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不動産賃貸業の収益性と大家さんの感覚について
- 不動産賃貸業（大家さん）の収益性について考えてみました。物件を安く買い、リフォームして安い家賃で長期的な入居を目指す考え方ですが、収益は安定するのでしょうか。
- 購入・リフォームのコストと家賃収入のバランスを考えると、収益性は限られています。表面利回りで考えると、預金を取り崩して生活した方が無難なような気もします。
- しかし、大家さんにとっては入居者がいなければ何も始まりません。理想的には実質利回り20％を目指すのですが、現実には難しい場合も多いようです。
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500万で買えるような築３０年以上のボロボロの木造一棟アパートで一部屋月４万円で貸せると思いますか？ リノベーションしたって、躯体までは治せないので、隣の音も丸聞こえ。 それこそ劇的ビフォーアフターなみに、リフォームするくらいなら新築建てた方がまし。 まずは地元の不動産屋で話しを聞いてみては？ 地方の現実そんなに甘くないです。今は２万円台なんてザラです。 インターネットでも検索できます。 一棟ごときで、ごはんを喰っていくなんて無理無理。 数千万の借金してキャッシュフロー回し、１０棟くらい経営して、 やっと年収５００くらいでは？ それも順調にいけばの話し。 現在建築業を営んでいるのであれば、技術やコネを生かしたセルフリフォームで経費は浮きます。 まずは１棟を軌道にのせて、借金を完済し、 そこを担保にもう一棟、そこを軌道にのせてまた一棟と、 どんどん増やしていくわけですが、その分、リスクも増えていきます。 商売なんて、そんなものでしょうが。 サラリーマンの自分には怖くてできませんね。 もとホームセンタ勤務のNSX松田さんなんか有名ですね。 http://jm48222.blog99.fc2.com/ 購入したい物件の周囲の空室状況も調べておきたいところ、 私の物件は大学近くですが、周囲の空室が３０００件。 はっきりいって過当競争状態です。 なんの取柄もなければ募集かけても客はつきません。 昨年ウオッシュレットとモニター付きインターフォンでごまかして 空室なんとか埋めました。
- 参考URL：
- http://manshitsu.info/
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- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
宅建業者です。 大家でもありますが、戸建を一戸購入して賃貸に出しても、それは賃貸業とはなりませんね。つまり利益にはならないという事。 賃貸業というのは、最低でも10家族分の家屋を賃貸する事と思った方が良いです。月4万円の家賃しか設定できない物件であれば、10軒でも40万円です。下手をすればサラリーマンの給与より安いですね。 持てあましている家を経費分位稼ぎたいと思って始めるのなら一軒でもいいですが、一般的に賃貸業を始める場合は、月収100万円を下る場合は利益になりませんね。 もっと利回りの良い運用があると思いますよ。
- mineko43
- ベストアンサー率19% (19/99)
家主です ＞宮城県の田舎に住んでいます。＝田舎です。 机上の計算は 話半分X8掛けで！ １度借地借家法 勉強してね！ 恐ろしい 法です、例 金借りて返さないで、逆に金クレの 悪法ですよ！ 後悔先に立たず と言います。 するのは 貴方様の勝手です。 参考に！
- superski
- ベストアンサー率19% (388/2010)
月額家賃４万円の物件では利益が出ないので手を出しません。 固定資産税や修繕費の出費、まして家賃滞納があったら 「何をやってんの？ 自分」って痛感するでしょうね。 悪いことは言いません。 不動産賃貸業なんて手を出さない方が身のためですよ。 不動産も見抜けないでしょうから、 購入した建物がリフォームなんてレベルに達していない、 立て直した方が安い不良物件を掴まされるリスクも大です。 安い＝悪い、です。 掘り出し物件なんて無いと考えてokです。
お礼
有難うございます。 ですよね。やめた方がいいですね。 投資はなにかないか探している状態です。 株、ＦＸなどは当然× マンション投資も× 土地付の不動産が一番の候補に残ったわけです。
- syuitilwo
- ベストアンサー率30% (169/547)
元不動産屋の者です。 質問者様の資産はあくまで一戸建て「貸家」をイメージされているのだと思いますが… コレが６世帯、または８世帯のアパートであった場合、家賃４万円ならば １ヵ月 ４ × ８ ＝ ３２万円 １２ヶ月 １２ × ３２ ＝ ３８４万円 当然空室もありえますので軽く７掛けして… ３８４ × ７０％ ＝ 約２７０万円 これで一世帯の貸家と多数世帯のアパートでコレだけの差が出る事がお解りでしょうか？ 即ち利益を求めるならば、多数世帯の物件を扱った方が良い訳です。 ※その分だけトラブルも増える可能性が多いですが… また、貸し出している物件は当然ながら年数と伴に劣化していきます。 壁紙や水周りは勿論、物件周りの垣根やフェンス、外壁や屋根だってメンテナンスは必要です。 こう言った「維持費」も年間の計画を組んで置かないといけません。 ※物件への保険料含む 因みに遠方に物件を取得して、地元の不動産会社に「管理（入居募集含む）」を任せる。と言う事も出来ます。（管理料は概ね利益の１５％位） なので、自分の住んでいる所とは別に「都市部」に物件を得て賃貸業を営んでいる方も結構いらっしゃいます。 ※年に１～２回位は自分の目で物件を見て適正な管理が行われているか？確認するのが良いでしょう。 コレも難しいですが、様は信頼出来る不動産屋に相談するのが良いと思います。
