不動産賃貸業が儲からない

質問

この3年間で2棟のRC不動産を利回り13%前後で取得しました。
50部屋ぐらいあります。
手取りは、年間500万ぐらいです。

しかし、そこから、
所得税300万
固定資産税140万
取られます。
その後は、年間60万ぐらいしかありません。
リフォーム代金が1部屋15万～30万なので、リフォームがかさむと手取りが赤字になります。

また、50部屋あると、管理会社やリフォーム会社との打合せが、毎月最低1回はあります。
副業でやっているので、かなり大変で忙しいです。

正直割に合わないかもと思ってしまいます。
当初考えていたものとは、かなりかけ離れていて、がっくりしています。

手取りを増やさないと、もしリフォームが連続して起こった場合、資金がそこをつき、破産するのではないかと思っています。
実際、資金は減少しています。
不動産賃貸業とはこんなものなんでしょうか?
自分のやり方が悪いのでしょうか。
何か手取りを増やす方法はあるのでしょうか。

回答No.5

nekoojisan

都内で不動産業をしています。
利回り１３％って、よく収益物件で新聞広告にある「表面利回り」でしょ。
そんなものは全く、当てにはならないです。
固定資産税、所得税、月平均の修繕費（修繕積立金）、将来の大規模修繕費、入居率、退去から入居までのタイムラグ、周辺相場の確認と動向、などを勘案して最終的な「実質利回り」を計算してみてください。
それで赤字なら、とっとと売却するのが一番の得策です。

なお、立地は重要ですよ。今後とも見込みがあるのは東京でも２３区内の駅から徒歩１０分以内のところと私は見込んでいます。

お礼

ありがとうございます。

> 利回り１３％って、よく収益物件で新聞広告にある「表面利回り」でしょ。
表面利回りです。

> そんなものは全く、当てにはならないです。
その通りですね。
ただ実際の金額を出すのは大変だし、それがあっているのかどうかも心配で。
あと、やってみないとわからないというのもありました。

> 固定資産税、所得税、月平均の修繕費（修繕積立金）、将来の大規模修繕費、入居率、退去から入居までのタイムラグ、周辺相場の確認と動向、などを勘案して最終的な「実質利回り」を計算してみてください。
これを一つ一つ出すのは時間と労力がかかります。
実際の手取り金額を出してから購入を検討するのが1番良いのですが、なかなか難しいです。特に税金の計算が難しいと思いました。

> それで赤字なら、とっとと売却するのが一番の得策です。
確かにそうですね。
売却がいいのか持ち続けるのがいいのか、ちゃんとした数字を出して比較するのが良いですね。
税理士にお願いするのが良いですかね。
ただ、わざわざ買った物をまた売るとなるってくると恥ずかしさもあります。

> なお、立地は重要ですよ。今後とも見込みがあるのは東京でも２３区内の駅から徒歩１０分以内のところと私は見込んでいます。
私は地方で県庁所在地の物件です。
県庁と繁華街の近くにあります。
ただ固定資産税が高いです。

回答No.4

obrodouhu

No.1の回答者様へのお礼も読ませてもらいました。
私は、元ですがアパートマンションの仲介業者で働いていましたよ＾＾

＞満室にしてれば儲かると思っていましたが、甘かったです。
おっしゃる通りです。
不動産賃貸なんて、たいして儲かりませんよ！
人により考え方が異なりますが、過去には入居率１０％程度だった物件を安く買ってリフォームやらを繰り返し行い、入居率９０％ぐらいを超えたあたりでアパートを首都圏の不動産屋などへ持っていって売りに出すなんて方もいらっしゃいましたね。。。現実問題としては
(1)少子高齢化が加速
(2)賃貸物件を借りる方が減少
(3)家賃の値下がり
(4)リフォーム代の高騰
(5)世帯収入の減少により、家賃を捻出できない
といった事が大きな要因です。
元不動産屋で働いていた私が言うのもアレですが、現在の日本で賃貸業を副業にしようとするのは間違っています。資産と言うよりは負債でしかないです。

