アパートの契約期間中の退去時のトラブル

質問

先日、新しい賃貸物件についての質問をしました。
おかげさまで、良い物件が見つかり契約が進んでいます。

ここで問題が起きたのが、現在入居中のアパートの退去についてです。
新しい入居日も決まり、退去日の一か月以上前に現在の大家に退去の旨を伝えました。

そうすると
・「２年経たずに退去するなんて今までそんな人いなかった。温情も何もかけられない」
・「ペットはたばこと一緒なので消臭料２万円なんてタダ同然で、本当はもっともらいたいくらいだ」
・「（敷金と違約金の相殺について）契約書には『相殺することができる』と書いてあるだけなので、こちらが戻す義務はないので敷金返還請求権は却下します」
・「ペットの臭いは苦手な人もいるので、１～２ヶ月は人も入れられないし次の人が内見に来てもそれが理由で断られたら、私の収入が困る」
・「２年以上いれば、退去時にこんなことも言わない」
・「違約金の４万円とクリーニング代の４万円、計８万円を月半ばまでに持ってきてください」
等々、言われました。

現在の物件は
・ペット可（犬なら中型犬まで）
・退去時にクリーニング代として４万円必要
・入居時に敷金４万円・ペット消臭（ペット礼金の意味も含む）２万円の支払い
・個人大家の築３１年のアパート
・入居時にリフォームされたところはなく、壁にシール跡や画鋲の穴などが複数あり
・玄関、トイレ・風呂以外カーペット
・ペットは居間のみで行動し、比較的老犬の為、柱や壁等に傷をつけることは無し
・１年８カ月で退去
です。

元々ペットありきの生活だったので、こんなことを言われるのであればここには入居しませんでした。
また、敷金返還請求権は借主の権利として認められており、違約金との相殺も認められているはずではないでしょうか？
契約期間内に退去すると敷金は戻らない（違約金と相殺の為）という話は知っています。
ですが、この権利を大家の一存で行使できないなんてことは認められるのでしょうか？

困る旨を伝えたところ「それじゃあ、支払いは４万円（クリーニング代）で良いです。でも、その場合こちらも徹底的にやりますから。修繕費全額請求します。それが嫌なら８万円持ってきてください。どちらが良いですか？そっちで決めていいですよ。」
と脅しとも取れる言い方をされました。
これは電話で言われた話ですが、これより前に話した時には「８万円持ってきても、それ以上かかったものは請求します。」と言われました。

８万円払って円満に収まるのであれば払ってしまおうかとも思っています。
ですが、これを払ってもさらに請求してくる可能性がある大家なのです。
契約時の不動産屋にも相談しましたが、あてになりません。

このまま言われるがまま払うしかないのでしょうか・・・
長くなってしまいましたが、どなたか、知識のある方にお力をお貸し頂きたくこの場をお借りします。

回答No.5

in_go_landload

in_go_landload　です。

　『お礼』拝読いたしました。

＞　引き渡し後の部屋の確認も１日ではできないので、業者を入れて２～３日かけてじっくり確認すると言われました。

　借主さん立会いの下で毀損箇所を確認し、その承諾書を頂くのが普通です。それを『２～３日かけて』って？！　こんなのに立合ってくれる借主さんなんかいません。相手は引っ越しているんです！　借主さんがいない所で毀損箇所の確認なんてしたって「私は知らない。」が通ってしまいます。この大家、正直言って、バカですね。
　質問者様の方は綺麗な箇所の写真も撮っておくことです。裁判になれば「ほらこの通りきれいなものです」と言えば良い。万全を期すならフィルムの写真機で当日の朝刊の写真を撮ってから撮るんです。でもそこまでする必要があるかどうか。

＞　支払い拒否をした段階で保証人（夫の父）に請求すると言っている

　はい。通常は契約者ご本人が支払わない場合は、『保証人』さんに請求することになります。訴訟となれば契約者ご本人と『保証人』さんに対して請求するわけです。

　でも、立合ってもいない、毀損箇所を確認してもいない（『承諾書』が無い）、で勝手に請求しても、支払う人などいないでしょうし、裁判に持ち込んでも勝てる見込みはないですね。　その前に、私の弁護士（友人なんですが）なら、「お前バカか？！」って引き受けてもくれないでしょう。
　私のところではそのために弁護士のアドバイスで2重3重の対策をしている訳なんです。