お礼
有難うございます。 当然、複数所有するのが大切ですね。 不動産を所有して、賃貸業をして、最後に更地にしても 十分な利益が出るような計算は難しいですね。
- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
元々所有している土地に建てるならともかく 土地・建物購入ではそうそううまくいきませんよ・・・
お礼
＞土地・建物購入ではそうそううまくいきませんよ・・・ 投資額が大きすぎるのもまずいですね。
- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
不動産賃貸業を営んでおります。 時々、「２０％儲ける大家さん」なんて雑誌に載っていますが、そんなに儲かるなら、銀行が乗り出します。建てて、老朽化してコワした時点で計算して、５％儲かっていれば万万歳でしょう。 大震災で傾いたりしても、自宅には補助が出ますが、それまで散々税金を徴収していた大家さんのアパートには１円も出ません。日々、何事もないことを祈る毎日です。 －－－－－－－－－ 預金を下ろして建物を建てるのでなければ、最初の１５～２０年が苦しいんです。我が家でも、差し押さえの赤紙を貼られたことがありますです (^^; 。 例えば、年１,０００万円返済する約束で何億か借りてアパートを建てて、毎年１,０００万円家賃を受け取って、約束通り毎年１,０００万円返済したとするじゃないですか。 すると、毎年財布は毎年空になりますよね。ところが、所得税（３０％？）と住民税（１０％）で４００万円くらいですか、税金がかかります（１０００万円×税率）。 毎年４００万円ずつ、どこかから工面してこないといけないワケです。 空室が増えて、８００万円しか入金がないと、返済分も含めて５２０万円工面してこないといけない。 おまけに、何年後かに大震災であパーとなると、借金だけが残るわけです。いや、借金だけじゃないな、取り壊しのために、さらに借金が増える。常識的には、「アパートなんて建てなきゃよかった」と思うくらい大損害でしょ？ ところが、それまでの間に、「儲かったね」と言って取られていた所得税や住民税は戻ってきません。税法上は「大成功物件」なんです。 除却損が認められるからこれから税金を納めなくていいから、いいじゃないですか、などと知ったかぶりをする人はいうのですが、アパートをコワして収入がなくなったのだから、もともと税金を納める必要はないのです。なんの足しにもなりません。 借金をどうやって返そうか、という話ですよ。 とにかく、最初の１５～２０年、節制して節制して、返済し終わるまでがんばれるかどうかですね。 －－－－－－－－－－ 上記の例で、質問者さんのように、借金ではなくて預金を下ろして、アパートを建てた場合、１０００万円家賃をもらって４００万円税金を払うと、手元に６００万円残るわけですよ。 アパートの管理を他人に任すと２～３００万円しか残りませんが、 うわー 何もしないのに、アパート経営って儲かるもんだ、・・・ と思いがち。 そう思って使ってしまいがちなのですが、これは儲けじゃないんですよ。 何十年か後、アパートが老朽化して取り壊すと、更地しか残らない。あったはずの何億かの預金はなくなっている、あれ？という話になります。 家賃をもらって使っていたいたつもりだったけど、月々預金を少しずつ下ろして使っていたのと同じじゃん・・・ ということで、最初あった預金と同じ額の預金（＋取り壊し費用）を作ってからが、儲けなんですねえ。 それまではひたすらガマンガマンの毎日、でなければなりません。 そんなこんなの事情をぜんぶ考えると、楽をできるのは孫の代、運が良くても子供の代、自分は巨額の借金を残さないで死んでいければ大成功です。所詮、自分で新しい仕事をやる能力のない人間がやる仕事だと思ったほうがいいです。 あ、そうそう。家賃保証の会社がありますが、あれは家賃を払うという部分だけ有効で、「○○万円払う」という金額の定めは無効です（最高裁判決）。 空室が増えて困れば、どう契約してあっても、「家賃を××万円に下げてくれ」と要求できます。「いやだ」と言うのは勝手ですが、そうなると裁判所が決めます。 その家賃を決める裁判では、借金の額（返済できるかどうか）も念頭において決めてやれという判例ですので、質問者さんのように無借金で、家賃を下げても困らない人の場合は大変不利になります。
お礼
大変有難うございます。 私の期待どおりのアドバイス。参考になります。 何もしない方が・・・。 やっぱり汗を流しての労働が一番ですかね。 これまで建設業という事で体を使っての労働でした。 いつか、頭で稼げるようになりたいと思っているのですが なかなか難しいみたいです。
お礼
有難うございます。 1棟 月4万の家賃はおおよそのめあすであり これだけで私が生活するとか、賃貸業とはをかたるつもりでないので 利益にならないのは理解しているつもりです。 これより高い金額では借り手がいないだろうという、めあすのつもりです。 利回りのいい運用・・・・。見つけられません。 当然、株、ＦＸみたいなものはやりません。 国債の金利も低いですからね。 なにか、またアドバイスいただけたらお願いします。