アパートを個人から法人に売る際の基準価格について

質問

相続対策として個人名義でアパートを建てて3～5年後に法人へ転売する際の基準となる価格は、何を基準として考えればよろしいでしょうか？
1.建築後の減価償却を差し引いた残高(簿価)
2.固定資産税評価額(相続税の基準となる価格)
3.いくらでも構わない。当事者同士が合意できていれば。
以上の大まかなくくりで考えますが、先日、税務署に行って税務署員に確認したところ、回答としては3ということらしいです。ちなみに、こちらとしては、1の簿価が一番常識的に通じるのかと思い確認しましたが。税務署としては価格を決めるのは当事者同士の合意の元であるので価格に関してなにも口を挟む余地はないと言うこと。
本当に税務署員のいうことを間に受けてもいいのでしょうか？転売後にこんな価格では認められないとか？言うことはあるのでしょうか？

回答No.4

zipang_style

＞相続対策として個人名義でアパートを建てて3～5年後に法人へ転売する
　相続対策って、物理的に無理でしょう。
　死亡した人がアパートの売買契約を締結出来るハズがありませんから、
　法人に売却するとしたら「生前」であることが前提になります。

　また、法人が相続人になることは無いので、
　相続人（の誰か）が相続した後に法人に売却することになりますから
　それは民民の取引なのでいくらで取引しようが税務署はクチを挟みようがありません。
　なので３になる訳ですが、
　ただ、「相場」で取引がされたものと仮定して「課税」してくるだけです。

従って、
不動産鑑定士に査定してもらい先ずは適価をはじき出し、
そして普通に売却した際にはかかるであろう広告費と仲介手数料くらいを
値引いた売買契約にするのが妥当なところです。
相場より20%以上下げた取引になると
贈与税が発生するか、利益供与に繋がるかと思います。

＞税務署員のいうことを間に受けてもいいのでしょうか？
＞転売後にこんな価格では認められないとか？言うことはあるのでしょうか？
　「税」は「申告制度」で成り立つことですから、税務署員が判断するのではなく
　先ずは申告者が常識・良識を以って判断し申告するモノですよ。

　転売を認めないなんてことはありません。
　ただ、その取引に対して（申告者が無知ゆえに予想していなかった）
　課税をされることがある、というだけです。

銀座の1等地を坪10万円で取引をしても良いのですよ。
中には簿価がそうなっているから、という理由で
あえてそういう処理をした方が納税額が少なくなることもあるし。

東京港区芝のＮＥＣ本社が、バブル期に簿価の坪1万円で取引していたと記憶しています。

回答No.3

-9L9-

アパートというのは土地建物が一体で機能するものです。その前提で回答しています。
建物だけを売るとすると、敷地の扱いが問題になります。建物と所有者の違う敷地は通常、借地権と評価されるので、建物だけを譲渡すると借地権の売買もあったものとして認定課税されることになります。

＞相続税評価額＝建物評価額でいいのでしょうか？
建物だけの評価なら、現在は固定資産税評価額×1.0となっているので、実質固定資産税の評価額とイコールとなります。ただし、倍率は時期によって異なることがあるので注意が必要です。また、土地は路線価で評価するのが原則で、固定資産税評価とは一致しません。路線価が示されていない土地の場合は固定資産税に地域ごとの一定倍率を乗じた金額になります。
借地権の場合には土地の価格として評価した額に、さらに借地権割合を乗じた額となります。

＞こうなると、建築後すぐにかなり金額面が下がるのを懸念して、減価償却費を引いた簿価で法人へ売り渡しが無難な金額と考えたのですが？いかがでしょうか？
国の認めている計算方法ではないので、いいかと聞かれればダメというほかありません。

不動産の売買は金額が大きくなるので、一つ間違うと多額の課税を受けることになります。土地や借地権の評価など素人では危ないですし、また、無償返還の場合の取り扱いなど、税制上のいろいろな軽減制度があるので、専門家である税理士に相談すべきです。素人判断は大やけどの素です。

税務署の回答は一般論にすぎず、実情を踏まえたものではありません。実情を踏まえた実務については、個人的に依頼し、個々の事情を把握した税理士等の専門家でなければ対処できないでしょう。

回答No.2

MURAI YASUSHI（@yasudeyasu）

宅建主任者です。

アパートの売買価格の目安としては
収益還元法という方法があります。

１戸当たり月額賃料×戸数×１２か月×１０年等です。
買う側としては１０年で元が取れればお買い得物件ですね。

また、急ぎ売るとなると周辺の同様物件との競争になりますので
不動産屋さんと相談して（値引きを想定して）値段を広告に出すことになります。

土地も自己所有なら売ることになります。この場合
国が発表している「路線価」があります。
この通り沿いは坪いくら、と評価したものです。
坪×路線価で算出します。
「路線価」で検索すると出てきます。

土地は特に簿価との乖離が大きいのでこういった手法を取ります。

お礼

ありがとうございました。質問のところで、言葉足らずでしたが、相続対策で建てたアパートは、義母名義で、土地名義も義母です。
アパートのみを法人に売ると記載しましたが、法人は、親族我々です。株主としての参加は、義母は入っておりません。建築費用を圧縮する目的で、一旦個人名義で建築して、数年経過後に親族が経営する法人へ売った場合でした。でもおかげ様で、税務署の言うことをそのまま実行するとマズそうなことがわかりました。

回答No.1

-9L9-

売り主と関係のない会社に売るのであれば相場での取引になるので税務署の説明どおりです。自分や身内が経営しているような会社に売るのであれば価格操作が可能になるので相場評価した金額である必要があります。評価の方法は1でも2でもなく、不動産鑑定手法か相続税の評価方法によります。

お礼

先にも記載しましたとおり、売主の法人は、アパート建主とは関係のある親族です。
不動産鑑定士に頼むとまたお金がかかりそうなので、相続税評価額＝建物評価額でいいのでしょうか？
こうなると、建築後すぐにかなり金額面が下がるのを懸念して、減価償却費を引いた簿価で法人へ売り渡しが無難な金額と考えたのですが？いかがでしょうか？