建物賃貸借契約の賃借人からの中途解約について

質問

事業用の建物賃貸借契約について質問です。
概要
契約書名：建物賃貸借契約書
使用目的：介護施設
契約者：賃貸人は個人、賃借人は法人
条文：貸主(甲)と、借主(乙)は、甲が第1条記載の建物を建築し、賃貸に関するにつき次のとおり建物賃貸借契約を締結する。
第1条：土地・建物の記載(別表有り)
第4条：賃貸借の期間：乙の入居日より起算して満30ヵ年とする
第6条：保証金は月額賃料150万円の10ヶ月分にあたる1,500万円とする
第7条：保証金の期間内償還、契約期間内に終了した場合、入居日より10年未満は100%没収、10年以上15年未満は50％没収。但し甲の責による終了の場合はこの限りでは無い
第16条：契約期間内における解約条項、乙が自己都合により解約する場合、本物件の建築及びその他の経費等の事業資金の借り入れとして金融機関等との間で取り交わした金銭消費貸借契約に基づく借入金の内、解約時点での残額につき、以下の料率をもって解約違約金とし、乙は甲に支払う。
5年未満 借入残高の80%
5～10年未満 借入残高の70%
10～15年未満 借入残高の60%
15～20年未満 借入残高の50%
20～25年未満 借入残高の40%
第18条：強制執行、乙及び連帯保証人は本契約に基づく金銭債務を履行しないときは、直ちに強制執行受けても異議がないことをあらかじめ承諾する

以上が契約概要です。

乙である友人の会社は業績不振により、本事業からの撤退をしないと他の事業にも影響が出て、最悪は倒産となってしまう可能性があり、タイトルに記載したように中途解約を検討していますが、建物賃貸借契約に上記のような条文があり、どうすればいいかと悩んでいます。
そもそも上記のような条文は有効なのでしょうか？
長すぎる契約期間、保証金の没収条項、違約金がなんで貸主の事業融資を返済する額になるのか等々、全く理解できません。
契約書を見たときの私(素人ですが・・・)の見解としては、貸主である甲のリスクは限りなくゼロにし、借主である乙に対してはあまりにも不利な条件ではないかと思いました。

専門家の方、アドバイスをお願いします。

回答No.1

-9L9-

契約を見る限り何の問題もないと思われます。
本来なら自分で建築すべき建物を地主に建てさせて借りる形にしたのですから、いわゆる建設協力金として建築資金を全額負担してもおかしくないはずなのに、それが出せないからこんな契約になっているのでしょう。貸し主（地主）にすれば、頼まれて建てた建物から撤退するなんて言語道断な話であって、じゃあ建築費はどうしてくれるんだってことになります。

とにかく、こんな状況さえ読み取れないド素人が何言ってんだかと思うような質問です。