土地の時効取得

質問

我が家の裏に空き地があります。建売住宅を購入したときからあります。25年前です。
この空き地は我が家の庭を通らないと行けません。空き地の先も森があり、閉鎖空間となっています。この近辺の公図を見ると無茶苦茶です。区割りが書いてあるが全く無茶苦茶です。裏に学校があるのですが、校庭に道路が走っているような公図です。
20年ほど前、近辺広範囲の土地測量がありました。裁判所の方が我が家にも尋ねてきました。
測量をしたのだが、公図通りに測るととんでもない場所に飛んでしまうとか、持ち主を探しても全く見つからないという説明でした。当該空き地も競売にでたら、お宅が買ったらどうですか。ということも裁判所の方に言われました。しかし、持ち主不明だから競売にもだせないという連絡を受けました。
よって、この土地は我が家で自由に使っています。植木鉢を置いたり、物置まで置いています。ある日ふと、20年放置された土地を誰にも何も言われず使っていると自分のものになるなと誰かに聞いたのを思いだしました。そこでネットで調べたら土地の時効取得というのがあるのがわかりました。時効取得は10年間と20年間というのがあるようです。
我が家の裏の空き地も当てはまるような気がします。
このように持ち主のわからない土地を取得するにはどこにどういう手続きをすればいいのでしょうか。
当然、土地代金はゼロでしょう。手続きの費用はいくら位かかりますか。固定資産税はかかってきますか。

回答No.2

fujic-1990

不動産の時効取得は、所有者以外の人が、（10年もしくは）20年、平穏かつ公然と占有していた場合に認められますので、隣が誰のものであろうと、所有者不明だろうと、関係ありません。時効取得できます（河川など国の物だったりするとダメな場合もありますが）。

　しかし、植木鉢を置いた程度ではこの場合の「占有」には該当しません。物置は設置位置や大きさによっては該当しそうですが、誰の物置か分からない状態であれば、やはり「（質問者さんが）占有していた」という「公然」さがありません。

　北海道で、別荘地を買ったものの、別荘地営業に失敗してほんの数軒しか使っていない場所で、相続で誰が現在の所有者か分からない場所が草ボウボウの荒れ地状態。熊が出るのでなんとかしてほしいと役所に言っても「誰の所有者かわからないので」と拒否される状態。

　で、使用者たちがやっていたのは、きっちりと草刈りなどの管理をして、大きな看板を立てて、誰それが所有・管理している旨を宣言し、誰かが苦情を言ってくるのを待つということでした。来なければ、時効取得を、と。

　20年たてば、自分たちのものだから、行政に言い訳させないで済むという、気の長い話でしたが、いまごろ、その人たちは大地主かもしれません。質問者さんもそのくらいやらないとダメです。

　また、占有を主張する場合、どこからどこまでという区域を明示しなければなりませんが、お書きのように基準がはっきりしない状態では、それを明示するのは難しいでしょう。

　今の登記制度は、売買や時効取得する部分だけの「寸法や方角」がわかればいいという話では通りません。基準点から延々と測量させられ、近隣の同意ハンコを要求されます。

　（余談ですが、その地域の図面がそれほどデタラメなのに質問者さんの所だけキッチリしているというのは考えにくいですが、質問者さんの土地は売れるのでしょうか？売買契約書にどういう図面を添付するのでしょう）

　以下、時効取得の条件については省略しますが、全部クリアしたら、たぶん、「公示による意思表示（民98条：相手が誰か知ることができない場合）を利用することになるのだと思います。

　公示で「時効取得したから、登記を自分に移せ」と要求するわけですね。

　時効取得すれば、占有を開始した時から、その土地は質問者さんの所有物だったことになりますので、厳密には25年ですか、固定資産税の支払い義務があることになります。

　が、課税処分の消滅時効が・・・ ５年くらいだったと思いますので、（鳩山元総理の件では納税したかったのを税務署が受け取りを拒否したようですが）払いたいと言えば25年分受け取るんじゃないでしょうか。

　でも、強制されるのは５年分くらいだと思います。

お礼

ありがとうございます。
もっと詳細に書くと我が家とその空き地は傾斜地の途中にあります。
地目は山林です。空き地の西側、北側は森、東側は森と下り斜面、南側は我が家です。
西側が上り斜面になっており、西側と空き地の北側は初めから4段～5段のプロックが積んであり、空き地の境ははっきりしてます。公図は紙に線で区割りがしてあるだけで、当然地面に線が引いてあるわけではありません。
その空き地だけはっきり境があります。
先の質問時のときにも書きましたが、裁判所が調べても地主はわかりません。土地バブルのとき公図だけで取引をしたのではないかということも裁判所は言っていました。今の家を買った当初、妻の話しによると日中知らない人が庭に無許可で入ってきて、裏の庭を見て行ったということです。多分、公図を見て現場を見に来たのでしょう。公図通りになってないので、あきれていたということです。
私の今の土地は公図にしっかりかり載っています。裁判所が調べても回りの土地の所有者がわからないのだから、近隣のはんこはもらえるはずもありません。
やはり、めんどくさそうですね。

回答No.1

takuranke

公図と現況がまるっきり違ったとしても
土地の所有に対して影響が出るわけではなく、
単に公図が現況と違うので筆界を明確にするための資料とはならないのが
判明したと言うだけのこと。

それと、自分で確認していないなら所有者不明を鵜呑みにしない。

20年前に地籍調査しているのなら、
新しく公図ができているはずなので、
地番調べて、その土地の全部事項証明を取得。
それか登記所においてあるゼンリンの地図で当該土地を探し、以下同文。

所有者が判明すれば、
所有者に対して時効の援用をする。

援用方法は、
取得時効援用の通知書を作成して、
所有者宛に内容証明郵便で送る（相手に送った物が証明できるように）。

通知書には
「本書到着から１０日以内に、所有権移転登記に必要な書類一切を交付くださいますよう、請求いたします。」などの、移転登記に必要な書類も要求する。

所有者が国になっている場合には、
国相手に行なうことになります。
ただし普通財産の場合なら取得時効が適用されますが、
行政財産では取得時効の適用無しだった記憶があります。

土地家屋調査しか弁護士に相談したほうがいいと思います。

実際に所有権移転登記が出来るまでにいくら掛かるのかは出しようが無いです。

所有者がスムーズに見つかって、
時効援用を素直に受けてくれ、
移転登記に必要な書類をすぐに送ってくれたなら、
登記費用を別にして1万延程度で可能ですが、
所有者がスムーズに見つからない、
国が証有しているのかもわからない、
などがあれば時間も掛かるし面倒です。
また、普通財産で取得時効の援用をされ、
すなおに認めるとは限りません（国の財産なので）。
この場合は裁判になりますが、
払い下げ申請のほうが裁判より安く上がる可能性があります。

また、無主地でも国に帰属されていない場合、
取得時効の確定裁判はかなり面倒です。

所有すれば当然固定資産税は掛かります。

お礼

ありがとうございます。
裁判所が所有者を探してもみつからないのだから、個人で探しても無理だと思います。
競売にもかけられないと裁判所が言ってるくらいですので、所有者は永遠不明だと思います。
固定資産全もかかるということであれば、無理やり取得しないで、無断で使っているほうが良さそうですね。