　仮令裁判になっても「私はそのような毀損箇所を見てもいませんし、全く知りません。」と反論されたら、相手の出せるものは何もないですよね。写真なんてどこの部屋のものかもわかりません。

回答No.4

in_go_landload

in_go_landload　です。

　『お礼』拝読いたしました。

　失礼ながら『こんなの今まで読んだことなかった』って大家がいるとは驚きです。

　『契約書』に『短期解約のペナルティー』が謳われているなら支払う必要は生じます。
　それと『クリーニング代』の4万円です。

　ただ、滞納等が無いなら『敷金』は全額返還されるべき『預り金』です。

　従って、質問者様が大家から要求を受けるのは４万円となります。

　実際、『消費者センター』なんて大家に対しては何の権限もありませんし、仲介の不動産屋さんも『契約』が済んで『仲介手数料』を取れば“お役御免”で関わりはしません。
　十全の準備をされるなら立合いを録音し、写真を撮っておくこと。支払いについては『内容証明』で「これだけは支払います。」と通告しておくことでしょう。残念ながら、あとは弁護士さんのテリトリーです。

　いけない事ですが、『契約』上大家が支払いを求める当然の権利のある４万円の請求さえ無視されても大家側は訴訟を起こすしかないのです。私が大家なら『費用対効果』で諦めますね。弁護士を頼むだけでも『着手金』に２０万は請求されます。こっちは無視できない。（笑）
　ですから、その大家さんに教えてあげたいのは、私のところではかけていませんが、『短期解約のペナルティー』をかけるくらいなら、相応の金額は『敷金』としてお預りしておけと言うことです。
　借主さんが大家から『敷金』を取り戻すのが大変なように、大家の方も退去された借主さんにお金を請求し、回収するのは大変なんです。それが政府でさえ最高裁判決まで無視するような日本の民事裁判のユルユルなところなんです。

お礼

お礼に対しての回答ありがとうございます。

契約書には「クリーニング費は退去時に支払い」と書いてあり、違約金に関しては金額のみで期限は書いていないのでとりあえずほっておいて退去の立会い時にクリーニング費用を払おうと思います。
大家は支払いを月半ばまでと希望しているので、月半ばになったら文句を言ってきそうですが・・・ひとまず「契約書通りにします」で押し通そうと思います。

引き渡し後の部屋の確認も１日ではできないので、業者を入れて２～３日かけてじっくり確認すると言われました。
間取りは２ＤＫ（６畳の洋室×２）です。
（これって普通なのでしょうか？なにせ個人の大家は今回が初めてで・・）
荷物を全部出したら掃除をして写真を撮りまくろうと思っています。

こちらのミスで入居時に写真を撮ってないので、それが気がかりでなりません。
また、支払い拒否をした段階で保証人（夫の父）に請求すると言っているので、それも困ったなと思っています。

お礼に質問を書き込み、申し訳ございません。

回答No.3

in_go_landload

大家しています。

　基本的に賃貸借契約はあくまで『契約書』が基本です。
　ですから、『契約書』も見ずにどうこういう訳にはいきません。

　ただ、ご確認頂きたいのは『短期解約のペナルティー』が記されているかどうかです。
　それが無いなら、仮令入居一ヶ月で契約解除を申し出られても、大家は何ら異議を申し立てることは出来ません。つまり、『違約金の４万円』を請求する権利は大家にはありません。

　『退去時にクリーニング代として４万円必要』：これが特約条項等で記されているなら支払う必要はあります。おそらく返還敷金と相殺されてチャラになるでしょう。

　あとは質問者様が居住中にできた『故意・過失による毀損』があるかどうかです。
　これは立ち合いの時に必ず確認してください。『入居時にリフォームされたところはなく、壁にシール跡や画鋲の穴などが複数あり』を主張なさればよいです。本当は、入居時と退去時の写真を撮っておけば万全ですが、立ち合い時には質問者様も写真機は持参なさることです。
　また、立ち合い時に署名・捺印を求められても簡単には署名・捺印はされないように。

