中古住宅購入について・・・（私道）

質問

購入したい中古住宅の物件の前が幅4ｍの私道です。
公道より垂直に約30ｍ私道になっており、4ｍ幅の半分2ｍが売主のもので
残り半分が、道を挟んで前に住んでおられる人の所有です。
物件は私道に10ｍ接した形で建っています。
物件と公道の間には､他の家が立っておりまたっく接していません。
今後、私道の場合問題になってくる事はあるのでしょうか？
また､よろしくお願いします。

回答No.7

non_tam

まずその住宅が建った当時どのような方法で建築確認をとったかを確認されるのがよいと思います。前面の私道が行き止まりになっているのか通り抜けになっているのかによっても建築基準法上の扱いも変わってきます。ご質問の内容で確実にお答えできるのは、現在建っている建物にお住まいになる分には問題はないでしょうが、新たに建て替えをなさる時に制限（２階建てしかダメですよ、など）されるとか、もしくは建築確認がとれない可能性もあります。ただ、当方では現状を完全に把握しているわけではありませんので、まずは不動産屋さんにそのあたりのご確認をされて、それでもご心配であれば管轄の役所の建築指導課へお問い合わせをされることをおすすめします。

参考URL：

元不動産屋です。

回答No.6

tuha

建築基準法　第４５条　（私道の変更又は廃止の制限）
私道の変更又は廃止によって、その道路に接する敷地が第四十三条第一項の規定又は同上第二項の規定に基く規定に条例の規定に抵触することになる場合においては、特定行政庁は、その私道の変更又は廃止を禁止し、又は制限することができる。

参考URL：

建築基準法

回答No.5

nesas

私も以前建売住宅に住んでいましたが、やはり主道路より私道が枝葉の様に伸びその先に
葡萄の房のように家が立ち並ぶところでした。その時も自宅に入るための私道は少し離れた所の人の所有でした、自分の所有する私道も他の家の前にあります。
一度不動産屋（開発業者）に聞いたことがあるのですが、その時の答えが
「同じ区画内で共有する道路を個人的な目的に利用させないために持ち家に隣接する私道は他人名義になっている」とのことでした。たしかにそうだなぁと私は納得したのですが参考になりますでしょうか？

他人名義になっている

回答No.4

sachi

その私道が建築基準法４２条１項５号の位置指定を受けている道路または４２条１項３号の基準時前道路であれば、ゆめまるさんの回答のとおり、今後の増改築、建て替えなどに問題はありません。
ただ、今回の質問の私道は、そうではないような気がします。
（現地を見ていないので断定はできませんが）
　一般的に使われる「私道」という言葉と、建築基準法上の「私道」は少し違います。
　基準法上の「私道」とは、道路に接していない土地を、建物の敷地として利用するため　に新たに作る幅４メートル以上の道で、行政庁の指定を受けたものの事を指します。
　それに対して一般的に「私道」という言葉は、単に個人の所有である道路状の土地をさ　して使われています。
　　たとえば幅は４ｍで昔から一般の交通に使われていて、その道に沿って建物が立ち並　んでいる道は、その部分の所有が個人でも、建築基準法では道路（基準時前道路）で
　す。
　　それに対して幅６ｍの市道などから、幅２ｍ、長さ１０ｍくらいの通路があり、それ　がＡという１件の家につながっていて、Ａの所有である時、一般的にはその通路を　
　「（Ａの）私道」というかもしれません。しかしそれは建築基準法上は「私道」では　　なく、「Ａの敷地の一部」です。Ａの敷地は幅２メートルの私道に接しているのではな　く、あくまでも幅６ｍの市道に、２ｍ接しているのです。
　おわかりいただけるでしょうか。図が書ければわかりやすいんですが・・・。

今回の質問は、一番最後のたとえにあたるのではないかと思われます。お向かいの家と、今買おうとしている中古物件のそれぞれの敷地の一部が２ｍ公道に接していて、その接している部分の、家までの距離が３０ｍなのではないでしょうか？その部分が同じくお向かいの家の同じ部分と接していて、幅が２ｍずつあるため、あわせて「４ｍの私道」だと思っているのではないでしょうか？
（つまり「お向かい」と思っている家は、実は「お隣」なのでは・・・・？）

