農地転用

質問

土地の購入を考えています。その土地は地目は農地で市街化調整区域です。近隣で生まれ育ちましたので建築する際も問題ないと思うのですが？　土地の購入にあたって、農地転用の手続きを近所の方の知り合いの行政書士に依頼しました。金額の方が気になりますので、行政書士に聞いた所、私が留守の時に簡単な書類を頂きました。　（測量代、分筆登記、建物表示、建物保存登記、住所変更、農地法関係、都市計画法関係、収入印紙、戸籍関係）と書いてあるだけで、80万円弱掛かると妻が言われたのですが、農地転用を実際に行政書士等に依頼した事のある方、この提示された金額が妥当のものか、教えて下さい。

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>近隣で生まれ育ちましたので建築する際も問題ないと思うのですが？
生まれ育ちはなんの関係もない話なのですが。。。。。。
ご質問者が農業を営んでいるというのであれば大いに関係しますけど。

可能性はとりあえず農業委員会にきいてください。
市街化地域の農地の場合は簡単な申請で農地転用許可が出ますが、市街化調整区域の場合は可能かどうかは微妙です。
あと農転の可能性があれば都市開発課で調整区域だが建築許可が得られそうなのか確認ください。

>農地転用の手続きを近所の方の知り合いの行政書士に依頼しました。
これは問題ありませんが、

>（測量代、分筆登記、建物表示、建物保存登記、住所変更、農地法関係、都市計画法関係、収入印紙、戸籍関係）と書いてあるだけで、80万円弱掛かると妻が言われた

その行政書士を窓口に全部するおつもりなのでしょうか。
農転は行政書士ですが、

・測量、分筆登記、建物表示登記は土地家屋調査士が行う。
　測量、分筆登記の費用はかなり状況で異なり１５万～５０万
　建物表示登記は９万程度

・住所変更、建物保存登記は司法書士が行う
　手数料は５万前後。しかし登録免許税などで＋数万円。

・農地法関係、都市計画法関係、戸籍関係（少し意味不明）が行政書士
　こちらの詳細な相場はわかりません。

ただ全部あわせると８０万というのは十分可能性のある数字ではないかと思います。
特に測量、分筆登記が必要というのは費用がかかる原因です。

補足

ご意見有難う御座います。　私は、すべて窓口を行政書士にまかせるつもりでいました。再度詳細等を直接聞いて見ます。

回答No.4

walkingdic

一点だけ行政書士に依頼する場合には気をつけて欲しいのですが、行政書士というのはかなり当たりはずれがあります。
というのも事務所を開設して飯を食えるだけの仕事をするのが結構難しいのです。
弁護士は問題ないのはご存知でしょうし、司法書士にしても土地家屋調査士にしてもそれぞれ専門となる部分があって、素人ですとなかなか手続きが困難だけど頻繁に必要があるため、市場としてそれなりにあるからまだ飯を食えます。（必ずとはいいませんが）

一方行政書士の方は素人でも結構出来る申請が多いし、この資格が出来るまではみんな自分で申請したりしていたので、なかなか飯を食いにくいのです。だから結構ぼったくるところもあるし、本当は手を出してはいけない違法な部分（つまり弁護士とか司法書士でなければ扱えないような部分）まで手を出すこともあるので気をつけたほうがよいですよ。

もちろんまっとうにすばらしい仕事をしている行政書士の方はいるし、私もそういう人を知っていますから、みんながそうではないのですが。

メーカーで安く出来るというのであればそれに越したことはないですよ。
メーカーも農転の話は必ず頻繁にお目にかかるから自分のところに専門家がいるか、あるいはよく使う行政書士を知っているでしょうから。（多分いまだと普通は後者ではないかと思います）

お礼

ご意見有難う御座います。本日他社のハウスメ－カーにも話を聞いてきましたが、やはり４０万強という値段が妥当と言うことでした。　やはり、行政書士の方は断ることにしようと思います（近所の方の知り合いということで安心していたのですが・・・）

回答No.3

qaz_2005

条例によると思いますが、市街化調整区域家を建てるには、かなりの制約があるので、注意が必要です。
私の実家も市街化調整区域で、

「農耕者である（農業免許を持っている）」
「近隣に耕作している農地がある」
「一生に一回だけ」
「その家の相続する可能性のある人全員の書面による同意」

その他いろんな条件をクリアしないと、現在住んでいる家の建替えも出来ず、父が困っておりました。
（父は長男ではないため、農業免許を相続しておらず、農耕者として認めてもらえない）
自分の家の建替えも出来ないなんて納得できない！ということで、役所に散々相談してますが、事前に確認はしておいたほうが・・・
（私たちも最初そのことに気づかず建替えの計画を進め、びっくりしたもので・・・）

お礼

ご意見有難う御座います。ハウスメ－カ－が行政書士よりも、かなり安い金額で手続きが出来ると、言われたのですが、かなり制約がある様なのですべてメ－カ－に手続きを依頼するのもかなり不安です。
もっと詳しくメ－カーに聞いてみようと思います

回答No.2

echo-sun

ご近所の知り合いの行政書士にご依頼ならば心配無用なのではないでしょうか？
費用等はすべて整えた時（住宅を建てて住めるところ）まで含んでの事でしょうから。手続きには色々な資格が必要ですが。その方が行政書士のみならず土地家屋調査士、司法書士の資格があり、事務所をかまえていらしゃるのでしょう。・・・同じ人が複数資格があり、事務所をかねているケースはよくあります。（代書屋さんで一まとめになっていたり）。不安なら手続きの詳細をお聞きになる様おすすめいたします。・・・・この場合、基本的には、調整区域ということで家の建築はむりなのですけど、いくつか例外があり、戸籍の請求の費用があげられておりますので、分家等の手続きにより開発（都市計画法の許可）をいただくのだと思います。
なのでいくつか工程を経ての許可となり費用は妥当かと存じます。

お礼

ご意見有難う御座います。　先日ハウスメ－カ－の方に事情を話しお聞きしたところ、そのメ－カ－さんは弊社では40万円強で手続きができるということでした
（市役所での確認や現地調査をして上で）
さらに、メ－カ－さんから行政書士への依頼を止めて下さいと言われ、行政書士に引続きまかせるか、メ－カ－さんにまかせるか、迷ってます。