相続した常時住まない土地建物の固定資産税と名義変更

質問

父親が死亡し、築3年程度の土地建物を相続することになりました。
父がこだわって建て、まだ築3年ということで、固定資産税も二十数万円と高額です。
田んぼも少し残していましたので、今は家族の食い扶持ぐらいはと、農繁期のみ使用しています。常時使用していない家屋に対しての固定資産税の免除はあるのでしょうか？
もうすぐ、年金暮らしの身としては負担が大きく、売却も考えましたが、不動産屋から売れないとの返事。困っています。

また、名義変更にも費用がかかるので、売却でも決まった時にと土地建物共にまだ父親の名義ですが、何か問題があるでしょうか？
名義変更に法的な期限がありますか？
いつまでに名義変更した方がいい、名義変更していないとこんなトラブルがあるなど、アドバイスがあれは教えて下さい。

子どもの代になれば、米を作ることもなくなり、本当に無用の長物になってしまいます。
このままにしていて良いものか？
売却はまず無理といわれていますし、子どもの負担を減らしておきたいとも考えています。

回答No.4

kitiroemon · ベストアンサー

土地・建物の固定資産税などの概略は以下のとおりです。（リンク先は東京都の例ですが、全国的に制度は同じです）

◆土地
住宅用地であれば、下記サイトの記事のように大きく減額されています。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm
（４）住宅用地に関するよくあるご質問
Q:住宅用地とは何ですか。また、住宅用地に対する特例措置とは何ですか

→今はこの特例措置が適用されていると思います。住んでいないからといってさらに税金が減額される特例はないと思います。
空き家対策は全国的に問題になっていますので、市町村に相談窓口がないか聞いてみてはいかがでしょう。

◆建物

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm
（２）土地・家屋の評価等について
Q：家屋の評価はどのようにするのですか

→経年劣化による評価額の減額を待つしかなさそうです。

なお、下記の新築住宅の減額対象になっていた場合には、その期間が過ぎれば、逆に増税になる場合があります。念のためご確認ください。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm
（３）土地・家屋に対する課税について
Q:新築固定資産税の新築住宅の減額とは何ですか

●さらに、空き家のまま放置しておくと、固定資産税が増税になる特別措置法が施行されました。まだ先のことでしょうけど、念頭においておいたほうがいいと思います。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/tokuteiakiya.html

●農地に関しては、その譲渡や転用には農業委員会の許可が必要ですが、もう耕作できないとなれば、斡旋（譲渡や貸付など）を相談することもできます。一度、農業委員会に相談されてみるのもいいかと思います。
遊休農地の場合も課税が強化されます。
http://www.maff.go.jp/j/aid/zeisei/kotei/pdf/28_kaisei_hoyuu.pdf

●相続登記に関しては、放っておくといずれ相続人（権利者）の数が増えてきて、手続きが面倒になってしまいますので、早めにやっておいたほうがいいのは確かです。
なお、不動産取得税は取得後60日以内に手続きすれば安くなります（別荘を除く住宅用の不動産で、セカンドハウスは含む）が、相続であればもともと取得税はかかりませんので、これは関係しません。

お礼

早速の回答ありがとうございました。遊休農地のことも考えないといけないんですね。子どもに負の遺産を残すのはかわいそうです。色々調べて処理したいと思います。

回答No.3

t_ohta

＞　先に遺産分割協議書をもらっておくというのはどうなのでしょう？
印鑑証明などは期限があるので、やはり手続きは出来る時に済ませた方がいいんじゃないでしょうか。

＞　申請期限は、どこから数えるのでしょうか？
自治体ごとに条例で定めている制度なので、その土地・建物がある自治体に確認してください。

お礼

回答ありがとうございました。時間ができ次第処理したいと思います。

回答No.2

oska2

＞常時使用していない家屋に対しての固定資産税の免除はあるのでしょうか？

ありません。
マンション経営・アパート経営でも、入居者の有無に関係なく固定資産税請求が来ますよ。

＞土地建物共にまだ父親の名義ですが、何か問題があるでしょうか？

別に、問題はありません。
役所としては「誰が、固定資産税を払うの？」という事しか関心がありません。
たぶん、亡父の死亡届を出してから「市町村役場から、誰が固定資産税を払うの？」と質問状が郵便で届いていますよね。
結果、質問者さまが固定資産税を払っている訳です。

