実家の売却処分

質問

親の不動産(実家)ですが、親を引き取って引き払ってしまって誰も住んでいません。管理も大変なので売却したいのですが、本人は認知症で何にもわからないし、成年後見とかもやってないのでこちらで勝手に処分するわけにいかないし、実家は他県の遠隔地だし、親の実印や印鑑登録など何にもないし、何やらいろいろ面倒そうです。

1)とりあえず子供の自分が現金で買い取っておいて、自分で売却すれば簡単になりますか？
自分なら仕事の出張のついでに実家方面へ行くこともできます。

2)親が取得したのは30年以上前なので長期譲渡になりますが、当時1900万円で買った土地が相場は2400万円くらいすると思います。自分で買い取るのは当然その2400万円でしょうが、その後自分で売るときは短期譲渡になるので、なるべく利益は出したくありません。が、当然ながらいくらで売れるかなんてわかりません。

3)例えばの話、自分が親から2500万円で買い取っておいて2300万円でしか売れなかった場合、親には200万円余計な収入になって税金掛かりますが、自分が不動産所得の200万円損失になるから、損益通算はできる。と言っても自分の年収700万円程度で返ってくる税金なんてたかが知れている。

といろいろ考えたときにどうやると楽で得ですか？
やはり親の名義のまま、書類揃えて売却するのが楽でしょうか？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

「楽さ」「得さ」を最優先するなら、大変失礼ですが、（親御さんが亡くなられてから）相続して、その後に売却するのが一番楽です。

　（質問者さん以外にも相続人がいたりすると面倒ですが、現在でも売却しようとすれば、同様に面倒です）

　亡くなれば、痴呆症であったり、実印がなかったりという「親御さんの事情」は全然関係なくなりますので、その種の書類を集める必要はなくなりますので、かなり楽になると思います。

（１）「子供への売却だから同意（意思、書類等）は不要だ」ということはありません。質問者さんご自身が買うとしても、他人に売るのと同じく、親御さん本人の同意は必要です。

　親御さんの売却同意・書類を得られるなら、わざわざ質問者さんを経由するよりは、一気に他人に売ったほうが話は早いです。

　また、（同族会社との売買や）親子間などの売買の場合、値付け価格が適切であるかどうかなどで、税務署の調査が入る可能性が高まります。

　やめたほうがいいと思います。

（２）お書きの通りと思います。

（３）損益通算についてご質問ではないので余談になりますが、私（不動産賃貸業）の場合、「売却」によるマイナスは「売却」によるプラス以外とは損益通算できません。
　数年前に、空室物件を捨て値で売って、帳簿価格で200万円くらいだったかな、損を出しましたが、家賃収入や給与収入との損益通算は拒否されました。
　「売ったら200万円利益がでる物件も一緒に売って、出た利益と損失とを通算してください」と言われました。

　この面からも後日の売買が得になることはないと思われます。

お礼

損益通算まで含めて大変親切なご教示を頂きましてありがとうございます。

前提として親は当分生きているであろうという事です。

このまま延々と固定資産税を払うのもバカバカしいし、3年以内になくなってしまうと死亡3年以内の生前贈与は相続として税務署が入るとかいろいろあるかと思いますが、遺産は3000万円は超えないのでそういう事にもならないし、3年以上は生きていると思うし。なので亡くなるころには東京オリンピックも終わって地価が下がっているだろうとか、これからも何年も介護はつづくし、私の自宅に引き取って何年にもなりますが、すでに要介護5ですので今後特別養護老人ホームに入ることはあっても実家に戻ることはありません。だったらもう売ってしまってもいいんじゃないかという状況です。

ご指摘の通り兄弟は居りますが数十年来疎遠だし、親のことは私がずっと同居してずっと面倒見てきたので書類が手に入らないこともないし、そうなるとこのまま売ってしまうのがいいようですね。ただ、このためだけに親の実印を1万円も2万円も出して作るのがもったいないとか、印鑑登録とか面倒ですが、相続してからとなると、何十年も会っていなかった兄弟が何言ってくるかわからないので、もっと面倒かも。