さて、では質問の本題に入りたいと思います。
＞何か手取りを増やす方法はあるのでしょうか。
解決策といいますか、打開策と思ってください。現状おかれている状況よりは改善する程度でしかありませんのでご容赦ください。

(1)不動産屋を変える。
簡単かつ、現実的な方法だと思います。
＞立地は、大学近くと、繁華街です。
と言うことですので、周辺環境は結構恵まれている方だと思います。
私ならばその「大学」へと赴き、地方から来る学生を取り込めるように物件情報を学生生協へと売り込みます。
もちろん不動産屋を通すので、大学生協から提携している不動産屋を紹介してもらうって感じです。
メリットは、学生が卒業するまで２～４年は安定的に家賃収入が見込めます。
親が金を出す場合が多いですが、奨学金をかりて家賃に充てる学生もたまにいるのでオススメです。
デメリットとしては、学生を取り込めなかった場合です。
１～３月の学生引越しシーズンを逃してしまうと、その後１年間はそうそう簡単には入居者が現れません。
また相手は大学生なので、友達を呼んで酒盛りをされたり、週活で疲れた子が天井からロープでぶら下がってたり、サークルのヤリ部屋として活用されたり、と、多方面にデメリットが広がります。地域も違うわけだからゴミ出しのルールとかも厄介ごとが増えてしまいます。

(2)売りに出す
上でも少し触れましたが、中古マンション・アパートを格安で買い取り、内装などをしっかりとリフォームしてから、採算の取れる価格で売るんです。
その際に入居してる方がいらっしゃれば、スズメの涙かもしれませんが収入にはなりますし。
メリットは、初期費用を少し抑えて購入している。室内リフォームをほぼ全室で行える。間取りを変えるような大規模修繕（たとえば１Rの部屋を２部屋潰し、壁をぶち抜いて２DKにするとか）も行えます。
デメリットは、言うまでも無く売れなかった場合です。
初期費用やリフォーム費用がかさんでいくだけで、ちっとも収入にはつながらないという地獄に陥ります。

(3)更地にする
＞立地は、大学近くと、繁華街です。
アパート・マンションの賃貸業ではなく、駐車場の賃貸へと鞍替えするんです。
中古アパートを解体して、砂利でも敷き詰め、月極駐車場やタイムスのような時間帯で料金が発生するような駐車場に変えてしまう。
メリットは、繁華街が近くにあるようですので、周辺の飲食店を経営している方々の社用車用の駐車場としても貸し出せますし、タイムス等の時間指定駐車場にすれば繁華街にくる客の駐車場として活用できます。
デメリットは、収入にムラがあることです。お祭りや花火大会などが行われるような立地なら、一時期は爆発的に収入につながるけど、何もない平日などはやはり利用者が少なくなるので安定しません。
また、社用車などを停めるように企業に貸すとしても、やはり周辺相場にあわせて月額賃料を設定しないと借り手が付きません。

(4)大企業に社宅として使ってもらう。
私のあげた話の中では、これが一番、現実離れした話です。
社員寮として準備してくれるようなそんな大企業なら、むしろ中古マンションを自社の経費で買って、リフォームやらをして社宅として活用していることでしょう。
わざわざ賃貸を選択するよりは、はるかに安上がりになりますからね、、、

(5)他企業を取り込んでくる。
たとえばコンビニ等です。一階部分を総リフォームして、他企業が入れるテナントにして賃貸に出すとか。
見たこと無いですか？建物の一階部分は動物病院とかコンビニとかラーメン屋とかになってるマンション。
あのような形に形状を変えるんです。
メリットとしては、企業相手ですから、そうそう簡単にはテナントから離れません。よって安定収入が見込めます。また、一階部分にコンビニでも入ろうもんなら、２階以上の階層の家賃は、他物件の相場より２～４千円ほど高く設定しても借り手が付きますよ！
デメリットとしては、テナント契約が付かなかったときです。いつまでもずっと「テナント募集」と看板を出し続けているような場所には、なぜだか人も寄り付きません。
現在では、会社新設の届出も日本全国で減少傾向にありますし、デフレが続く今に、店舗移転を考えるような企業も少ない事でしょう。
脱サラして、コンビニ経営でも始めようか！なんて方が、果たして今のデフレが続く日本に、何人ぐらいいるか、、、