　法的には最高裁判決でも原状回復後の契約解除となっているのですが、（『賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務がある。』（平成17年12月16日最高裁判決））ここまでその大家は“勉強”してはいないでしょう。

　ちなみに、私のところでは判例に従って
１）　原状回復工事は貸主に任せ『原状回復費用の借主負担分』を支払ことを承諾し、本日をもって『契約解除』とする。
２）　原状回復は借主側が行い、貸主の承認をもって『立ち退き』とする。その間の家賃負担は承諾する。（こっちが最高裁判例通りです）
　の中で選択をして署名・捺印を頂いています。
　まぁ、嘗て２）を選ばれた方はおられませんが。

　また、『入居時に（中略）ペット消臭（ペット礼金の意味も含む）２万円』なのですから『ペットの臭いは苦手な人もいるので、１～２ヶ月は人も入れられない』なんて戯言を聞く必要はありません。それならもっと取っておくべきなんです。
　まぁ、『ペット可』物件に『ペットの臭いは苦手な人』が好き好んで入ってくるはずもない。仮令『ペットアレルギー』が出たって自己責任です。（笑）

　もし、『原状回復費用の借主負担分』の請求が来るようでしたら、取り敢えずは『支払い拒否』の内容証明を出せばよいです。まぁ、無視していても、大家側が訴訟を起こさなければならなくなります。これには大家側も、バカでない限り、『費用対効果』の計算くらいはするでしょう。

　大家としてみると、『ペット可』物件（私のところもそうなのですが）で、『敷金４万円』というのは考えられないくらい少額です。私から見ればキ●ガイ沙汰！　質問者様の大家さんにアドバイスしたいくらいですね。（笑）

お礼

in_go_landloadさん、ご回答ありがとうございます。

私の住んでいる地域では、敷金は家賃１カ月分・ペット礼金家賃１～２ヶ月分が一般的です。
元々関東に住んでいたのでこれには私もビックリしました(笑)

短期解約のペナルティーについての記載はありませんが、契約期間内の解約についての違約金４万円の記載はあります。
大体はこの違約金と敷金を相殺するそうですが(ネットや不動産屋の話では）、私の大家はそうはせず、クリーニング費用４万円と違約金４万円を支払い敷金も返さないつもりでいます。
（そもそも契約期間内の退去＝契約違反と思っているようです）

契約書の内容について言っても「こんなの今まで読んだことなかった」と言いはじめ、「お宅みたいに契約書を重視する人なんていない」と言われました。
内容証明についても少し調べてみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

toiawasedesuyo

５５歳　男性
契約を不動産屋としたなら大家さんと話しをしてはいけません
不動産屋の意味がありません
あくまでも不動産屋と話しをしましょ

お礼

toiawasedesuyoさん、ご回答ありがとうございます。

不動産屋に再度話をしたところ、「うちは契約時の担当なので、トラブルや交渉は大家と直接してください」の一点張りでした。
とりあえず、消費者センターに相談してみようと思います。
ありがとうございます。

回答No.1

yoshy 1980（@yoshy1980）

基本的に敷金で修繕をするのは借り主さんが故意的につぶしたり
借り主さんに落ち度があって壊してしまった箇所だけです(汚れも
含みます)。

逆に、普通に住んでて自然に劣化した箇所やそれに伴って
潰れたり汚れた箇所の修繕代金はびた一文払わなくていいです。

なので、どちらに伴う修繕なのかをはっきりさせて前者の部分だけを
払えばいいですよ。

もし、ご不安であればちゃんと、どういう修繕にいくらかかるかっていう
見積もりをちゃんと書面に書いてもらって、後者のものを支払わされそうになったら
消費者生活センターや弁護士さんに相談するといいですよ。

お礼

yoshy1980さん、ご回答ありがとうございます。

ガイドラインで色々確認しました。
yoshy1980さんの言う通り、前者のことが書いてありました。
大家は犬がいるのでカーペットを総取り換えして、カーテンもクリーニングして・・・・と言っているのでその金額を請求してくると思います。

今の段階でいったん消費者センターに相談してみようと思います。
ありがとうございました。