借地の上に建つ実家(古家)

質問

実家は築40年、亡き父が建てた家です。今は高齢の母が一人で住んでいます。

土地は借地です。母が賃借人となっている「土地賃借契約書」には、
「契約の終了のときは、賃借人が地上の物件を収去して土地を賃貸人に返還する」
と明記してあります。

この家の名義は「母・私・妹」の共有名義になっています。けれど、私も妹も今後この家に帰って来て住むつもりはありません。母が亡くなれば、更地にして地主さんにお返しする事になると思います。

ただ、実家には父が生前、仕事場として使っていた作業所もあるので、これらを解体、整地するには、およそ２～３００万円はかかりそうなのです。おそらく母の残してくれる(であろう)預貯金では足りないだろうと覚悟しています。葬儀費用なども考えると私と妹には不安材料ばかりです。

先の話しをしようにも、母は全く取り合ってくれません。愛着ある家の末路など考えたくない母の気持ちも分かりますし、難しいものです。

賃借人である母が亡くなったら、娘である私が、法律上、しなければならない事、できない事、気を付けないといけない事、こうすればよい事、等々あると思うのですが、全く知識がなく不安でいっぱいです。

法律に詳しい方や経験者の方に教えていただきたいと思います。

母が健在な今から、こんな事を考えるのは、気が引かない訳でもないのですが、母の元気な今のうちに考えておきたいと思うのです。宜しくお願い致します。

回答No.4

agboy · ベストアンサー

＃１です。
不動産業者に相談するのであれば、売買か建て直しの上、賃貸にするなど、不動産会社に報酬の入るような場合の方が良いでしょう。弁護士と違い、相談だけで対価は受け取れませんから。
お勧めするのは、自治体でよく行っている『法律相談』『不動産相談』の窓口ですね。

お礼

再度、回答をいただき有り難うございます。
漠然とした不安が少しずつ解決できてきました。
アドバイス、大変参考になりました。
有り難うございました。

回答No.3

tk-kubota

＞何をするにも、私どもの様な素人には難しい問題です。専門家に相談するとすれば、不動産業者や弁護士さんでしょうか？

売却などの相談は免許のある不動産業者で結構です。
ただし、地主等のトラブルの中でも訴訟にまで発展したなら弁護士の出番です。
それまでは、不動産業者で結構です。

お礼

再度、回答をいただき有り難うございます。
トラブルは避けたいものですが、覚悟も必要なのかも知れません。
アドバイス、大変参考になりました。
有り難うございました。

回答No.2

tk-kubota

＞母が亡くなれば、更地にして地主さんにお返しする事になると思います。

と云うように地主さんに返してもいいですが、その建物を借地権付きで他人に売却すればいいです。
建物が古いので建物自体の価格は少額でも、借地権は少なくても土地価格の５０％はあります。
ですから、価値ある借地権を他人に売却すればいいわけです。
そのためには地主の承諾が必要ですが、承諾してもらえないなら裁判所に申立ることで許可に代わる決定をしてもらえます。
買った者は、増改築するか、又は、建て替え許可をもらって建て替えればいいです。
地主から許可がもらえなくても、これまた、裁判所に申立ることで許可に代わる決定をしてもらえます。
建て替え許可は難しいですが増改築なら裁判所も認めてくれるでしよう。
なお、ご心配の「契約の終了のときは、賃借人が地上の物件を収去して土地を賃貸人に返還する」と云う部分は「契約の終了のときは・・・返還する」のであって、母が亡くなっても終了していませんので、この約定は母の死亡と関係ないです。

お礼

解答いただき有り難うございます。

＞価値ある借地権

回答者＃１さん、＃２さんのアドバイスを頂くまで、住まなくなった家や借地は、借地料や整地費用の発生する負の相続だと思っていました。
思い切って相談してみて良かったです。
有り難うございました。

補足

遅くなりましたが、補足の質問をさせていただきます。

何をするにも、私どもの様な素人には難しい問題です。
専門家に相談するとすれば、不動産業者や弁護士さんでしょうか？

回答No.1

agboy

ご実家は、旧法の借地契約によって建てられていると思われます。
それであれば、例えお母様に何かあったとしても、借地契約は有効に後の方に引き継がれます。
賃貸借契約書があるとの事ですが、契約期間はどうなってますか？恐らく２０年間の記載があると思います。
その期間が到来して、それ以上契約をする意思が無い時に更地にして返還すれば良いのであって、更新料を払って、継続をするも良し、更新を機に作業場を取り壊して住居にして賃貸する事も可能です。（その場合、割増の更新料を請求される可能性もありますが）
お母様が住まわれなくなった後は、どなたもその家に住むつもりは無い場合借地権つき一戸建てで売却する事も地主さんの了承が得られれば可能です。
短い文章で分かり難い所があれば補足して下さい。

お礼

素早く解答をいただき有り難うございます。

契約期間は何故か１７年。切りの良いところで、と言うことでしょうか、平成２０年までとなっていました。

母が亡くなっても、借地の返還は急がなくても良い。
建物の一部を賃貸にして、借地の契約は継続できる。
借地権つき一戸建てとして売却する。

この様な選択肢があったのですね。
思い切って相談してみて良かったです。
地主さんにお返しする事ばかりを考えていましたので、借地を維持できるという事で、少し気持ちに余裕が持てました。

有り難うございました。

補足

遅くなりましたが、補足の質問をさせていただきます。

何をするにも、私どもの様な素人には難しい問題です。
専門家に相談するとすれば、不動産業者や弁護士さんでしょうか？