固定資産税支払いの土地が他人名義の土地であること

質問

固定資産税の支払い履歴がある中、当該土地が他人名義のままであることについてお伺いします。

(1)現在、固定資産税を支払っている居住土地と地籍図・公図上の土地がずれています。
(2)他人名義の土地上に家屋を建て居住したまま約40年以上経過しています。
(3)土地名義人家族の居住地、税の支払いがどうなっているのかは不明です。
(4)当該土地を含めて遺産相続する手続きを行おうとしています。

そこで、以下の点についてお伺いします。

A：固定資産税の支払い履歴は、土地の名義変更を行う際、どのくらいの効力があるのでしょうか？
　　なお、地籍図・公図上の土地とは固定資産税額が違ってくると思われます。
　　（居住土地＞地籍図・公図上の土地）
B：(3)の名義人家族の行方を調べ尽くしてからでなければ、名義変更は困難でしょうか？
　　その場合、経費はどのくらい必要でしょうか？
　　名義人となっていることを知らず、当然ながら税の支払いもないのではないかとは思います。
C：名義変更の際に手間がかかることは予想しているのですが、起こりうるであろう法的トラブルは
　　どういったことがあるでしょうか？

ややこしいですが、ご回答よろしくお願い致します。

回答No.2

kovayashi · ベストアンサー

> 地籍図・公図上他人名義のままになっており

「登記記録上の所有権の登記名義人」ということでしょうか？

「地籍図」は固定資産税課税庁（都市町村）が備えるべき、筆の形状や配置を示す図面で、「公図」は登記所が備える同様の図面のことです。
いずれも土地の所有者を特定する資料ではありません。

> 地籍図・公図上の名義人の現況は不明のままです。

登記所で登記記録上の名義は確認したのでしょうか？
遡るかもしれませんが、どこ誰かくらいは分かるはずです。

> 叔父叔母全員の相続同意は得ておりますが、

名義人が誰かは分からないが、何世代か前の先祖という目星があるのでしょうか？
土地の名義人が親族でなければ相続はできません。

> A：固定資産税の支払い履歴は、土地の名義変更を行う際、どのくらいの効力があるのでしょうか？

何の効力もありません。
固定資産税の支払いの有無が相続できる、できないを左右することはありません。

> 固定資産税は現況に沿って課税されますが、地籍図・公図上の土地とずれています。

「ずれている」というのは、筆の位置や形状や広さがずれているということでしょうか？
それとも「登記記録上の所有権の登記名義人」が異なるということでしょうか？

以下は、前者という前提で書きます。

固定資産税はその年の1月1日現在の登記の状態で計算します。
たとえ地籍図・公図と現況がずれていたとしても、課税計算上は登記記録上の地積で計算します。
地価の下落修正を除けば、登記記録の地積を更正しない限り固定資産税額は変わりません。

また、地籍図・公図と現況のずれについても、都市町村の徴税吏員が測量をして公図の地図訂正などまずしませんので、ずれていたとしても地籍図・公図の形状が固定資産税の評価に使われます。

> 課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地が違っていた場合、相続を行う際に、課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地の関係性はどうなるでしょうか？

関係性はありません。

以下は、後者の前提で書きます。

> 固定資産税は現況に沿って課税されますが、地籍図・公図上の土地とずれています。
> 課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地が違っていた場合、相続を行う際に、課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地の関係性はどうなるでしょうか？

前者同様、関係性はありません。

「登記記録上の所有権の登記名義人」と「課税台帳上の納税義務者」が異なっていることはよくあることです。
言うなれば、相続せずに名義を変えていない土地や建物がたくさんあるということです。

財産（債権・債務）は死亡とともに法定相続人に自動的に、当然に引き継がれます（民法）ので、たとえ登記上の所有者はなくなった人であっても、その所有権を法定相続人が引き継ぎますので、都市町村が法定相続人を探し、その人たちを課税台帳に登録し連帯納税義務を課します。

まずは、登記を確認して記録されている所有者が誰なのか把握してはどうでしょうか？

お礼

ご回答ありがとうございます。

地籍図・公図の位置づけがよく分かりました。
固定資産税はあくまでも税であって、登記記録と繋がっているのではないのですね。
土地の名義を変更するには、やはり登記簿を訂正するのが結論だと思いました。

両親は、相続税を支払う＝相続完了　と思っている節があり
まず登記簿の訂正ありき、と説明してみます。

ありがとうございました。

回答No.1

tk-kubota

この、ご質問の趣旨は、亡人の所有であったが、固定資産税は、shiroringさんが支払っている。
これを、今回shiroringさん名義として取り決めたい、
と言うことですか ?
それでしたら、被相続人の戸籍簿から相続人全員を調査する必要があり、それらの者全員の承諾がないと相続登記できません。
それらの調査は、司法書士の仕事で、様々な条件で変わりますが、費用は数十万円以上です。
なお、固定資産税の課税価格は、地籍図や公図と違っていても、現況を市町村で調査し課税されます。

補足

ご回答ありがとうございます。

趣旨ですが、現在、両親が住む土地が地籍図・公図上他人名義のままになっており
その地上に祖父名義の家屋が建っております。
祖父亡き後、その子である兄弟姉妹で当該地を含む遺産の相続がなされず
全員の共有財産となっていましたが、この度相続手続きを行うこととなりました。
そのため、固定資産税は共有財産から支払われておりました。
また、叔父叔母全員の相続同意は得ておりますが、地籍図・公図上の名義人の現況は不明のままです。

固定資産税は現況に沿って課税されますが、地籍図・公図上の土地とずれています。
課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地が違っていた場合
相続を行う際に、課税されている土地と地籍図・公図に基づく土地の関係性はどうなるでしょうか？
また、不明名義人家族を探して名義変更を行えるのであればそうしたいと思っています。
その場合の必要経費は数百万単位でしょうか？

重ねてご回答よろしくお願い申し上げます。