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マンション管理組合の現金処理
約７００戸のマンションの理事です。 貸し自転車（100）、ラウンジ（1000）、宿泊施設（5000）、来客用駐車場（300）などの集金は都度現金で管理員が行っています。（ ）数字は扱う金額の単位。 月間約30-50万円程度発生しています。 管理会社がだらしないのか現場で扱うお金が帳簿と合わない（数十万円）こともありました。 日々の現金をたとえば月単位で管理費とともに集金したいのですがよい方法を教えてください。
- 大黒 太郎（@daikoku99）
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料金は、利用した都度支払いをするのですよね（この文章ではどのようなシステムになっているのかよく分からない）。 だったら、前払いのクーポン券にするのが良いです。 ここで問題になるのは、 ・クーポン券の制作費用 →コピー機利用などで安くあげる ・クーポン券のねつ造 →理事会印を捺印する（コピーではない） ・クーポン券の再利用、使い廻し →半券切り取り
その他の回答 (7)
私の貸してるマンションはグローヴですよ（笑） 住んでるマンションもお近くです。 ゴクレというとうちから見えるやつですかね。 ７００戸というと花火のよくみえるあれですかね。建物は悪くないのに ・・・そうですか。ご近所ですｗ
お礼
これもご縁ですか。 理事会方式の問題について意見をまとめています。 いつか公開しますのでよろしく。
補足ありがとうございます。いろいろご事情はわかりましたが、私から申し上げてお役に たつことはありません。 ただただ、お気の毒だとしか申し上げられません。 マンションは、昔から「管理を買え」と言われてきました。この言葉ほど誤解されてきた 言葉はありません。詳しく言えば「管理会社」のみならず「管理組合＝住民」の質を買え という意味なのです。 典型的なのは三田網町パークマンション。丹下健三が設計し、丹下健三が住んでいた ことで有名です。 私が日本橋に持っていた賃貸物件など日本ハウジングの管理だからいいだろうと思って いたら１０年目に、ガラの悪い管理人に変わり、住民に苦情をいうのにところかまわず 張り紙をする男で、８年いた店子があきれて出ていってしまいました。 とにかく、マンション価値は維持するのは難しく下げるのは簡単。 結局売りましたけど。 一方、S浦のタワーマンションは三井の管理だけに文句のつけようがない。 マンションは管理を買え。買う段階できまります。失敗したら売るしかない。
お礼
質問の目的と異なるご意見でしたが背景を理解して頂くために具体的問題点を紹介させて頂きました。さらに深いご意見をいただきありがとうございました。 ［マンションは管理で買え］は名言ですが管理の良いマンションは組合員の自覚が高いということです。老人部落で商売する輩がいますが組合員が案山子なら管理会社の思うつぼでドル箱です。我がマンションも２０％はぼろ儲け。私もマン管士、フロントマンになりたい。 品川のVタワーはすばらしい自主管理と認識しています。某専門家に言わせると私のような人が沢山いるとか。そのため管理会社が寄り付かないのだそうです。数年にわたり契約更新しているのは某会計事務所のみ。 でも私は管理会社の利益も考えながらリードするのが理事長だと思っています。おだてて使う、理事とは自分たちに嫁せられた職務を管理会社に如何に効率的、経済的に委託するかに尽きます。管理会社の傀儡理事長こそ最悪です。 マンション管理全体に関していろいろご指摘ありがとうございました。 共鳴できる点、違うなーと思う点がありますが今後もよろしくお願いします（おおむね共鳴ですし反省させられ点もありました）。 ベストアンサーは質問に正面から応えて頂いた方にさせて頂きます。すみません。 ただただお気の毒のメッセージ、ありがとうございました。
補足
