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不動産購入における境界問題について
- 未経験不動産業者の質問です。購入した土地の境界について教えてください。
- 購入した土地は公図上で市有地との境界線があるはずですが、実際には広がっており正確な境界が不明です。
- 売却までに測量をするべきか、または取得時効を主張するべきかについての意見を募集しています。
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質問者が選んだベストアンサー
業者です。 商品として仕入れて商品化する場合、考慮しなければならないのは、より早く売れる状態へ仕入れた物件を仕上げることです。そして売れる状態というのは、一般的な戸建てなどの場合は、素人の消費者が購入するに、不安や将来紛争の種となるような要素を排除することです。 現況で境界があり、越境部分が確認できて、塀など工作物などが占有していない状態なら、あくまで境界の内側が売買対象地であり、他の越境部分は市有地ですという説明で済むでしょう。 しかし、境界も不明ならこれは明示しなければならず、結果として境界の立会いと測量が必要になります。 どこから、どこまでが売買対象地なのか？明示できるかどうか？で違ってくるかと 公簿取引だから境界の明示をしなくとも良いわけではありません。地積の増減を問わないのが公簿取引であり、実務として境界の明示をしなければ、買う消費者は限られます。 一般的な買主は、ネットで安易に検索可能な境界不明や越境などの障害がある物件は、物件自体を気に入ってもそのまま買おうとはしません。質問者さんもそのような物件だから、安く仕入れられたのではありませんか？ 色々な障害や不具合を修正し商品化して再販するから、プロの不動産屋なわけですから。 庭先で使っている程度での取得時効など認められませんし、裁判にはかなりの年数を要します。そんなに待ってられないでしょう。 ＞原因欄には「住宅地造成事業による帰属」 開発行為等で市側から帰属の条件を課せられたのだと思います。 ＞、この建替えの際にこの市有地側に「敷地が拡げられた」のではないか 建築時に勝手に市有地を占有したのであり、敷地を広げたわけではありません。建築確認等は自己所有地を敷地として申請しているはずですから。 どうしたら売れやすいか？を考えれば簡単だと思いますが・・・・・ 未経験という事は、販売は仲介業者などに売ってもらうのですよね？その業者が売りやすいように仕上げることが早期販売のコツです。 業法や民法で良い悪いを考えても始まりません。不良在庫を抱えないためには初期投資を惜しむべきではありません。
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- jhayashi
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土地家屋調査士に相談時にはっきりするでしょうけど 擁壁部分だと ななめってる部分を支えるための基礎が入っているから 基礎の部分まで含めて「市」がもってたりしますよ また 擁壁が直線になっている端のポイントは しっかりと登記されてたりします （時効で取得できない） 直線の間の 境界杭は 民民で決めているだけで市は 知らん ってスタンス （私の住んでいるとこは） 市の持ち物だから そこに建造物つくれないけど花壇にしてたりしても 30年だか50年だか 擁壁の修繕するときくらいしか文句言われない お得な（笑）場所ってのもあります。 ＞ 現状は崖で道路利用もない状態 崖の上に道路があれば 崖もまとめて道路ってなってたりする
お礼
有り難うございます。 本日、土地家屋調査士の方に面談しました。 取得事項になりえるけども、費用対効果を考えれば徒労に終わると言われ境界確認することになりました。
- lock_on
- ベストアンサー率54% (64/117)
要するに公売物件を落札したが落札後に市の土地を不法に取り込んだ状態であることを知ったのですね。落札者に悪意はないとは思いますが業者として販売するときには瑕疵のない状態にすることが求められます。 この場合は擁壁のどこかが民有地と市の境界であると思われますので、土地家屋調査士に依頼して官民の境界協定を経て擁壁のどこかに境界プレートなどを設置する以外ないでしょう。越境部分を壊す必要はないと思います。 そうすれば販売時に擁壁の境界部分を示してここまでが物件範囲と説明できます。もしも将来に擁壁を再構築する場合は境界内だけで処理すべきとも説明します。 境界の画定をすることと地積の校正をすることは別の概念ですので、売買契約は公簿取引とします。念のため「現況」測量だけしてもらっておおよその面積を出したほうが買手も安心するでしょう。 なお売主が業者ですから２年間の瑕疵担保責任を原則として負う必要があります。
お礼
みなさんの御陰で土地家屋調査士に調査を依頼したいと思うようになれました。 ありがとうございます。
- onbase koubou（@onbase）
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地目が「公衆用道路」になっているということは少なくとも帰属時点では道路機能があったか、道路とみなして帰属させたかかと思われます。 そうであれば公道として道路台帳に記載されているはずですのでそうなると時効取得を主張するのは困難でしょう。 ただし、すでに道路機能がなく、事実上使い道がないとちであれば「払い下げ」ということは出来なくはないです。 いずれにしろNo.1でも回答されているように「このまま何もせず現状で売却する」のは無理です。
お礼
払い下げという手法もあったのですね。 大変参考になりました。 現状は崖で道路利用もない状態です。
お礼
本日、調査士と面談して参りました。 たった１０数平米で取得時効を目指したり、払い下げを受けるのは割に合わないですよ、とアドバイスを受けました。 取り急ぎ計測をお願いしていまりました。 いつも有り難う御座います。
補足
ご回答有り難う御座います。 まず、庭先に関してですが、実態は拡張した土地に、平成２年にRCの擁壁を作り、その上をフェンスで仕切っている状態です。 単に、庭先として使用しているだけでなく、上記のような状態なのですがいかがなものでしょうか。 個人的な考えでは、取得時効の成立について市側に争う余地がないように思い、裁判も審理が続くようなことがないように思ったのですが…。 図面を見ていると、敷地境界線の外側１メートルほど市の所有地部分に擁壁を作る形になっていたのですが、実際はその擁壁部分まで敷地が拡げられているようです。 直接関係はありませんが、もともとはこの隣地の市有地を所有する市が、この土地建物を公売にかけ、それを買ったのが私です。 物件資料にはこの不法占拠についての記載はありませんでした。 いずれにせよ測量を予定しますが、上記のようなケースではやはり市と協議が必要になるかと思うのですが…