といったところかな？
現在のデフレ日本が続く中で、考えうる限りの、多少現実味がある話をさせていただきました。

ちなみに私は賃貸業社で　働いていただけ　の「一般ビンボー」です。質問者さまのように、不動産賃貸で一儲けしようと出来るほどの資金力も持たない、ただのビンボー人です。私のような一般人と、質問者様ではお金にかんする考え方がそもそも違うという事は十分理解しています。
もしかしたら、私が上に上げた(5)つの改善策も、質問者様の頭にはすでに浮かんでいたかも知れませんね＾＾；

これから、不動産関係はドンドン厳しくなっていきます。
そんな不景気な世の中でも、質問者様が成功することを影ながら祈っていますよ！
がんばって下さい！！

お礼

> 元不動産屋で働いていた私が言うのもアレですが、現在の日本で賃貸業を副業にしようとするのは間違っています。資産と言うよりは負債でしかないです。
非常に厳しい言葉ですが、現実そうなっているので否定しようがありません。

> (1)不動産屋を変える。
町1番の不動産屋で入居付けが町で1番強いと思います。
入居者は大半が学生です。
入居のタイミングを逃したら大変ですが、そのときは不動産屋に頑張ってもらって民間の人を入れてもらってます。
今のところほぼ満室が続いているので入居付けには問題は無いかと思っています。

> (2)売りに出す
売りを目的にやるのは、自分の場合は、副業で忙しすぎてなかなか出来そうにありません。
自分は利回り13%で買っているので、10%で売れば、3%の儲けが出そうですが、実際には、諸費用やリフォーム代などかかっているので、儲けが出るかどうかわかりません。

> (3)更地にする
駐車場経営も計算しないと手取りがいくら出るかわかりません。
駐車場は高いので駐車場にして売却というのもありかもしれませんが、工事費用が上乗せになるので手取りが出るようには思えません。

> (4)大企業に社宅として使ってもらう。
社宅や学生寮など一括で借りてもらうのはいいかもしれません。
ただ借り主を探さないといけないのが大変です。

> (5)他企業を取り込んでくる。
手堅い店が入ってくれるとありがたいですね。
部屋の形状を変えないといけないので、思い切りが必要ですね。

いろいろな提案ありがとうございます。
不動産会社の方とはいろいろとお付き合いがあるので、私生活のことやらいろいろお話は聞かせてもらっています。
私もなんとかやりくりしながら、破産しないようにしたいと思います。
応援ありがとうございます。
お互い頑張って行きましょう。

回答No.3

dogchibi

何だか信じられない数字が並んでいますね。
所得税は本業のほうの収入の分とも一緒の数字ですか？
借り入れは起こしていないのに（返済がないのに）手取りがこんなに少ないのは信じられません。

管理会社とリフォーム会社を変える事、を検討すべきですが、副業なのでそんな暇はないのですよね。でもそのへんが一番の原因のような気がします。その会社、あなたの物件で相当儲けてませんか。

それと、リフォーム代は必要経費として収入から差し引いてますよね？諸経費は落とせるものはすべて落とす、たとえ自分用に使ったレシートでも理由をつけて通す（大きな声では言えませんが）。さもありなん、と納得させられる支出だったらいいんです。タクシー代とかすべて経費にしてますよ、私は。アパートの見回りに必要だと言い張ってます。税理士が認めてくれればいいんです。確定申告はもし自分でしているのなら、税理士に相談したほうがいいかと思います。報酬を払っても結局は手取りが増えそうな気がします。