回答No.6

lock_on

２です。

すでに違う次元の話になっていますね。祖母も司法書士も銀行も違法なことをしています。警察沙汰にしておけば何か違う展開になっていたかもしれません。

私の回答としては最初の通り、成年後見人制度を利用することです。

失礼します。

お礼

いろいろご回答ありがとうございます。古い話では禁治産宣告を受けていない場合には本人の行為は取り消せないという話だったので、つまり実際にどうかではなく禁治産宣告を受けているかどうかが基準だと思っていました。
障害手帳やら要介護認定やら受けていればなんとなく能力がなさそうなことが推認されますが、実際に行為能力があるのかどうかはよくわからないわけですし。
いずれにしても大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.5

lock_on

２です。

祖父の土地の件、何年前かは知りませんが、誰も異議を申し立てないから明るみに出なかったのかも知れませんね。本来はやってはならない行為です。明るみに出ると司法書士の身分が危うくなりますね。

昔は実印と権利証と委任状があればかなりのことができたようです。

お礼

ご回答ありがとうございます。14年前です。後妻が祖父の土地を相場の半額くらいで叩き売って売却代金を祖父のメガバンクのこじゅざに入れ、その全てを下して持って行ってしまいました。当然相続人の子供たちは避難ゴウゴウでした。私も祖父がお付き合いのあった司法書士に聞きましたが、妻の立場でやられると絶対に犯罪は成立しないと言っていました。
で、私は母(つまり相続人の一人)を伴ってそのメガバンクに行き、祖父の口座情報の開示を迫りました。断られたので事情を話して、本人確認をしたのかどうか明確にすること、口座情報の開示については私が要請するか警察を通して要請するかの違いだという事を話すと、窓口担当は上司のところへ行き、帰ってきてすんなり開示してくれました。当時銀行も預金の引き出しには本人確認をきちんとするよう官庁から指導されていたと思います。

回答No.4

lock_on

２です。

専門家さんからの回答にあるように親が認知証だと「行為能力」がないのです。すなわち親による全ての法律行為・意思決定は「無効」とされてしまいます。

親の代わりに子どもが・・との気持ちはわかりますが、認知症の人が実印を作ったり、土地取引をやったりは不可能です。司法書士はかならず本人と会って意思確認をしますが、その時に認知証とわかれば手を引くと思います。

結局は回り道が一番近い・・ということになるかもしれません。

お礼

ご回答ありがとうございます。実家の祖父の例を見ていると、脳梗塞で全く話せないのに、奥さん(後妻)が勝手に土地を売ってしまいましたが、なぜ何の問題にもならなかったのかよくわかりません。

回答No.2

lock_on

状況をお礼も読んでおよそ理解できたと思います。

この場合は「成年後見人」を立ててから売買を行うのがいいと思います。後見人は家庭裁判所に申し立てをしてから半年程度で選任されます。後見人は親の利益を最優先で行動しますので子の意見が全部通るとは限りません。疎遠になっているほかの子とも連絡を取ることになるでしょう。

それでも親の資産を現金化して親の介護に当てるという大義名分は筋が通っています。

いざ相続が発生となったときに今まで親を放っておいた親族が集まってくるとトラブルになるのはよく聞くところです。

お礼

ご回答ありがとうございます。そもそもこの売買だけのために親の実印作ったり印鑑登録しなおしたりって面倒でもったいないと思ってのことだったのですが、成年後見というともっと面倒かも(認知症の専門医に定期受診しているので医師の診断書は簡単だけれど、裁判所の手間は未知数)。

証拠も何もない家庭内の話ですが、別に今思い立って売るのではなく、将来的にはそこに住むわけではないので売ることは家族内でのコンセンサスでした。もう20年も前に親がしっかりしている頃に「将来地下鉄の駅が近くにできるから、それで値段が上がったら売ろうか」と言っていて、何年か前に地下鉄の駅ができました。今となってはそんなこと本人は知りませんし、実際にはそれでそんなに値段が上がったわけでもありませんが、そんな話はともかく。
成年後見というのは手堅いのは確かですが、そこまでしなくても、もともと今回の不動産はいずれ売却することは既定路線で、本人はもちろん今でも売却には同意してくれるわけだし、本人の意思のもとに適正な価格で売却して本人の口座にお金入れるというのはまずいのでしょうか。
ちなみに経済的には親よりも私のほうが何倍も資産は多く、親の生活費や介護費用、固定資産税など様々な費用は全て私が負担している状況なので、どんだけ調べられようと親のお金を取ったとかいう話にはなりえませんし。