○「管理を買え」。詳しく言えば「管理組合＝住民」の質を買えという意味なのです。 ＝＝＞管理が悪いのは管理会社が悪いのではなく組合員です。管理費など財産をむしとられるのも管理会社が悪いのではなく組合員がそれを容認しているからです。 ○典型的なのは三田網町パークマンション。 ＝＝＞高級マンションは縁がないです。丹下健三ねー？ ○マンション価値は維持するのは難しく下げるのは簡単。結局売りましたけど。 ＝＝＞管理に関心を持っていた人は私が知る限り数名売却しました。 今日も一人売りたいと言っていました。 ○三井の管理だけに文句のつけようがない。 ＝＝＞お隣のグローブタワーは三井です。知人が住んでいるので良く行きますが感心します。タワーマンション管理のお手本だと思います。もっとも理事志願者が理事の定員以上だから組合員の関心が高いのでしょう。うちは立候補０。立候補すれば白眼視される。偉い違いや。 三井をぼろくそに批判する理事長もいますがね。 会社でなくフロント次第なのでしょう。 ○マンションは管理を買え。・・・失敗したら売るしかない。 ＝＝＞その通り。元理事たちも売却しました。おおくんマンションを持っている人で理事会に沢山の提案していた人もいなくなりました。私もタイミングを見て売却。でも現在値上がり中なのでね。
野村ですか。 日本管財のほうがましだったかも。 野村ってのは不動産では新興勢力。マンションはさらに新興です。 しかし、その屋号のようにプライドは高い。オハナという廉価版をだしたけど 基本「プラウド」のブランド価値を大切にする。 ここに１０人優秀な所長がいれば、ほとんどがプラウドにあてるでしょう。 マンションの管理の評判は、新築の「プラウド」の評判につながるから。 ゴークレであれ長谷工であれ受託管理の他社ブランドマンションなど、どこまで 一生懸命管理するでしょうかねぇ。 ＞管理会社がだらしないのか現場で扱うお金が帳簿と合わない（数十万円）こともありました。 これは、いいかげんな所長派遣されてますね。それだけの話かもしれません。 ゴークレって社長は東大建築学科卒業だし、無借金経営で有名だった会社でしょう？ 悪い会社じゃないと思いますよ。 なんだか、管理組合が管理会社を弄繰り回している感じですね。 カネの出納管理は所長（防災センター所長）とコンシェルジュに任せておけば うちなんか（東急コミュニティ）まったく問題ないけどね。 定額のもの（自転車置き場、駐車場など）は引き落としでいいですよ。
補足
○野村は新興勢力。マンションはさらに新興です。 ーー＞御意。超高層の経験なし。プラウドを管理するのが精一杯でしょう。雑誌ではNO1の管理会社とありますが。 ○その屋号のようにプライドは高い。 ーー＞御意。現場責任者（所長，事実上のマネジャー）は契約社員を怒鳴り散らす。業者への振り込み忘れが３度あったが業者に謝罪せず（会計制度が変更になったと業者に説明したそうだが会計に聞いたらその事実はないという）。本店長が清掃員にけが（指骨折）させても謝罪せず（お金をポンと渡したそうです）。私文書偽造（車庫証明）さえ警察には正当化する説明をした。虎の皮着る狐のごとしか。 ○ここに１０人優秀な所長がいれば、ほとんどがプラウドにあてるでしょう。 ーー＞プラウドの管理も怪しいですよ。我がマンションに着任した所長はアパレル会社を退職した高齢者（営業担当）でマンション管理は全く素人。理事長が野村に変更を申し入れ替えてもらいましたが彼は五○○のプラウドの所長になりました。後任の所長は社員ですが業務主任資格試験を１３回以上失敗した人です。プライドばかりで知識もない。委任業務と請け負い業務の違い、区分所有法も理解できないらしい。防災センターの人たちは所長を換えてほしいと組合員に告白。 担当のマンションマネジャーは詭弁がお上手ですからエリートだと思います。理事会のみ出席で現場管理できるほど秀才です。 我々からすると業務委託（委任）契約に基づき真摯に仕事をしてくれば良いのですが。 誤りを犯したら素直に報告、訂正すれば良く言い訳は不要です。苦しい言い訳こそ見苦しいし傷が大きくなります（プライドがそうさせるのでしょう）。本店長も一緒になって犯罪隠しをするようではね。 ○ゴークレであれ長谷工であれ受託管理の他社ブランドマンションなど、どこまで一生懸命管理するでしょうかねぇ。 ーー＞御意。