確定申告書の「課税所得」欄の数字をいかに小さくするか、にかかっています。

お礼

ありがとうございます。

> 何だか信じられない数字が並んでいますね。
私も目を疑いました。
がっかりしています。
実際収入が減ってるし、所得税を計算してもそうなるので、間違いないと思っています。
税理士の先生にも励まされました。

> 所得税は本業のほうの収入の分とも一緒の数字ですか？
そうです。
本業の課税所得は800万ぐらいです。

> 借り入れは起こしていないのに（返済がないのに）手取りがこんなに少ないのは信じられません。
借入はありますよ。
全額自己資金は無理です。
家賃収入の50%ぐらいが返済金です。
家賃収入は約2000万です。
返済金は約1000万です。

> 管理会社とリフォーム会社を変える事、を検討すべきですが、副業なのでそんな暇はないのですよね。でもそのへんが一番の原因のような気がします。その会社、あなたの物件で相当儲けてませんか。
管理会社は、相場の料金です。家賃×5%です。
リフォーム会社は、最初、相見積もりなどして安い会社を選びました。
いまは、付き合いでその会社にいつも頼んでいます。

> それと、リフォーム代は必要経費として収入から差し引いてますよね？
経費はすべて入れています。
逆に税理士にはじかれるぐらいです。

しかも、数年前に減価償却で定率が消え定額のみになりました。
また、消費税の還付も実質なくなりました。
この2つはかなり痛いと思います。
おそらく不労所得と見られて、不労所得は悪ということで、そのぶんは税金で取るということだと思ってしまいます。
不動産賃貸業はリスクがあるので非常に厳しいです。
夢を実現してしまった愚か者という感じです。

回答No.2

中京区 桑原町（@l4330）

所得税300万
固定資産税140万
リフォーム代金が1部屋15万～30万
投資以前に判ってる事ですね。
それを見越して店子がつくよい物件を探さないとだめです。
手取りを増やす方法は家賃を上げ、空室率を改善するしかありません。
そこに住みたいと思わせる物件なら賃料も上げられるし長期に住んでくれればリフォーム費用も抑えられます

お礼

ありがとうございます。
たしかにそうなんですが、なかなかうまくいきません。
家賃を上げるには、競合以上の部屋にしないといけないので費用がかかります。
家賃を上げると所得税も上がりますが、計算してないのでわかりませんが、費用対効果は悪くなるんじゃないでしょうか。

今までは、ポストを鍵付にしたり、カメラ付モニターホンに変更したりと、他にもいろいろとやってきましたが、けっこう費用がかかりました。
おかげでほぼ満室で、空きが出ても6ヶ月以内には埋まってます。
入居率は90%以上はあると思います。
これは、競合よりも部屋を良くし、賃料を相場並にしているので入居率が良いのだと思います。
購入時は、入居率が70%ぐらいでしたが、まず満室にすることを目標にやってきました。

あと大々的にリフォームをすれば、きれいになりますが、中古(25年、27年)で買っているので、きれいさが20年もっても築45年です。
築45年後に収入が増えても、それがいつまで持つかはわかりません。
なので、すぐ収入が欲しいのですが、リフォーム代が必要なので、すぐには収入が入らない現状です。

回答No.1

tzd78886

本日発売の週刊誌に類似する記事がありましたね。
立地条件、その他ありますから一概に言い切ることはできないでしょうが、そう簡単に儲かるものではないと思います。うちの近所にはほぼ満室のアパートがいくつもありますが、これはすぐ近くに大学があるからです。それでも頻繁にリフォームを行っていて、費用は少なからず掛かっているでしょうから、どれだけ利益が出ているかはわかりません。

お礼

どの雑誌でしょうか。読んでみたいです。
立地は、大学近くと、繁華街です。
2棟とも、ほぼ満室で推移しています。
満室にしてれば儲かると思っていましたが、甘かったです。
中古で買うと、ほとんどの物がリフォームの対象になります。
購入後に入退去があり、現在は居室の3分の1ぐらいはリフォームしました。
あと3分の2あると思うと気が滅入ります。
非常にやっかいな事業です。