地主が業者任せにする賃貸借更新手続は法的に妥当か？

質問

地主が高齢であったり不動産を相続して契約更新交渉などが分からないということで、不動産業者と「土地賃貸借契約（更新契約を含む）に関する借地人との連絡業務および関係事務作業についての一切を受任者に委任する」旨の委任状を締結し、不動産業者はこれをもとに「更新契約内容も含めて一切任されている」と言ってきています。実際に地主側契約内容は不動産業者が起案していると推察されます。形式的に不動産業者が地主に「こういう内容で交渉しますよ」と言っているかも知れませんが、委任状内容から判断して、委任内容を超える行動と思われます。

質問１）このような不動産業者の更新契約への関わり方は法的に妥当でしょうか?
質問２）またこのような関わり方は不動産業界では常態化しているのでしょうか？

回答No.3

n_kamyi · ベストアンサー

あなたの質問の仕方次第ではないですかね？

大家さんと不動産会社で、どのような契約があるのかであって、法律実務をどのように扱うかで弁護士法違反が絡んでくるかどうかですよ。

単純明快な論理からすると、大家（オーナー）が店長（不動産会社）と業務委託契約を結んで、店長（不動産会社）が顧客とどのような契約（法律実務）を行おうと自由なわけです。
そこに弁護士法はまったく関係してきません。

あなたの相談した理屈で弁護士法違反だとすると、すべての卸問屋が弁護士法違反になりかねないですね。

お礼

重ねてのコメント、ありがとうございます。おっしゃるように質問の仕方にも問題があったかも知れません。少し補足します。
当初の質問に記載した委任状は、地主と不動産会社との間で締結している委受託契約を、借地契約更新の一切を任されていると言う不動産会社に求めたところ提示されてきたものです。もっと実務範囲・内容に踏み込んだ契約があるのだろうと予想していましたが、「連絡業務および関係事務作業についての一切」の委任、との委任内容です。これ以外の契約があるのか確認のしようがありませんが、これしかないとすると委任範囲外の行為（地主の意向が確認できない状態での更新契約内容提示。典型的には更新料振込先として不動産会社口座指定）が行われていると受け取っています。

回答No.2

n_kamyi

不動産会社が更新料に関して契約に介在してはならないなどと言う法律は存在しないでしょう。
妥当以前の問題として、そのような契約をしているのが一般的でしょう。

お礼

早々と回答いただきありがとうございます。実は複数の弁護士に意見を聞いたところ、いずれも、不動産会社が全権委任されて表に出てきて交渉するのは弁護士法違反だとの意見でした。更に、この委任状内容では、不動産会社は、事務手続きを請け負っているだけで、契約内容の提示まで請け負っているとして行動するのは依頼範囲を超えるものだとの意見でした。この複数弁護士の意見もあって、この質問に至ったのですが。

回答No.1

f272

(1)
法律的には問題ない。
(2)
よく耳にする話だと思う。

お礼

早々と回答いただきありがとうございます。実は複数の弁護士に意見を聞いたところ、いずれも、不動産会社が全権委任されて表に出てきて交渉するのは弁護士法違反だとの意見でした。更に、この委任状内容では、不動産会社は、事務手続きを請け負っているだけで、契約内容の提示まで請け負っているとして行動するのは依頼範囲を超えるものだとの意見でした。この複数弁護士の意見もあって、この質問に至ったのですが。