市街化区域内の開発・農地転用・第三者のための契約

質問

こちら主任者です。質問させていただきます。

隣接する1000m2を超える農地（所有者数名）があります。

(1)．市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。
（第三者による契約のため、契約書上A→B→Cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もAからCへ直接移転+転用届）

(2)．その後、建築時期をずらします。（現実に建築するときに、造成などを行うので、その造成の面積が1年以内に隣接して1000m2を超えないようにする。）

以上は、開発行為にあたらないでしょうか？
一気に1000m2を超える農地自体を転用届を出して所有権移転登記をするので、開発行為にはあたらないのかと思いまして。
つまり、現実的に宅地に変える時期さえ、ずれていればあたらないのでしょうか。（現実問題として、見過ごされてしまう、でも結構です。）
それとも、所有者が違えば、転売者Bが同一でも、一気にでなければ、開発にあたらないのでしょうか。

現実問題としてお願いしたいです。

また、
(3)もし事後的に総合して開発行為に当たるとされた場合、どのような是正？等がくるのでしょうか。
農地転用で第三者に所有権がうつってる以上、建築などをとめることはできないですよね。
売ってしまった債務不履行責任として問題になることも含めてです。

会社が業者としてしようとしている行為、会社の方針に文句は言えませんが、その契約書に主任者として印鑑を押す責任を感じております。会社としての行為を止める意味もあります。
将来的にトラブルになるようであれば、進退問題にもなります。

どうかお知恵と経験を貸して下さい。お願いします。

回答No.1

oyazi2008 · ベストアンサー

調整区域ではないのですから、農転と開発行為は別の事案として考えるべきです。
市街化区域で農転には問題ないでしょうから、宅地となればあくまで市街化区域内の開発行為の基準に順じて判断されるのでは？地方により違うでしょうが、当方の営業地域（地方の政令指定都市）ではそうです。

1000m2未満とした1回目の宅地はどのような計画なのでしょう？位置指定道路など築造して設備を敷設などしても（内容は開発許可の工事内容と変わらないとしても）1000m2未満なのですから開発には該当しません。ここの部分だけであれば、残地は所有者が違うのですから一体的な利用と判断されることも無く、問題ないと思います。土地の区画形質の変更だけでなく（農地ですから土盛りは必須でしょうが）道路を築造するか否か？が開発行為に該当するかどうかの大きな判断基準です。
パワービルダーなんか醜い敷地延長のみで開発避けて建売しますよね？

問題があるとすれば、2回目でしょう。接道があり上記の1回目の道路を利用しなくとも建築可能な条件であれば問題ないと思いますが、上記の道路を接道条件としたり、延長したりはNGだと思います。当方の営業地域だと後者なら2回目に確認が降りませんね。
少なくとも1回目の造成計画による道路幅員や道路側溝の雨水等の配水計画や2回目も含めた処理能力、下水道局など書類回せれて、改善しなければNGな場合には確認降りません。要は許可は取らないが、1回目の造成の工事内容が全体で開発許可を取得した工事内容と同様でなければだめな可能性があるということです。

しかし、質問者さんは重要事項を説明する立場でしょう？あくまで事業化するのは買主であり、買主は業者でしょう？それならば、杓子定規の市街化区域内の開発行為による規制等の記述をすれば足りるのであり、役所の許認可の判断まで突っ込んだ説明をする必要はありません。
あくまで取引主任者の過失が無いことを優先するならば、現状と法規に照らした規制等を説明すれば足ります。詳細は事業化する業者が各担当課へ確認することで、重要事項にはそこまで求められません。
例え、あなたの会社の社長が故意にしている業者などへうまい話を持ちかけていたとしても（開発はかからないから大丈夫などと）、それと重要事項は別です。

不慣れならば、役所へ確認するのがBESTです。但し、実際の担当課へ現実を以って相談はNG。例えば違う区や担当が市役所なら土木事務所に尋ねるなどして、場所も近隣の違う場所など適当に指定して聞いてみるのが一番です。

当方も仲介で宅地を仕入れたりしても、仲介人の重要事項などはありきたりの説明だけですよ。ほぼ自社で調査して各役所に確認して、大きな問題がなければ買うって感じです。
確かに開発かかるだけで、3ヶ月程度の余計な時間と、許認可の費用がかかるのはわずらわしいのは確かです。

物件の状況と利用計画がわかりませんので、おおよそ推測で書いたので、間違っていればスルーしてください。

重要事項よりも中間省略の方が気になりますね～買主こけませんよね？こけても最悪自社で決済できる資金があれば問題ありませんが・・・・・・あまり欲掻くとねぇ～まあこれは質問者さんの問題ではありませんが・・・・・・
折角の機会ですから、色々調べて勉強して自分の知識にしてください。

補足

大変詳しくありがとうございます。

1回目も2回目以降も、分筆と農地転用（5条）しかしません。分筆をうまくすれば、接道要件を満たすからです。
農地転用も、事実上の中間省略しているため、農地転用上は弊社が関わることはありません。

ただ、筆は違えど、農地を転用することをわかりながら、1000m2を超える土地を売却しているため、問題を感じました。実際、農地ばかりだった市街化区域の一画が、開発無に、家がどんどん立っていくわけですから・・。

主任者の責任の箇所、すごく助かりました。
大変大変感謝です。

今時間がないので、後程じっくり読ませていただき、改めてお礼させていただきます。

回答No.2

megira

＞(1)．市街化区域内において、農地を分筆し、切り売り転売し、農地転用5条届出書面とともに、所有権移転します。
（第三者による契約のため、契約書上A→B→Cと転売はするが、所有権移転登記は地主から買主へ直接移転。よって、農地もAからCへ直接移転+転用届）

都市計画法のことばかり気にしているようですけど、Ｂが単なる仲介だけで中間取得しないならいいですが、実際には中間取得しているのにＡからＣに直接売買されたように装って届出をするのは、虚偽届出で農地法違反ですよ。

農地法が規制しているのは、「所有権移転」そのものであって、登記簿の名義変更を規制しているわけじゃないですからね。

A→Bの部分が無届（無許可）売買になるし、無届（無許可）売買は所有権移転の効力が発生しませんから、B→Cの部分は他人の物の売買になっちゃいます。

お礼

申し訳ございません。ご返事していたと思いましたら、しておりませんでした。

大変助かりました！どうもありがとうございました。