　もしそうだとすると、回答は違ってきます。
　たとえ話とおなじく、その中古物件は「４ｍの私道」に接しているのではなく、公道（この表現もあいまいなので使いたくないのですが・・）に２ｍ接していて、接している　部分の延長距離が３０メートルある、ということになります。（しつこいようですが、
　その幅２ｍ、長さ３０ｍの部分は道路ではなく、あくまでその中古物件の敷地の一部な　のです。）その場合、場所によっては増改築や建て替えができないかもしれません。
　火事や地震などがおこって避難するときのことや、逆に救助活動・消火活動をするとき　の事を考えて、その通路状の部分の長さの上限を、条例で定めている都市・都道府県も　あるからです。たとえばお住まいの都市の今の条例で、その通路状の敷地の一部の幅が　２ｍしかないときの道路からの距離の上限を２０ｍと定めているとすると、その条例が　できる前に建っていた家でも、基本的には今後建築行為ができないでしょう（小規模な　増築等は認める、等の例外はあるかもしれませんが）。そうなると、今度は売りたいと　思ったときに売ることが難しくなります。建物を建てられないとなると、買う人は見つ　からないかもしれませんし、見つかっても値はぐっと下がるでしょうし。
　ただ、たとえ敷地の一部であったとしても、その都市・都道府県の条例でその距離に制　限がなければ、建て替え等になんら問題はありませんので、ご心配なく。
　（脅かしてすみません）

長々と説明してきましたが、まずその土地が「敷地の一部」か「基準法の位置指定を受けた私道」か、「基準時前道路」であるかをを、はっきりさせる必要があります。
その方法は、
　一番簡単なのは、仲介している不動産屋に聞くこと。接道の状況は重要事項なので、知っているはずです。位置指定道路だといわれたら、念のため位置指定日と番号を聞いておくと良いかと思われます。
　仲介業者がいなければ（もしくは確認したければ）、役所に聞いてみることです。場所を説明して、その道が４２条１項５号の位置指定を受けているか、または４２条１項３号の基準事前道路かどうか調べてもらうのです。調べてもらえばすぐにわかるでしょう。都市によっては、位置指定道路や基準事前道路の地図をつくって閲覧させているところもありますから、そういう場合は自分でその地図を見ればいいのです。
　一般論ですが、現地を見て、その「４ｍの私道」に接している家が中古物件とお向かいの家の２件だけで外になければ、単なる敷地の一部の可能性大です。
　逆に、もっと奥にその私道にだけ面している家があれば、位置指定道路か基準事前道路の可能性大です。

　建築に限らず、専門の法律はややこしいので、文字だけでは理解できないことも多いと思います。
今回の回答で何かわからなかったところがあれば、直接役所や建築士などに質問したりしたほうがよいとおもいます。現地も確認できますし。
もちろん私に再度質問していただいても構いませんが、今回の事に関しては、現地を確認できないので、基本的な考え方しかお話しできませんが・・・・。

ちなみに下水道の件ですが、もし今後下水道に切り替える場合、今相談されている「私道」が基準法の位置指定を受けているものであれば、特に問題はありません。もともと共同で利用するために、所有者が承諾のうえ申請して指定を受けたのですから、あとから管を埋めるときに所有者が了解しないということはないでしょう。
敷地の一部であるときは、もちろんなんの問題もないですよね。自分の敷地ですから。

参考URL：

建築基準法

補足

ありがとうございました。
問い合わせてみると、私道だと思っていたのは
敷地の一部でした。

回答No.3

my-pika

今後、問題になるリスクがあります。共同持分として、私道の何割かを購入すべき。売主が別の人に転売したら、あなたの家に入れなくなりますよ。私の家も同じような立地ですが、平等に持分があります。使用する以上､自分所有の持分があった方がBEST！であると思います。

回答No.2

masaruriko

現地を確認しなければはっきりとはわかりませんが、建築法規からいえば、何も問題はありません。法規上、公道に２メートル以上接していれば、増改築も、建て替えも、可能です。しかし、１０メートルも入っているという事で、安く交渉できると思います。
（一級建築士・ゆめまる より）

回答No.1

perscons

地図等を見ていませんのではっきりわかりませんが、この私道が袋小路になっているとしたら、できれば避けた方がいい物件です。他の条件（価格・広さ・築年数）にもよりますが、少なくとも私道の件では後日絶対何かがあります。例えば公共上下水が入る（既に入っていれば問題なし）とか改築するとかいうとき、何かと揉める可能性があります。私道に面していない土地なんてそうありませんので、袋小路でない私道に面した方がいいと思います。