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貸し家修理と同時履行の抗弁権とは？
- 賃貸人が家賃滞納を理由に修理を拒否している場合、賃借人は「同時履行の抗弁権」を主張することができます。
- 賃借人が家賃を滞納している場合でも、賃貸人が修理義務を果たすべきであるという主張です。
- 賃借人と賃貸人は、お互いに権利と義務を持っており、家賃を支払う対価として、賃貸人は修理義務を負っています。
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質問者が選んだベストアンサー
不動産賃貸業を営んでおります。 質問者さんもお書きのように、「家賃を支払う対価として、建物内に入居を許される」のですから、借主の「家賃支払い義務」に対応する貸主の義務は「住まわせる義務」です。 従って、「本来」同時履行の関係にあるのは、「家賃支払い」と「住まわせること」なんじゃないですか。 遺憾ながら、家賃が１か月くらい払われなくても住まわせるのをやめてはいかん（追い出してはいけない）と判例は言っています。事実上、同時履行の抗弁権の「行使」は否定されているわけです。 だからと言って、「家賃支払い」と「修繕」とが「同時履行の関係にある」と主張するのは無理だと思います。もともと同時に履行する関係にありませんから。 「なにがなんでも同時履行の抗弁権を使って、滞納家賃を請求し、且つ明け渡しを求めたいのだ！」と意地になっているのでなければ、ふつうのやり方で契約を解除し、明け渡しを求めればいいと思います。 （１）水漏れは修繕するので、修理希望日時を知らせるよう求める。 （２）いついつまでに通知がない場合は、これまで同様、借主が修繕を拒んだものとする。 （３）滞納してある・・・ 月～月分の家賃をいついつ（相当な期間をおく）までに支払え。 （４）支払わない場合は、いついつ日の何時をもって賃貸借契約を解除するので、同日同時刻までに本物件を原状に復して明け渡せ。 と、内容証明郵便で通告しておいて、支払い期限までに支払わなかったら訴訟をおこす。 訴状には、「内容証明郵便で求めた以外にも、何度も『修理希望日』を尋ね、また同様に何度も家賃を支払うよう求めたが、被告はこれらことごとくを無視し」、「修理の申し出を自分で拒んでおいて、修理していないことを家賃不払いの理由にするなど、理不尽」とか、経緯を分かり易く書いて置けば勝てますよ。 勝っても、滞納家賃は取れない（ない袖は振れない）のが普通ですが、明け渡しは問題なく実行されるでしょう。 後のことを考えれば、器物の差押えなども求めたほうがいいかな、とか思いますが、まあそれは質問外のことですね。
お礼
レスありがとうございます。NEC VALUESTAR VL350/A WindowsXPからです。 貴重なる、そして、参考になる回答をさっそく、頂きました。 考えをまとめて準備したいと思います。 >難癖をつけて家賃滞納 と言うように悪質な賃借人で、悪態をついて、暴れ周り、毒舌を発して、何回も警察から呼ばれているので普通のやり方では、対処出来ません。90歳の老婆です。 愚直に資料を作って対処していきたい。 ●(Q01) > 後のことを考えれば、器物の差押えなども求めたほうがいいかな、 とありますが、家賃滞納で、払えなければ、 器物を差し押さえて売却して滞納家賃の一部として充当することができる。 と言う請求でしょうか？ 室内の器物は、ごみ以外で価格に換算できる器物は、何も無いです。室内には、古物や古い布など、商品がありますが、売れ残りのような商品で、賃借人の趣味で集めたようなものです。売却すると言っても、簡単に売却できるものでは、ありません。 解体して処分する費用がかさむだけです。 解約して、建物内に残置したものは、所有権を放棄して、任意に処分してよく、使用、転貸、売却、廃棄等一切の行為があっても異議を申し入れない。 と契約書に書かれていて、これを実行する程度です。 ●(Q02) それとも、器物の差し押さえと言うのは、他の意味もあるのですか？ たとえ一つだけでも、お知りのことがありましたらよろしく教授方お願いします。 敬具