ゴクレのフロントはまじめ（愛着を持って従事）でしたが経験不足は明白、管理マニュアルもなかった。建設図書（設計から確認申請）を保管していなかった等等。 販売時点で管理する者が必要だから販売会社は子会社の管理会社をを充当する。でもここで作った管理委託契約や管理規約は継ぎはぎだらけ（これは我々が修正していけば良いから許容範囲だが作業は大変）。親会社は立派でも管理会社には二三流の人材しかいないのが一般的構造（管理会社に就職した知人は愛想を尽かして１年で退職）。 管理業務だけでは実入りがないことは承知しています。だから保全・修繕工事獲得が目標となるしそこにマン管士のビジネスチャンスが生まれる。 不動産系からはなれた中堅管理会社が良いのではと思っています。 ○それだけの話かもしれません。 ーー＞会社の会計管理制度（マンションマネジャーの管理制度も）に問題がああると考えます。不正会計のチェク機能が存在していません（会計部署が告白）。マンションマネジャーの意思（能力）で処理できてしまうようです。管理費滞納等の請求金額も正しいのか最近疑問を持ち始めました。 ○ゴークレって社長は東大建築学科卒業だし、無借金経営で有名だった会社でしょう？悪い会社じゃないと思いますよ。 ーー＞御意。株式上場当時ゴクレの株価（凄い高値）に私は関心を持っていました。購入動機の一つです（でも設計や施工管理のお粗末は想像以上でしたしマンション管理に関する対応もお粗末ですーー＞しかし真摯に対応する面もあり）。 ○なんだか、管理組合が管理会社を弄繰り回している感じですね。 ーー＞無知集団が理事会ですから。野村弁護派と批判派の対立構造が続く限りやむなし。 ○カネの出納管理は所長（防災センター所長）とコンシェルジュに任せておけば うちなんか（東急コミュニティ）まったく問題ないけどね。 ーー＞普通はそれで充分と思います。 しかしここに問題が発生したのです。だから提案があったのだと思います。コンシェはベテラン女性（アスクから派遣）でしっかりしているようでしたが（野村社員は信用できないのでアスクが現金管理と聞きました）。管理員、警備員は所長の物忘れが激しいといいます。夜間は警備員（外部から派遣）が現金を扱っています。 近所の東急コミュの所長はしっかりしていました。管理責任に対する認識が全く違います。ここも高層大規模ですがフロントマンが所長として常駐です。 ○定額のもの（自転車置き場、駐車場など）は引き落としでいいですよ。 ーー＞これが質問の原点です。誰が提案したか判らないが収納代行金融機関に手数料を支払うなんて信じられません。 管理費と合算して引き落とせるマンション専用ネットがあるはずです（３－４年前に見たことがある）。少なくとも月単位で処理すれば良いと思うのですが（当然使用の事実確認は書面で行う）。 No2 Englishさんの提案も選択肢ですし日常的に現金収受せずに済む方法は他もあると思うのですが。ーーこれを提案するのが管理会社だと言うのは私の無い物ねだりかも知れません。 現在ディグアウト社のソフト（コラボ）を使っているのですが参加率が３０％程度なのでネット方式も問題ですがね。
まぁ、ちょっと慌てて認めて、乱暴な物言いになっちゃいました。失礼しました。 しかし、なんでマンション専業のゴークレを日本管財なんてマンションが本業でない 会社に変えたんでしょう。 ゴークレ社員は、すくなくとも自分の会社の屋号には愛着を持っている。しかし 日本管財・・・こりゃあんまり住宅は得意じゃない。ましてや管理組合のお世話なんて だめなんじゃないですかね。 この業界ともかく建てる段階で、管理会社は売主のお世話をします。管理規約をつくり 長期修繕計画をつくり、駐車場料金をきめクリーング、新聞屋まで口をきく。 こういうお世話が得意なのがゴークレの子会社の管理会社。 一方日本管財は、ビルや公共施設の建物管理は得意。不動産証券化とかデューデリとか 一生懸命やって手数料を稼ぐのが得意。もちろん古いビルの耐震診断とか評価とかも やりますけど、奥さん相手のマンション仕事はあまり得意ではない。 ましてや貸し自転車の料金徴収なんてやらされたおじさんは怒るんじゃないだろうか。
補足
