」【自分の家の前のみが補修必要となった時】こんな時にもめる事になりそうで・・・
慎重に検討します。

回答No.7

kobalt

家の前が私道です。

デメリットは、いまだに砂利道で、20年以上前から「舗装しよう」と
意見が出ていますが、1軒の1人だけが「砂利がいい！」と言っており、
おそらく舗装されることはないでしょう・・・
舗装する場合も、近所でお金を出し合ってするそうです。

また水道管が細いのですが、これも私道であるがために役所から太くして
もらえません。
する場合は近所でお金を出し合うそうです。
とりあえず、近々役所が太くしてくれるそうですが、近所にアパート
建てたかたは、100万円以上かけて太い水道管をひきました。
（細くてアパート分は足りないため）

我が家は一度売ろうとしたことがあるのですが、私道分も含めて
土地を購入したにもかかわらず、売る際は私道分はお金にならない。
つまり最初に買った人だけが私道分を負担するような感じだそうです。

お礼

kobaltさん有り難うございます。
たった１軒の１人でも反対すれば実施出来ない？やはり、こんな事が実際にあるんですよね？水道管の問題これも貴重なご意見でした。
有り難うございます。

回答No.6

noname#11476

簡単に言うと、

１．公道
これは国都道府県市町村により認定された道路で、認定道路とか道路法上の道路という言い方をします。
基本的には議会により認定され、以後その道路の管理、維持、修繕は国又は地方自治体により行われます。
通行はもちろん自由であり、勝手に占有したり、通行を妨害することは認められません。
道路を作った人は、国や地方自治体のこともあるし、民間の開発業者や個人で築造し、自治体に寄付する場合もあります。基本的に開発行為（都市計画法で定めています）の道路は、始めは私道扱いですが、やがて自治体に寄付して認定道路となります。長さが短い道路ですと、寄付を受け取らないこともよりあり、その場合は私道として管理するしかありません。

なお、公道の所有者は公人とは限らず私人のこともあります。（公道＝公有地とは限りません）
また、公道は基本的４ｍ以上の幅員がありますが、例外的に４ｍ以下の道路もあり、これは二項道路と呼ばれています。こちらの道路は公道ではあるが所有者は通常私人と公人が入り乱れているのが普通です。

２．私道
公道認定されていない道路は基本的に私道になります。
所有者は公人の場合もあるし私人の場合もあります。
公道との一番の違いは、所有者は所有権を持っているので、他人を排除する権利を原則的に持っているという点と、管理や維持・修繕は基本的にその道路を使う人たちで行う必要がある点です。

私道負担があるという意味は、その私道の所有権があるという意味です。（大抵は関係する人たちによる持分を持ちます）
通常道路自体は価値０円で取引され、また道路部分を分筆してあれば固定資産税もかかりません。

この私道負担は重要で、敷地へ通じる道が私道なのに持分が無い場合は、トラブルの原因になりやすいし（通行料や使用料を請求されることがある）、最近では銀行などもそういう敷地の融資を嫌います。（価値が低いため）

なお、私道の場合に確認すべき点は、その道路が、建築基準法で定められた、
・開発道路（法４３条１項２号道路）
・位置指定道路（法４３条１項５号道路）
であるかどうかです。（他にも種別がありますが割愛します）
この道路でなければその敷地に建物が建てられないからです。

私道負担が無い場合は更に通行地役権が存在するのかなどの私道を利用する権利があるのかなどの問題を抱えますが、話が長くなるので割愛します。

なお、私道と公道どちらが良いのかというのは考え方もありますのでなんとも言えません。
公道であれば誰でも通行可能ですが、逆に道路の利用を地域住民では制限できません。
私道の場合は私道の所有者や地域住民によりその利用を制限することも出来るため、私道を好む人たちもいます。
ただ一般には管理を国・自治体にお任せできる公道の方が好まれます。

以上大体お分かりになりましたでしょうか？

お礼

mickjey2さん細かく教えて頂きありがとうございます。
早速、業者に問い合わせして、建築基準法で定められた道路か確認してみます。
管理・維持は当然自身で行う訳ですよね、今回のケースは分譲地のイメージＵＰ（ドレスＵＰ）で公道からの引き込み部がレンガ張りになっており、ここの修繕が発生した際厄介かなと思っております。又、水道管・ガス管工事等も普通の舗装道路と違い高価になるのでは？と危惧しておりました。慎重に検討してます。又、購入後の持ち分についても確認します。
固定資産税がかからない点？固定資産税は毎年私道分も必要になると思っておりましたが、０円なんですか？
又、銀行が融資を嫌うとのご意見も大変参考となりました。（売却する時にも売りづらい等があると言う事ですか？）
ありがとうございます。

