中古の自宅の処分方法

質問

近く家を売り、新居を買って引越しを考えてます。

親の買った家で築４０年、しかも私道の奥なので条件が悪いです。
幅４ｍの道路に２ｍ以上接していないと、最建築不可は知ってます。
今日、市役所の道路課にいって話を聞いたのですが、以下の状況です。

うちはミニ開発の家で昭和５２年に買いました。
当初は私道部分の持分もはっきりしないいい加減な状態だったようです。今は線引きして
登記簿でも、枝番つきで公道部分までうちの敷地になってるようです。
接してる公道は道路台帳では、幅１，８６ｍの昔の生活道路のままのようです。
これは現在はセットバックで、幅も広がり４ｍはあるようですので、こちらはクリア
できそうです

問題は２ｍ接するかです。前から、再建築の要件でこのことは知ってました。
ただ、２ｍをどこで計るのかよくわからなくて逡巡してました。
今日、市役所に行って、聞いた話ですと「家の門扉の端から端の部分から公道までまっすぐ線を引く。その幅が２ｍあればok。ないと基準外で再建築不可」と言われました。
詳しくは法務局で聞いてくれといわれたから、今度行く予定です。

何点かお聞きします。

(1)「４ｍ幅の道路に２ｍ以上接してないと再建築不可」は最重要事項で、不動産取引の
基本のきですが、今の家を親が買った昭和５２年ごろはこの規定はあったのでしょうか。
もし、５２年当時からこの規定があれば、承知で建てて売った業者は違法を知りながら売ったことになりますよね。親も勉強不足もいいところですけど。

(2)　今、中古住宅が売れなくて、全国空き家が１０％超えてます。人口減少に入ったので仕方ないです。それで、売りたくても買手なしで、泣く泣くそのまま持ってる人が多いですね。
固定資産税もかかるし、たまに行って掃除しないと崩壊しますから掃除するには電気と水道は解約しないで基本料金を払い続ける必要あります。住んでもないのに、壊せば更地になって固定資産税が５倍くらい上がるし。
自分が気に入った場所に移住しても、前の家が売れないと死ぬまで余計な金がかかるわけですが、実際いまこういう話多いですね。わざわざ、たまには前の家行って掃除、草むしりなどしなきゃならないし。

仲介でなく、業者買取で売りたいと考えているのですが、接道が悪いので売れるかどうかわかりません。家は湘南の某駅から徒歩１０分ですが、こんな家でも買取してもらえますかね。
あるいは、なにかいい方策はあるでしょうか。

よい知恵、お願いします。

回答No.2

titelist1

再建築不可は建築基準法42条によるものですが、この法律は昭和27年に出来ています。その住宅は買った時点で再建築不可なのです。特例で建てられた市街化調整区域の住宅も再建築不可であるのと同じです。そのような物件は売値も安いのです。今でもそのような住宅は建てられています。何故に立てることが出来たてのでしょうか。

その理由はミニ開発の住宅群だからです。一つ一つの土地区画が整備された物件だと建築条件が整備されていないと建築できません。しかし、複数の建物を一括として申請すれは建てられるのです。建て終わってから、区画を作るのです。その結果が道路幅不足や接道幅不足となるのです。隣地との境界も民法では50センチ以上になっていますが、文句を言う人はまだ住んでいないので狭くても可能なのです。

買取業者が複数の物件を買い取ると元に戻すことが出来ます。たとえば隣の建物も買い取ることが出来れば、土地の値段は跳ね上がります。俗に言う再開発です。だから業者は将来複数買うことができると思えば安値で買うかもしれません。

お礼

ありがとうございます。

当時、いろいろ見て回ったのですが、高いと言って結局今の家が安かったので
買ったようです。私は大学生でしたが、買う前に一度も相談なく一緒に見に行くこともなく、両親で勝手に契約してしまったので、不信感を持ちました。
安物買いの銭失いの典型かな。目先のお金を惜しんで、違法すれすれの家を買っても、いざ売ろうという時期が来ても売れず、結果的に大損してしまいます。

大金払う買い物なので、せめて最低限の知識は勉強してから検討してほしかったです。
こういう物件でも買い取る業者がネットによるとあるようなので、依頼してみるつもりです。

回答No.1

Mokuzo100nenn

（１）接道義務は、都市計画区域と準都市計画区域内でだけ存在し、都市計画決定されていない区域では接道義務はありません。昭和52年当時、その場所が都市計画区域に指定されていなかった可能性が高いです。
行政の後出しジャンケンみたいなものですね。

（２）＞家は湘南の某駅から徒歩１０分ですが、こんな家でも買取してもらえますかね。
売れますよ。いま、アパート経営の人たちの間では、「戸建て賃貸」ビジネスに進出する人が多いです。
築30年超の中古戸建を購入して、内外装を更新し、15年～20年ぐらい賃料を稼ぎ、その後は更地処分で初期投資を回収するビジネスモデルです。「条件は駅から10分以内の物件」です。質問者さんのお家は条件をみたすので、地域の月額家賃の150倍～200倍の値付けであれば買う人がいます。

お礼

ありがとうございます。

正直持ってても維持費かかるし、最建築不可物件を買い取る業者もあるようなので
二束三文でかまわないから引き取ってほしいです。