おっしゃる通りゴクレコミュはまじめに対応していました。私はフロントマンや上司とうまくやっており契約更新時点での業務強化交渉や値引きもスムーズでした。まじめでしたが会社組織、知識、経験や潜在能力は弱いと感じていました。 私はゴクレを硬軟両面でおつきあいしました。その結果工事瑕疵（数百万円）の補償工事を円満妥結しました（次の期の理事長は工事でなく金銭補償にしてしまったのでその後発見された工事瑕疵の責任追求ができなくなってしまいましたが）。 業者をうまく使う、その手法は業者管理の基本と心得ています。 相手の能力を測りながら硬軟使い分ける必要があります。 それには事実把握が不可欠です。 変更を率先した理事長（大手企業の部長）はゴクレ嫌いが先にあっため後先を考えずに変更に走った訳です。理事会支援として起用していたマンション管理士（MS）も役に立ちませんでした。 変更決議を理事会がしたので私はその担当をしましたが私の知らないところでことが進んでいたということです（言い訳をしても意味ありませんが）。 おかしいと気がつきこれを指摘した後に私は理事会から排除されてしまいました。 新管理会社は野村リビングサポート（現野村不動産パートナーズ）です。 ゴクレコミュより知識は豊富で潜在的対応力はあると思います。しかしそれが悪用されているということでしょう。詭弁能力には感心します。 マン管センターに管理会社変更の報告をしたとき［大手こそ注意が必要ですよ。理事会が弱体ならいいようにやられますよ］と。まさに現実になった訳です。 ゼネコンや各分野の専門会社をうまく使うことが私の主たる仕事でした。 だから今回の原因がどこにあるのか見ているのです。 正確な情報をベースに議論したい物です。 追 私はマンション管理士のほか沢山の管理会社、弁護士ともおつきあいしています。 意見を聞きながら現在の問題点を分析していますが驚くべき現象であることは間違いないようです。 たとえ理事会が素人集団であっても。
＞大変貴重なご回答（意見）をいただきました。私の認識と共通しているので補足、呼応させていただきます。 ありがとうございます。 ＞築１０年、４年目にオリジナル（GC）を現（NPT)に変更しました。 やばい時期に代えましたねぇ。マンションが一番もうかるのは大規模修繕。 この仕事ほしさに管理を安値で横取りしようとします。とはいえ、大規模 修繕を入札で他社にとられたら無意味なので、ダンピングした管理費も 大規模修繕の受注見込みが立たないなら平気で値上げしてきます。 ＞オリジナルのままで良かったかは疑問ですが このマンションのことを詳しく知っているのは、管理会社の建物 設備担当（技術者）ですよ。揚水ポンプや自動ドアのオーバーホール に関してメーカーとやりとりして、どこまで持たすかどこで取り替えるか こまかい部分まで頭に入っていたりします。 エレベータはフルメンテだからこれはまかせっきり。 いいか、悪いかは別にしても、下請けのメンテ業者との人脈を ぶったぎってあとから事情をしらない管理会社ひきついでそのへんが うなくいくはずがない。 大規模修繕がすめばポンプのオーバーホールとか一応終わり 他の動力部も取り替えが終わったりします。 いつとりかえるつもりでいままでどれだけカネをかけてきたか という話が途絶えてしまう。メーカーはこの際新しくしましょうと どんどんふっかけてくる。管理会社はそのマージンほしさに 新しいものは大歓迎。 ＞管理会社変更（１０社入札）に当たり理事会は三井を第一候補、NPTを第２候補としいくつかの事項を確認した上で次回理事会で結論着けることになりました。 また、大馬鹿なことをやりましたね。大企業の社員さんが考えそうな話だ。 入札でなくプロポーザルにすべきなのです。それも大規模修繕終わってからです。 選考理事会とプレゼンは公開でした。三井に良い印象を持っていた組合員（多くの組合員がそう感じていた）から何故NPTになったのかと後日疑問が出ましたが理事長は引っ越したあとです。 ＞マンション管理士の力量のなさ（無知）を知ることになりました マン管とは役人の責任逃れでできた馬鹿な制度。だってあれは、マンション 管理会社のための資格になっちゃってる。 ごめんなさい。話が細かすぎてついていけません。 ＞管理費３０００万円が恒常的に余剰となっています。 そりゃ、駐車場料金が高過ぎるからでしょう。それを長期修繕にまわすのは いいですが、おたくの理事のなかにマンションの大規模修繕の経験者は いるのですか？ 高層マンションなら足場見積もり査定できる工法の専門家はいますか？ ＞修繕積立金（約６千万円）の１０％にも相当する繰越金不足（５００万円）が３年間継続していますが今後も続くでしょう。 これ、中高層みたいですね。まぁそんなに難しくないでしょう。 まだ外壁は劣化してないから、シーリングの打替えくらいでしょう。 ＞設備保全工事は管理会社が請け負っているので競争見積もりは行わないとマンションマネジャーが最近言い出しました（私の指摘で請け負いではないと訂正しましたが競争入札は行わないことを理事会で決議させました）。無知な理事は管理会・・・・ ご指摘の通り現状は管理会社の意のままです。管理会社を変更するために理事になった理事（現在修繕担当部会部会長）は沈黙です。むしろ管理会社弁護になっているように感じます（保全工事には競争見積もりを採用しないとか修繕委員会の人選に関し管理会社の提案を受け入れている等）。 私はエンジニアリング会社で設計から工事発注、運転管理などいろいろのスレージの業務経験を持っています。 ＞特に無知な組合員を集めての理事会方式（責任の所在が規定されていない）こそ管理会社の思うつぼではないでしょうか。 そんなことはないよ。世の中みなそれでやってます。私も３つのマンションの理事会やってきましたけど問題ないですよ。 ＞だから理事会の実態を知っている管理業、マンション管理士には大きなビジネスチャンスが生まれるとおもいます。 マンションのかんりなんてもうかりませんよ。 ＞すばらしい理事長といえども業界と大手管理会社と戦うことは大変です。 ＞戦ったらだめ。部下と戦うマネージャーは失格です。 おだててほめて上手に使う。だって管理会社から上手に情報引き出さなきゃ なにも考えられないでしょ。自分で水漏れ箇所やパイプのつまりさがしますか？ 肝心なのは安易にＹＥＳといわない。わかるまで調べてもらう。 まず、瑕疵担保期間に管理会社と管理組合が一体になって施工会社（売主）に 交渉することです。これでかなりの修繕費は節約できる。 マンション管理を難しく考えないほうがいいです。 (1)過剰な清掃をさせない (2)手抜きをさせない。清掃、塗装の補修など (3)清掃のできない場所をなんとか清掃させる これでずいぶん違います。 最近要注意はＬＥＤ電球 １０年で採算取れますは馬鹿野郎 もっと電球安くなるっていうの だいたい理事は口ばっかりで目を働かせていない。数字ばかりみないで 現場の建物を観ましょう。 いちばんいいのは管理会社との信頼関係。そのなかで管理会社を よくつかう。管理会社かえさせるくらいなら担当者かえさせたほうが いい。うちも最初の所長にはひどい目にあいました。いまはまし。
３７０戸のタワーマンションの理事です。一級建築士、宅建有資格者です。 お話をうかがうと、マンション管理の知識のない理事会が主観でオリジナルの 管理会社を変更したのがそもそもの間違い。 ラウンジとあるところから、築１０年以内の大規模マンションだと思われます。 まず、国交省などに相談もちかけるのが素人の証拠。監督官庁は都・または県。 三井だとか野村とかの分譲でも、管理している会社が日本ハウジングだとか 合人社なら国レベルではない。 基本的にまず、もとの管理癌者に契約をもどすことでしょう。 その建物の詳細をよく知った現場の技術者が重要。 それと単年度のこまかい集金よりもっと重要なのは、大規模修繕のコスト管理。 ここで何千万もすきなようにむしられます。素人は怖いなぁ。 総会も委任状あつめてしゃんしゃん総会になっているでしょう。 もう、管理会社の意のままですよ。専門知識のある人（ゼネコン勤務の人とか） 探して理事を頼むしかないですね。 マンション管理士はダメ。裏で管理会社とつながって終わり。
補足
