建物賃貸借契約書について

質問

現在事業用店舗のため賃貸契約書がありますが、明け渡しが済んだかどうか、原状回復に戻ったかどうか等契約が終わるときにもめることが多々あるとお聞き記しました。少し訂正して明確にすべき箇所があるようですので　下記補足添削いただきたく存じます。（貸主　甲　借主　乙）
先方と文字情報としての再確認として確定事項で合意していただくような流れを取りたいと思っております。ご教示いただきたく存じます。

1.賃料　　甲の指定する銀行口座に振り込みにより支払う。
　指定口座　○○○　とあります。
　→　　他の口座がある場合があった場合は　変更合意書が必要？そのための文言はどのような　　　　表現が良いでしょうか？

2.賃貸人の書面による承諾を得ないで、本物件の造作、模様替え建増等原状をへんこうしてはならない。
　→ここの賃貸人のところは　甲　相手が乙という記入が必要？そのための文言はどのような表　　現が良いでしょうか？　

3.　乙は後記建物をはなはだしく汚損する営業に使用してはならない。
　→ここは営業ではなく　事業という表現になりますか？　あとはなはだしくではなくどんな程　　度であれ汚損してはならないというための文言はどのような表現が良いでしょうか？

4.　甲は乙に対し次の場合に即時本契約を解除することができる。
　　・・・・その他本契約が著しい違反か゛あったとき
　　→著しいというのは本当に大きなものという意味合いになるのですべての違反行為というた　　　めの文言はどのような表現が良いでしょうか？

5.　後記建物の主要構造部分についての修繕は　甲がこれを行い、部分的な小修繕は乙が費用を　　負担して自ら行うものとする。
　→　ここがとても不明確であるようです。
　　甲行うもの　　主要大きいもの小さいもの
　　乙が行うもの　主要、非主要小さいもの
　　どちらかわからない　非主要のおおきいもの
　　どのような文言にするとよいでしょうか。

6.本契約が期間満了、解除そのたの事由により終了したときは、乙は直ちに次の条項に従い本物　件を明け渡さなければならない。・・・（4）乙は本契約終了後明け渡し完了にいたるまでの　賃料相当額を明け渡し完了の際甲に支払う。
　→明け渡しのところが不明確といわれますがどのような文言が良いでしょうか？
　・・・（2）乙は私有物を直ちに搬出すること。乙がこれをしない時は、甲は最小限度1週間の　期間を指定し、なお、この期間内に搬出しない時は、甲は任意に処分することができる。乙　　は、これがため生じた損害につき、甲に賠償を請求できない。
　→この文言は如何でしょうか？搬出後？何か注意する箇所がございますでしょうか？

7.甲は賃貸借契約が終了し且つ乙が賃貸物件を明け渡したときは、敷金の7割を乙に返還する。前　条により敷金をもって弁済に充当し、なおその残額があるときも同じとする。。なお、敷金に　は利息を付さないものとする。
　→残賃の7割を返還する。という表現が正しいでしょうか？どのような文言もよろしいでしょ　うか。

以上、宜しくお願い申し上げます。

回答No.1

simotani · ベストアンサー

全ての汚損を禁止するならば、内装工事や電話・電気工事自体が出来ませんから事業の用に使う事が出来ません。
もし事務所専用で使わせたい場合は他用途使用禁止条項が必要になります。また構内禁煙も特約で契約しなくてはなりません。これらの規定無くして中華食堂等に使われたら当然汚損が出ます。この場合汚れたから即日契約解除するのは寧ろ公序に反し無効とされます。
契約書では大家さんを甲、店子さんを乙としますから、全てを「乙は甲の書面による…」の定型文で記載すれば足ります。振込先口座は通常2年契約の場合契約途中での変更はしません。大家さんが口座を複数持つ場合は契約時点で都合の良い口座を提示して先に擦り合わせます。又は管理会社(不動産屋を含みます)に振り込むように指示する場合もあります。
敷金控除を予め決める場合はその額が一般の現状回復費用の負担上限となります。それこそ著しい汚損以外には追加請求出来ません。また現状回復費用を差し引いて残額から尚3割を引く事は公序に反します。それなら寧ろ「敷金は現状回復費用の一部として徴収する」の方が良い位です。本来敷金は仮払金であり大家さんへのお礼は礼金です。礼金は当然返還義務がありません。
店子さんが敷金を回収する為に現状回復工事業者を雇う事も有り得ます。こうした場合には敷金は全額返還する義務があります。

お礼

ご意見ありがとうございました。