相続する土地の評価

質問

相続対策を考えているうちに疑問が生じましたのでよろしくお願いします。

私は路線価25Fの土地A400m2と30Fの土地B600m2を所有しています。
土地は隣接していますが路線価が設定されている道路に挟まれています。
登記はAとBの２筆です。
ここに母が遺贈した家屋（Aに1戸、Bに２戸）があります。家屋の登記は母のままです。
昨年5月から妻は月額5万円、3万円、5千円の家賃収入を得るようになりました。
妻は家賃収入を確定申告をせず私に地代を支払っていません。
家賃は妻名義の口座に振り込みされていますが賃貸契約書は交わされておりません。

質問１
私が死亡したとき、この土地の相続評価額はどうなりますか。
事業用土地として50％減額されますか。土地A、Bそれぞれに200ｍ2までが限度ですか。Bは400ｍ2となりますか。できれば具体的計算方法を教えてください。

質問2
昨年度分は68万円の収入となりますが専業主婦なので申告しませんでした。他の収入は国民年金約50万円があります。
賃貸収入（102万円-経費）の確定申告をしておかないと減額対象になりませんか。今年分から申告すればよいですか。

質問3
賃貸契約は書面でしておく必要がありますか。

質問4
家屋の登記は妻にしておく必要がありますか。

回答No.2

hata79

質問は理解できますが、条件が少ないですね。
マンツーマンで相談をしないと答えが出ない状態です。

回答No.1

hata79

質問を見てから、随分経過しても回答がついておられないので、あえて。
ご質問内容は、報酬を負担して専門家である税理士に相談すべき内容です。

質問１については「路線価が設定されている道路に挟まれています」だけですと、情報不足です。
具体的な回答ができる方は居られない気がいたします。
質問２の「減額対象」とはなにを指されてるのか（私が不勉強のせいでしょうが）わかりかねます。
相続税の減額でしょうか。
質問３
契約は口頭でも有効です。書面で残しておくほうが、トラブルがあった時には助かるというレベルです。
多くの賃貸借契約は書面にします。

質問４
家屋の所有者は母なのですよね。
でしたら、そこから発生する不動産収入は母に帰属します。
確定申告書を作成して納税する金額がある場合の、申告義務者は母です。
失礼ですが「妻は月額5万円、3万円、5千円の家賃収入を得るようになりました」は曖昧な情報です。
合計して８万５千円の家賃収入があるということでしょうか。
述べてる質問者様は「あたりまえだ」というかもしれませんが、どれか一つの家賃金額をもらってるのか？という疑問が出る述べ方です。このような記述ですと「よくわからない質問だ」と回答をつけるのを避けられてしまう場合もあります（私自身よくわからない質問に回答して「どうして、わからないのだ。知識がないなら回答をするな」という暴言をつけられたことがあります。質問文内によくわからない表現をする方は、希にですが、とても非常識な対応をされる方がいるのが、このサイトの特徴です）。

申告義務があるのは「母」です。
法的には、母の所得になり、それがあなたの妻に贈与されてることになります。
妻の不動産収入としたいのでしたら、母から妻に名義変更をすることが必要です。

一部辛口の回答になりました点、お詫び申し上げます。

補足

言葉足らずですみません。
７年前の母殻からの相続で建物３軒（登記は母のまま放置）が妻に遺贈されました。
長年空き家になっていましたが昨年から妻は貸家にしたのです。

この質問は私の相続財産の評価（不動産の評価減）を目的としたものでした。
相続される土地が減額対象になる条件に関する質問、二つの道路に面する土地の路線評価の問題です。
かなり突っ込んだものですので質問自体無理があったと反省しています。
会計士、税理士等に相談することにしますがもし質問が理解できるのであればお願いします。