質問趣旨とは違う方向になりましたが大変貴重なご回答（意見）をいただきました。私の認識と共通しているので補足、呼応させていただきます。 築１０年、４年目にオリジナル（GC）を現（NPT)に変更しました。オリジナルのままで良かったかは疑問ですが変更前後の理事会（特に理事長が管理会社の言いなり）の対応の誤り、管理会社の体質を見抜けなかったことは事実でしょう。 私の指摘にも拘らず現状を維持しているのは組合員全員の責任です。 そこに管理会社のビジネスチャンスがあるのですから。 管理会社変更（１０社入札）に当たり理事会は三井を第一候補、NPTを第２候補としいくつかの事項を確認した上で次回理事会で結論着けることになりました。次回理事会は一転してNPTで総会に諮ることを決議しました。後日判明したのですが、前理事会後、NPT以外に投票した理事一人一人に理事長はメールを送りNPTにすることへの賛同を求めていたのです（この理事長は管理会社変更の臨時総会翌月転居しました。新車を購入したのでいろいろ噂が飛びました）。 選考理事会とプレゼンは公開でした。三井に良い印象を持っていた組合員（多くの組合員がそう感じていた）から何故NPTになったのかと後日疑問が出ましたが理事長は引っ越したあとです。 組合（理事会）は管理会社変更に関する選考、フォロー業務をMS事務所に一括依頼していましたが私はこの業務を通じてマンション管理士の力量のなさ（無知）を知ることになりました（u-jk49さんあて補足参照）。私は何度も書類をチェクし朱記訂正をせざるを得ませんでした。業務仕様書の意味・目的を理解していないのです。競争入札の基本ルールも知らなかったと思います。 フォロー業務では管理費引き落とし口座情報の収集は後追いとなり滞納額は急増しました（今も後遺症がある）。会計の引き継ぎは数百万円もの不備を残したままでした。質問の原点である現地金は余剰がでたり不足したりとめちゃめちゃでした。 後任の理事長は入札額の２０％に相当する約１２００万円（年額）増しで契約しこれが７年間続（累計８４００万円）しています。これに異議を唱えた私は２期に渡り理事なれませんでした。管理会社、マンション管理士、理事長が仕組んだからくりです。 オリジナルを含めてこれから管理会社を変更することはきわめて困難とおもいます。私が理事に立候補した時立候補理由書を総会議案書に入れてもらいました。何人かから反応がありましたが無関心層が多く理事になり手のいない現実では相当な努力が必要でしょう（今期理事会もほとんど管理会社容認状態）。 管理会社を変更したいと理事になった理事は現在沈黙です。むしろ管理会社弁護になっているように感じます。この理事は管理規約も読まずに行動している様ですから管理会社に容易に操られると思います。これが現実です。 国交省に相談したのはマン管センター、高住協（現住宅管理業協会）からの助言です。都が窓口とは知りませんでした。東京都の担当部局は建設局ですか。管理会社は不動産大手の子会社です。 犯罪（私文書偽造、個人情報保護法違反）に関しては会社ぐるみで証拠隠滅を図っています。 本質問の発端は、今期理事が現地金の扱い方法について提案（管理会社の手間を省く一方集金代行等の手数料が膨大となる）をしてきたからです。 組合内ネットを使えば簡単に集金できることを私は数年前に知ったので最新情報を求めて本質問に及びました。ーーー補足で背景を説明したために質問趣旨と違う方向に行っています。管理会社は管理員の負荷を軽減することを考えるのは当然でしょう。 組合員の利益が最大となる方法を理事は考えるべきと私は思います。 組合員から提案されること（駐車場の空き対策等）に対しては管理が複雑になるとの理由で拒否されてきたことを思い出しました。 現地金管理は些細です。 管理費等の滞納金増大（数百万円、一部は回収不能状態にある）とその回収に弁護士を起用する提案、大規模修繕工事に競争見積もりを排除しようと管理会社が画策、などもっと大きい課題が山積みです。 ４年前の東日本地震での修繕費用は管理会社の提示金額は高額でした。 当時理事長だった私は競争入札を徹底的に行いました。ある工事は１０分の１、総合金額では予算の半額ですみました（数百万円減額）。管理会社の見積もりのトリックを私は見抜いたからです。 管理費３０００万円が恒常的に余剰となっています。