1300平方mの田の売買で農地転用申請に分筆が必要

質問

1300平方mの田圃の売買契約を締結していますが、この契約の中で、次の2つの特約をしています。
（1）融資特約(銀行の融資決裁が下りなかったら白紙撤回するという特約)
（2）農地転用申請は売主(=私)の負担とするという特約
対象となる農地は、1300平方mの一筆の田ですが、事情があって、数年前に、土地家屋調査士に測量してもらい、地積変更登記もしています。
それで、今、上記（1）の融資の決済がそろそろ出そう、という段階です。
それで、買主側(田圃などにアパートを作ってその管理も行うという、レオパレスとか東建コーポレーションなどではないですがこれらと並ぶ著名な大手企業です)から、上記（2）の農地転用申請に関して、話が出たのですが、既に土地測量は数年前に済んで地積変更登記も終わっているが、今回の農地の売買のためには、再度、測量をして分筆をして、その上で、農地転用申請をする必要がある、その上でなければ売買できないと言われましたが、本当でしょうか?
すなわち、買主側(大手企業)は、(1)対象の農地は1300平行mであるから、このままでは、開発行為ではないから農地転用申請ができない、(2)農地転用申請をするためには、分筆してそれぞれを1000平方m以下にした上で、分筆した2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする必要がある、と言いました。
もし、この買主側(大手企業)の主張が正しいならば、まず（a）2筆に分筆(そのための境界確定と測量も)する費用と、（b）分筆した後の2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をするという、当初よりも多くの費用がかかります。
そこで、質問です。
【質問A】 上記の買主側(大手企業)の「(1)対象の農地は1300平行mであるから、このままでは、開発行為ではないから農地転用申請ができない、(2)農地転用申請をするためには、分筆してそれぞれを1000平方m以下にした上で、分筆した2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする必要がある」という主張は、正しいでしょうか?
【質問B】 上記（2）の「農地転用申請は売主(=私)の負担とするという特約」からすると、（a）2筆に分筆(そのための境界確定と測量)する費用と、（b）分筆した後の2筆それぞれについての計2件の農地転用申請をする費用は、売主である私が負担することになるのでしょうか?

回答No.1

kuronas · ベストアンサー

ご質問を拝見しました。

私は農業関係の団体職員です。
ありきたりな回答になってしまうかもしれませんが、
わかる範囲で書かせていただきます。

質問Aについて）
農地転用は、開発行為かどうかではなく、農地を農地以外に使用するための許可制度です。その許可が下りるかについては、その農地が農業振興地域（通称白地）または農業振興地域農用地区域（通称青地）かどうかで違ってきます。これは管轄する市町村農業委員会で確認するしかありません。
農林水産省HP「農地転用」：http://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_tenyo/
農林水産省HP「農業振興地域」　：http://www.maff.go.jp/j/nousin/noukei/totiriyo/t_sinko/sinko_01.html

お話を見ているとたぶん農地法第５条申請になると思いますが、
なぜ分筆をしなければならないのかがわかりません。
農地全体に建物を建てるのであればわざわざ分筆する必要がないと思います。
まあ分筆をして半分を農地として残すのであればわかりますが。

また宅地用道路等を含めた分筆であれば、それは開発側の負担のような気がします。
上のHPでは５条申請の許可申請者は所有者と買主になっているので、
どちらでも申請はできることなってます。

ですので正しいかどうかについては疑問があります。
（買主側がどんな経験のもと言っているのかはわかりませんので、
確認する必要がある気がします。）

質問B ）
分筆する意味がわからないので、その費用も負担しなければならないのかについては、
お答えしかねますが、単純に農地転用にかかる費用についてのみでよいのではないでしょうか。
市町村農業委員会へ提出する書類（登記事項証明書や図面、同意書など）にかかる費用、
印刷代や印紙、申請手間賃（ガソリン等）などでしょうか。

いづれにしても農地転用の許可権者（窓口の市町村農業委員会）へご相談されることを
おすすめします。
その時に図面と契約書を持って行ってください。

ただ、ご質問の内容が、買主が農業委員会に行っての話であればその限りではないです。

あと農業委員会へ農地転用の相談するときに、
農業委員会は農地を守るのが使命なので、
「やむを得ない事情により農地転用する」気持ちで相談してみてください。

私の経験不足の回答であれば申し訳ありませんが、
参考になれば幸いです。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。