農地転用・名義変更の手順について

質問

兄名義の３００坪の農地（農振地ではありません）の１００坪を譲り受けて、私（農家ではありません）の住宅を建てたいと思っています。手続きに関して、いろいろな人に訊いたのですが、違うことを説明されました。手順は下記の理解で良いのでしょうか。どなたかお詳しい方、ぜひお教えください。

(1)３００坪の中で、宅地にする１００坪の位置を決める。
(2)土地家屋調査士に依頼し、この１００坪を確定し、分筆申請をする。名義は兄のまま。
(3)弟が住宅を建てる趣旨で、農業委員会に農地転用申請（５条申請）をする。
(4)農業委員会の許可→県の許可をもって、最終的な許可となる。（２か月くらいかかる）
(5)建築許可申請→許可
(6)着工
(7)検査落成、入居
(8)表示登記。地目変更。
(9)土地の私への名義変更。
(10)土地と建物の不動産登記

以下質問です。
・(3)の農地転用申請は、(2)の分筆が済んでいないとできないのでしょうか。転用申請を先にやって
　　許可が出たら分筆手続きをすることでも良いのでしょうか？
・(5)の建築許可申請の時点で、土地が私の名義になっている必要はないのでしょうか？
・(9)の名義変更に関連して、兄から私への贈与とする場合、あるいは格安で売買する場合、
　　地元市役所？の決める土地の評価額との差額は何らかの課税対象となるのでしょうか。
　　「兄弟だから安く譲った」では、すまないのでしょうか？
　　ちなみに、ここは田舎で、売買されている土地の相場は、坪４万円くらいです。
・分筆にかかる時間と費用はいくらぐらいでしょうか？

・そのほか、留意すべきことがありましたら、ぜひご教示ください。

回答No.4

megira

土石採取などのための、登記の変更が必要ない一時転用の場合は、分筆しないまま転用許可申請ができますが、地目変更が必要な恒久転用の場合及び所有権移転を伴う場合は、あらかじめ分筆が必要です。
（分筆後の地番で許可を受けないと、登記申請が受け付けてもらえないからです。）

農地法の第５条許可は、第４条許可とあわせて「農地転用許可」と総称されますが、「転用行為そのものに対する許可」ではなく、「転用目的での所有権移転や貸借に対する許可」です。
（第５条許可を受ければ、第４条許可は不要になるので、実質的には「転用行為そのものに対する許可」も兼ねていますが）

ですから、第５条許可が出れば、それは「所有権移転の許可があった」ということなので、その時点で、所有権移転登記は可能になります。
農地取得者の資格制限があるのは、耕作目的で農地を取得する場合の第３条許可のときだけで、第５条の転用目的での農地取得の場合は、農家かどうかなんていうのは関係ないです。
許可後、工事着工前に、所有権移転登記は終えるのが普通です。

なお、市街化区域と市街化調整区域の区分は、基本的に、区域内人口がおおむね１０万人以上の都市計画区域でしか実施されていないので、全国の都市計画区域のうち、市街化区域と市街化調整区域の区分が実施されているのは６割程度であり、約４割の都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域という区分がない非線引都市計画区域です。

また、田舎の町村では都市計画区域そのものが設定されておらず、役場周辺も含め町村の全域が都市計画区域外というところも多いです。
（日本の国土全体からいえば、約４分の３が都市計画区域外です。）

非線引都市計画区域や都市計画区域外の農地も、市街化調整区域と同様、農地転用は許可制ですが、市街化調整区域と違って、個人住宅程度の規模では、都市計画法の開発許可は必要ありません。
非線引都市計画区域や都市計画区域外であれば、開発許可のことは考える必要はないです。

お礼

詳しくご説明いただきありがとうございます。
第５条許可の趣旨がわかりました。
参考にさせていただきます。

市街化調整区域かどうか調べてみます。
ありがとうございました。

回答No.3

dr_suguru

補足１
↓
どっかの県です。
http://www.city.fukushima.fukushima.jp/shisei/machidukuri/tebiki/pdf01/dai01/04.pdf
農地が市街化調整区域内にある場合には、開発許可と転用許可の同時申請・同時許可の原則が採用されている（昭和44年農林省農政局長と旧建設省計画局長との「開発許可等と農地転用許可との調整に関する覚書」）。したがって、一方が不許可の場合には、他方も不許可となる。

回答No.2

dr_suguru

＞・(3)の農地転用申請は、(2)の分筆が済んでいないとできないのでしょうか。

土地の分筆後の謄本を添付しますので
分筆後になります。

＞(3)弟が住宅を建てる趣旨で、農業委員会に農地転用申請（５条申請）をする。
＞(4)農業委員会の許可→県の許可をもって、最終的な許可となる。（２か月くらいかかる）
＞(5)建築許可申請→許可

調整区域の農地転用許可は
都市計画法の許可と
同時許可になります。
よって、農業委員会は毎月開催されるので
締め切りに間に合いように提出しましょう、
都市計画法は締め切りがありませんが
同時申請が理想です。

＞(3)弟が住宅を建てる趣旨で
＞(9)土地の私への名義変更。

弟が要件があるの？
あなたは要件がないの？
農地法と都市計画法の
許可申請者は同じ申請人であり
都市計画法の添付図書には
転売しない旨の誓約書（印鑑証明証）
を添付します。
転売すること自体が
都市計画法違反となりなす。

＞私（農家ではありません）

別に農家じゃなくても
分家住宅とか自己用住宅は
要件があれば建築可能です。

＞どなたかお詳しい方、

詳しい人は
あなたの都市計画区域での
許可要件を知っている人です。
↓
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm
1号、7号を参考に

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
すみません。紛らわしい書き方をしましたが、「私」が「弟」です。

別途いただきました回答Ｎｏ．３も含め参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

回答No.1

0621p

建築許可申請の時点であなたの名義になっている必要は必ずしもありませんが、土地の名義変更は農地転用の許可が下り次第できるだけ早いほうが良いと思います。住宅ローンを使うなら土地所有者の印鑑証明書なども必要になりますし、どうせ名義を変えるなら早いほうが良いと思います。しかし農地転用の許可には建築確認が必要ではないかと思うので、お兄さんの名義のままで申請する事になるのではないかと思います。
ですから（５）の建築許可申請が（２）の分筆の次に来ると思います。そして農地転用許可次第、名義変更。

「兄弟だから安く譲った」は通りません。市役所の評価額が基準でもありませんが、坪４万とおっしゃる土地の相場が基準になるでしょう。

分筆の費用はその土地の条件によって様々です。筆界確認や官民境界明示も全てやるとして、数十万というところでしょうか。期間も様々です。官民境界明示と筆界確認書の押印（隣接地所有者に押してもらう）がスムーズにいって、１～２か月といところでしょうか。隣接地との境界が合意できなくて印鑑がもらえないと（印鑑証明付きでもらわないといけません）もらえるまでいつまでもかかります。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。参考にさせていただきます。