相続時精算課税制度 不動産贈与 使うべきか

質問

私は、独身で、家族は父、母、姉、弟で、姉と弟は結婚し、子供がおります。

父は８０代です。

通常の建売住宅を約１０年前に新築で２０００万円で購入し、所有者は私が７０％で、父が３０％の持ち分としました。
抵当権等、登記簿の乙区に記載はありません。

将来、父が死亡してからこの家を売却する場合に、姉や弟や甥や姪など全員の合意がないと、売却処分ができない可能性があることを知り、父が生きている間に、父の３０％分の持ち分を私が贈与で取得したいと考えております。

贈与税の計算ですが、相続時精算課税制度を使わない場合、不動産の評価額が固都税の納税通知書をみますと、土地で８6０万円、建物で５４０万円の計１４００万円ぐらいです。
この場合の贈与税の納税額は、４２万円ぐらいと思われます。登録免許税は約８万円、不動産取得税は、約１７万円ぐらいと思います。

父は、ほかに現金や債券とか、財産といえそうなものは、数百万円ぐらいしか、なさそうです。今後も資産が増えることは、ないものと考えてかまいません。

質問：
不動産の評価額が、今後も変わらないと仮定して、
このような状況で、相続時精算課税制度を使ったほうがよろしいのでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.4

LIFULL HOME'S 住まいの窓口（@homes_concierge）

【ご質問者様、お礼コメントありがとうございました】

実際に父が死亡したときに、気持ちが変わってしまっては、よろしくないので、その辺を考えると、問題や不安は残ります。

との事ですと、回答としては不十分でした。
気持ちの変化の可能性にも配慮した場合について補足させていただきます。

まず、一番安心な方法としては、
ご両親、ご兄弟と相続について話をし、ご家族間で合意を得ます。
その合意内容について、ご兄弟間での覚書を作成し、
お父様には、覚書通りに相続させる旨記載した公正証書遺言を
作成頂く事がよろしいかと思います。
※このレベルまでの書類が揃っていれば、
調停まで進んでもリスクは無いかと思います。

以下は、そのような合意が難しい場合となります。

お父様の名義の移動について、方向性は2方向ございます。
１．相談者様に贈与する
２．相談者様に相続させる

※以下については、便宜上お母様への相続時を考慮しておりません。
※遺言が無い場合としています。
安心度については、1の贈与を利用される方が良いと考えられます。
贈与を済ませておけば、お父様の財産には含まれませんので、
相続時に円滑に済ますことが可能です。
但し、この場合も不動産の相続の請求権利は兄弟にはありませんが、
感情的な問題は残る可能性がございます。

次に相続での継承ですが、相続時精算課税制度も、
相続の扱いとなりますので、贈与とは別物である事が前提です。
仮に、相続時精算課税制度を利用し、名義の変更を行っていた場合、
考え方は以下となります。

・お父様の財産の確定します
　┗土地建物→相談者が相続済み
　┗それ以外の現預金・有価証券

・財産を法定相続人で按分します
この場合二つのパターンどちらかとなります。
１．相談者様が相続した不動産課税評価額＜兄弟が相続する現預金・有価証券
２．相談者様が相続した不動産課税評価額＞兄弟が相続する現預金・有価証券

1の状態であれば、相談者様に若干の現預金も受取、円滑に終わる事が考えられます。
2の状態になってしまいますと、相続する価値の差分について、相談者様が「分割代償」を行うことで、
不動産を継承する事が可能です。
※既に不動産の名義変わっていますので、不動産名義にご兄弟は入ることは出来ません。

お礼

再度のご連絡投稿をいただき、ありがとうございました。
かなり勉強になりました。

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回答No.2

LIFULL HOME'S 住まいの窓口（@homes_concierge）

LIFULL HOME'Sから、ご回答致します。

相続時精算課税制度は使うべきか?についての回答ですが、
使うべきか使わないべきかの前に、使う必要があるのか？
という点でご検討されてはいかがでしょうか?

ご質問者様の仰るように、現状のままの持ち分の状態であれば、
将来の相続発生時に、お姉様、弟様が相談者様とお父様の関係性を考慮せず
権利を主張（遺留分）した場合、ややこしくなる可能性があります。
※ご兄弟が存命であれば、甥、姪の同意は不要です。

しかしながら、相続とは、定められた分割割合で必ずしも受け取る必要はなく
相続人が納得さえすればどのような割合でも構いませんし、何よりも
被相続人の意思を大事にするものではないでしょうか。

一度ご家族で話し合われてはいかがでしょうか?
ご兄弟が納得し、ご自宅についての権利を主張しないという事になれば、
ご質問の状態にはならなくなります。

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LIFULL HOME'S住まいの窓口では
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お礼

ご連絡いただきありがとうございます。
ご回答の印象ですが、

「ご自宅についての権利を主張しないという事になれば、
ご質問の状態にはならなくなります。」
といったことですと、今の考えと、実際に父が死亡したときに、気持ちが変わってしまっては、よろしくないので、その辺を考えると、問題や不安は残ります。

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