回答No.5

estate

こんにちは。

指導負担は、それぞれその道に隣接している人達が、共用する道です。　もちろんその持分に対しては、固定資産税等がかかってきます。　デメリットとしては、もし、その道上に近所の方の車が駐車してあっても何も言えないのが現状でしょう。　共用するというのは、大変なことです。
参考程度にお願いします。

お礼

estateさん貴重なご経験談ありがとうございます。
他に経験談あれば教えて下さい。

↓こんな現地状況なので同じケースがあったら大変です。
　　＊家５を考えていました。

公道公道公道公道公道公道＝４ｍ
　　　私道　家１
　　　私道　家２
　　　私道　家３
　　　私道　家４
　　　家５
　　　４ｍ

回答No.4

USKURO

No.1　の方とほぼ同じ意見ですが、

デメリットとしては、
あくまで私道ですので、補修などの費用は
負担 （所有者で折半） することになるので
は？

私の家も７軒で共有する私道があるのです
が、近いうちに町道に格上げ（ ？ ）される
予定です。

お礼

ご意見ありがとうございます。
USKUROさんも７軒で共有する私道があるとの事ですが、実際に補修等発生したのですか？万が一自分の家には関係ないと駄々をこねた人がいた際など、近所間で険悪なムードになる事がありそうで、不安です。

町道に格上げされたら、私道の時とは状況変わるのですか？

暇があったら教えて下さい。

回答No.3

noname#21585

「公道」は、公共のために役所がみなさんから納められた税金を使って建設した道です。従って、誰が通ってもよいわけです。「私道」は限られた人数の人（一人かもしれないし複数かもしれません）が「ここに道があると便利だよね」ということで私費を出して（出し合って）建設した道です。従って、基本的にはお金を出した人（人たち）の土地であり、それ以外の人が通ることはできないわけです。

従いまして、通常、公道なんていくら走ってもタダ（高速道路などの有料道路を除く）なんですけど、しかし私道の場合は、他人様の土地を通ることになるわけですから、そうはいかないわけです。rediaさんのケースですと、購入を計画している家屋がどのような場所に建っているかは分かりませんが、想像するに、その家屋から外出しようとするときに、他の人（人たち）が作った私道を通らなければ外に出られないということなのだと思います。そのため、その通行料をご負担いただきます、ということなのだと思います。

たぶんそんなところだと思います。どれほどの金額を負担しなければならないのかは知りませんが、知れた額でしょう。デメリットは少ないと思います。

お礼

現地の状況は公道からの引き込み私道で５棟を分譲しておりました。北側部分全てが分譲地で南側は畑です。（４ｍ道路で、気になる棟は”どんつき”です。）ishikawaさんの言う通り４棟の前を通らないと出かけられません。
ただ、今後修繕・補修・都市ガス等の工事負担も発生しそうですね？
ご意見ありがとうございます。

回答No.2

NAIROBI

要するにあなたの土地の一部を道として供出していると言うことです。
あなたの土地なのでその部分の固定資産税はあなたの負担になります。
かといって勝手に占有することはできません。
境界を設けたり、柵を作ったり、掘ったりしてはいけないのです。
何となく理不尽な気がするでしょうが、ごく普通にあることです。
トータルとして気に入られているのであれば、気にすることはありません。

ただ、自分の土地だからと言って勝手に階段を作ったりする
バカが時々います。
違反だとは言うものの、実際にやってしまえば役所などはなかなか対応してくれませんので
もしできれば近所の方にうかがって、変なヤツがいないかどうかリサーチすると良いですよ。

お礼

固定資産税ですか？公道からの引き込みで分譲５棟販売しております。１／５を全私道面積で分割負担すると言うことですか！将来に補修が必要になった際も役所では対応せずに自分たちで工事等手配する事になると言うことですか？
確かに理不尽な気がしますね？
ご意見ありがとうございます。

回答No.1

okasana

あまりデメリットにはならないと思いますが、判りやすく言うとマンションの共有部分（廊下やエレベーターなど）と同じようなものです。

　要するに、何軒かの家でその道路を共有していて、その土地代や、税金なども含まれているわけです、ただし、だからと言って自分勝手に占有は出来ませんので、結局のところ無駄と言えば無駄なのかもしれませんね。（でも、そこを通れないと家に入れなくなったりしませんか、ですから、やっぱり必要なのですね。）

　あまり専門でもないので、参考までに。

お礼

今回の自分ケースは５棟分譲地なので１／５を負担することですか？確かにその部分がないと家にははいれません。
okasanaさんありがとうございます。