これを修繕積立金に移管する（本来は管理費を値下げし修繕積み立て金を増額すべき）こととした長期修繕計画が現管理会社により策定され総会承認されています。ところが最近は２５００万円しか繰り越しできなくなりました。通常保全・修理費の増大、駐車場使用率の低下が原因です。 私は無駄な管理費を削減する努力を提案しています（たとえば託児所業者への補助金年額最大３００万円の停止もしくは削減（補助金は違法支出の筈です）、弁護士費用の削減（年額６０万円プラス管理費回収訴訟費用基本料１０万円と３０％の成功報酬）、一定額を超える工事費の競争見積もりの採用等がありますが理事会（長）はこの問題を取り上げません。 修繕積立金（約６千万円）の１０％にも相当する繰越金不足（５００万円）が３年間継続していますが今後も続くでしょう。 これの指摘は理事会議事録に記載されませんし予算案含めて総会議案は当然しゃんしゃんです。 過去の総会で発言していた組合員は姿を消してしまいまい現状での総会出席率は５％にも達しません。託児所補助金要求者が総会を牛耳っています。 設備保全工事は管理会社が請け負っているので競争見積もりは行わないとマンションマネジャーが最近言い出しました（私の指摘で請け負いではないと訂正しましたが競争入札は行わないことを理事会で決議させました）。無知な理事は管理会社の言いなりです。委任業務と請け負い業務の相違に気づかないレベルです。 監事は２年間事実上不在でしたが管理会社は監査を行っていたと理事会で虚偽報告をしています（監事が会計書類を見た事実はないとマンションマネジャーは総会直前の理事会前に私に報告していたしその日の夜の最終理事会で監事は辞任届を出した）。 ご指摘の通り現状は管理会社の意のままです。管理会社を変更するために理事になった理事（現在修繕担当部会部会長）は沈黙です。むしろ管理会社弁護になっているように感じます（保全工事には競争見積もりを採用しないとか修繕委員会の人選に関し管理会社の提案を受け入れている等）。 私はエンジニアリング会社で設計から工事発注、運転管理などいろいろのスレージの業務経験を持っています。ゼネコンや建設業界の体質（裏話含めて）もほかに人よりは理解していると思います。建設，設備工事業者の使い方も心得ているつもりです。管理会社は私のような理事は目の上タンコブでしょう。 私は多くのマンション管理士ともおつきあいしており管理士の裏稼業も知らされました。まさに我々が採用したマンション管理士はそれに該当するのかも知れません。もちろん立派な管理士も存じていますし私の考えの間違い等立派な助言を沢山いただいています。 マンション管理の諸団体もその成り立ちで意見（公的な助言）に限界があることをしりました。国交省も同様です。相談員個人としての見解にとどまるのは仕方ありませんが我が組合が異常であると認識したことは一致しています。 理事会運営についてある協会に助言を求めた時、某相談員の［第三者の力が働いているのでしょうね］は印象的でした。 マンション管理を管理組合が行うこと自体課題が多すぎると思います。もちろん問題なく運営されている組合が多いことも認識しています（問題が表面化しないだけ？）。 特に大規模、複雑な問題を抱えるマンションでは解決すべき問題は複雑になります。外国人等投資目的もありますし管理費を滞納したまま海外に行ってしまい連絡不能になった事例もあります。 私もそうですが聞きかじった知識や情報で大金を扱うことや諸問題を解決する理事の荷は重すぎます（逆に委任契約意識がないから気楽に理事長や理事ができる）。 国交省の標準管理規約は内容は最大公約数にすぎません。 井戸端会議で数億円の組合費が消費されているのが現実ではないでしょうか。これに気がついて騒ぎ立てれば村八分にされる。これが現実です。 特に無知な組合員を集めての理事会方式（責任の所在が規定されていない）こそ管理会社の思うつぼではないでしょうか。ーー標準管理規約の落とし穴 標準管理規約の検討委員会に不動産業界が参加しているのも？です。 公平であるべき委員が企業や各団体の利益誘導者であることは良くあります。 だから理事会の実態を知っている管理業、マンション管理士には大きなビジネスチャンスが生まれるとおもいます。 合人社裁判で奮戦した理事長の努力はどこへ行ったのでしょうか。 すばらしい理事長といえども業界と大手管理会社と戦うことは大変です。 企業の社会的責任が叫ばれています。 企業の自浄作用を期待したいものです。 罰則規定がない第三者管理方式ばもっとも危険な方式と言えます。 私自身はこの方式が良いと思っていますが成年後見人制度の悪用防止に相当する法体系が不可欠だと思います。 長文、私見で失礼しました。
- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
管理会社に弁済義務がある案件です。管理委託契約書(重要事項説明書)の「業務仕様」を熟読しましょう。そこに、管理員による現金収受の手続き法が明記されている。 仕様通りにやれば、帳簿と会わないなどということにはならない。 よって、当案件は、管理会社(管理員)による「契約違反」、「善管義務違反」、「誠実義務違反」として、管理会社に全責任を負わせましょう。序に、リブレイス(管理会社変更)手続きを急ぎましょう。
お礼
契約違反なんて気にしない管理会社なので手に負えません。フロントマンや本店長の回答は実に巧みです。言い訳、詭弁は見事です。 ７年前に競争入札によりこの管理会社に変更することを総会で総会で決議し半年間で前会社と業務引き継ぎを開始しました。引き継ぎ開始直後に入札金額では業務ができないと申し入れてきました。当時の理事長がこれを受け入れようとしたので私は猛反対したのですが入札額の約２０％増しで契約されました。私は次の理事会の理事に立候補しましたが総会議案である役員の名簿に私の氏名は掲載されず理事になれませんでした。 国交省（住宅整備局）に相談したのですが業務委託契約は民ー民のことなので手が出せないのだそうです。
補足
ある時は帳簿以上の金がありある時は不足という現象がありました。 ２年前と３年前に帳簿と現金不一致がありました。３年前は特別収入（約３５万円）として処理しましたが２年前（おおむね同額）は管理会社が弁済しました（これも下請けに強制的に支払わせたらしい）。私は特別損失処理かと思っていたら管理会社（総会議案素案作成担当）が率先して補填してくれました。 組合としては特別な収入なので文句を言うまでもなく一件落着となっています。 しかし私はこのような管理会社を信用できず（このほかにも信じられない事件が多発）管理会社変更を提案するのですが管理会社の巧みな言い訳により実現できません。私が理事長のとき契約更新に際して業務内容に関する条件変更（約１５項目）をもうし入れましたが全項目拒否されました。 理事に立候補したとき理事に選出できないできないような行為をするのです（２度妨害されました）。 現在は何とか理事になり再び管理会社変更の議案を理事会に提出していますが取り上げられません。理事長は管理会社に丸め込まれているのだと思います。 先日理事長宛に管理会社変更の審議をする様に厳しく申し入れましたがどう出てくるか。 こういう場合のリプレースの方法について別の質問としてあげますのでそちらもお願いします。 最大の問題は理事や管理組合員全体が管理会社を信じきっているとこだと思います。
お礼
補足コメント通りです。 具体的ご提案ありがとうございました。
補足
申し込みをした次点でコンシェルジュと管理員が都度現金収受し都度領収書を発行しています。 よって同大な領収書の突き合わせで会計監査は大変だと聞いています。 日々や月締めの報告書は（下請けの）コンシェルジュが管理会社に行っています（社員である管理員は作成能力（信用度？）がないのだそうです）。 現金は手提げ金庫で管理していますが金庫の開閉権が誰にあるのか判りません。 貸し自転車に関して回数券方式を私は提案したことがありますが管理会社に断られました。理由は前受金が発生するので会計が面倒だとのです（最後に清算するのが困難）。 管理会社の会計処理は現金主義と発生主義がごちゃごちゃです。 ご提案のクーポン方式は可能と思いますが管理会社が受け入れるか？です（理事長（会）が要求しても拒否されてしまうほど理事会は甘く見られているのでしょう。契約条件変更申し入れもすべて拒否されています）。