＞名義変更に法的な期限がありますか？

実は、実は・・・。
相続手続きに関して、法的な期限はありません。
相続放棄を行う場合は、死亡をしった時点から３か月以内と決まっていますからね。
一般的には、１０か月以内に相続を行いましよう！と弁護士・司法書士・行政書士・税理士関係者は推奨しています。
※あくまで、法曹界での推奨です。商売！商売！
が、案外相続手続きを行ってない不動産が多々あるのです。
全国各地で「空き家」が問題になっていますよね。
これも、相続手続きが完了していない物件が多いのです。^^;

＞子どもの代になれば、米を作ることもなくなり、本当に無用の長物になってしまいます。

あのぉ。
農地は、自由に相続・売買が出来ません。
ＴＰＰが加盟国で成立すれば、地主制度は無くなるのですがね。
※農協（旧庄屋）農地委員会（旧代官所）の利権・特権が奪われます。^^;
原状では、農地委員会（旧代官所）の売買許可書が必要です。
農地の購入者も、農業関係者でないと売る事が出来ません。
宅地・家屋は、自由に売買出来ます。

＞このままにしていて良いものか？

亡父所有の農地の周りが「農地」の場合は、年に数回「農地の草刈」が必要です。
その農地に接する農地の所有者（農家・兼業農家）から、苦情が殺到しますよ。
曰く「あなたの田圃から、草の種が飛んでくる。何とかしろ！」とね。
農地の雑草は、小学６年生の背丈まで伸びます。ここまで伸びると、農地として再生するには数年必要となります。結果、農地の価格は限りなくゼロに近くなります。
ですから、農地に出向く事が出来る場合は「定期的な草刈」をしましよう。
出来ない場合は、「シルバー人材センター」に依頼して下さい。一回２万円。
土地・家屋に関しても、定期的に草刈・家屋の換気が必要です。
一年間締め切ったままだと、確実に屋内が劣化して価値が下がります。
無人の家屋は、（建築年数に関係なく）劣化・倒壊が早くなります。

＞売却はまず無理といわれていますし、子どもの負担を減らしておきたいとも考えています。

可能でしたら、その農地・土地・家屋が存在する市町村役場で相談して下さい。
移住・新規就農などで、農地付家屋を提供する部署が存在する場合が多いです。
この部署が無くても、空き家対策に苦慮していますから色んな語法的な対策を教えてくれます。
そうそう、信託銀行に相談する事も一考です。
不動産と違って「不動産の信託」として、色々な対策を持っています。

お礼

早速の回答ありがとうございました。
農地を農業用宅地として使用するために、大変苦労したので、農地の売却に関しては考えていませんでした。
子どもの負担を考えるなら、そうですね、農地も考えないとですね。

回答No.1

t_ohta

相続登記に期限はありませんが、時間が経つと遺産分割協議書といった必要書類が用意しにくくなったり、お父様が亡くなられた時の相続人の誰かが後に亡くなられると、その相続人に権利が移り権利処理が複雑になるといった問題が生じることもあるので、適当なところで登記される方がいいかと思います。

＞　常時使用していない家屋に対しての固定資産税の免除はあるのでしょうか？
土地の広さなど制限がありますが、セカンドハウスとして申請すると減額される場合もあります。
ただ申請期限が取得後2ヶ月くらいだったと思いますので注意が必要です。
申請にはいろいろ条件があるので適用されるかなど、その土地建物がある自治体に問い合わせてみるといいんじゃないでしょうか。

補足

早速の回答ありがとうございました。
先に遺産分割協議書をもらっておくというのはどうなのでしょう？
申請期限は、どこから数えるのでしょうか？亡くなった日からなら、残念ながら間に合いそうもありませんが、一度問い合わせしてみたいと思います。