不動産の取得時効について

質問

このコーナーで僅少の他人の土地を占有している場合の時効取得の質問を良く見ますが、「善意10年、悪意20年の占有で所有権を時効取得できますよ、よって質問者様のものです」とかの民法の教科書どおりの回答を見ますが、不動産の場合、相手がいることでもあり、相手が時効取得を認めない場合、所有権確認訴訟を起こし、所有権界を確定しないといけない等、膨大な手間暇がかかり、およそ現実には無理なケースが多いと思って回答を読んでいますが、現実には、どうなんでしょう？

回答No.5

tlcmenber

そのとおりだとおもいます。

おおよそ土地の取得時効には、2つの型があるとおもいます。1つは、取得権原紛争型で、何十年も前に、売買などで土地を買って所有権を移転したのだか、登記をしていなかった。でも占有はその時から開始していた。調べたらその契約が無効であった。というケースで、ホントの所有者はあずかり知らぬことだった。もう一つは、境界紛争型で隣の土地を買ったのだが、その時示された土地境界がどうも違っていて、占有を承継したものの、筆界を超えていたことがわかったケース。

・和解もせずた「ただ」で取得しようというのだから、相手方は、登記には協力しません。とすると時効取得で土地所有権をしたということは、裁判上、援用の結果、最後まで戦い抜いたということなのです。また裁判外の、相対で、時効取得しているんだから登記承諾書をくださいといわれたって、「はいそうですか」といって、任意で、登記承諾書を渡すひとのいい人がこの世にいるわけはないのです。だから時効取得を主張し、援用することは、所有者に喧嘩を吹っ掛けているのと同じということなのでしょう。

教科書通りなら、なんらの原因もなく、全くの不法占拠が、簡単に、みとめられてしまうはずなのです。平穏・公然性についての判断が、甘すぎるのです。また悪意の占有者については、所有の意思を持った占有ではないといった見解すらあるのです。判例は、この悪意占有者の排除に腐心しているというべきなのでしょうか。たとえは、正に不動産侵奪者が、内心、所有の意思を持っていないわけはないのです。が、ここまで時効取得を広げてしまうことには、さすがに抵抗があるようなのです。

・そこで占有の開始である起点において、占有の取得原点は、内心ではなく、外形的客観的な取得権原で決めるようになったこと
・他主占有事情が取得原因後生じた場合に、時効の中断、援用権の喪失ととらえるようになったこと。
・さらに他主占有事情が生じたケースで、その時点から「他主占有事情の出現により、他主占有への転換があったものと見る場合もあること
土地の時効取得って、どうもよく納得がいかない話だとおもうのですが、どうでしょうか。

回答No.4

tantei007

時効を援用するとは、時効取得を主張する人が「時効取得を原因とする所有権移転登記手続きをせよ」という訴訟をおこして、裁判官が判決を下し、援用した者が勝訴すれば所有権は移転されます。補足に記載のある結局以下のようにはならないという事です
　ですから時効で取得する事が出来ると回答していると思われます。（個々の事情で結果は違います）

回答No.3

tantei007

裁判のため色々調べたり、裁判を通して学びましたが、時効で大事なのは、占有を始める事に成った権原が重要ということみたいで、不法占有や当初賃貸契約が有った場合、いくら２０年以上占有しても時効は認められないようです。
　また民法の教科書では何々は推定されるとか、何々は、どちらが立証責任がある等書いてありますが、裁判をしていると、準備書面での主張で推定も覆るし、立証も自然と出来ていると感じました。
　不法占有は除きますが現実には、時効取得の援用は、ある程度認められているみたいです。

　質問者さんは時効の援用が認められないから所有権確認訴訟と考えておられるようですが、順序が逆のような気がしますが、どうでしょう？

お礼

回答ありがとうございます。
要はいくら取得時効が完成しても、お隣さんが素直に時効取得など認める訳がなく、そうなるとお隣さんの判子なしに第3者対抗要件たる登記ができず、取得時効制度自体が余り意味がないのではという疑問です。

補足

まとめて疑問を書かせてもらいます。
「お隣さんと境界が不明瞭なままで、長らく過ごしていた。ある時、調べてみるとお隣さんの土地に自分の家が出ていた。どうしたらいいいでしょう」とかの質問を見ますが、回答には、いとも簡単に「善意10年、悪意20年の占有で所有権は回答者さんのものです」とかの回答をみます。
お隣さんに取得時効の援用は当然必要ですが、勿論、お隣さんは、そんなこと認める訳もなく、結局、所有権を認めさすには所有権確認訴訟を提起し、勝訴の上、土地家屋調査士を入れ、所有権界に筆界を合わせ（分筆し）、「登記により所有権が確定」と思っていますが。
援用・・・主張のみで法務局がお隣さんの判子なしに土地家屋調査士作成の書類で登記ができるのでしょうか？

回答No.2

pokosuke08

任意で交渉している間に譲渡され先に登記を取得されてしまうと対抗問題といって時効取得者は譲受人に負けてしまいます。仮に譲受人が背信的悪意者（先に登記を備えても勝てない人と考えればいいです）だとしても，それは時効取得を主張する方が証明しなければならず，それこそ膨大な時間と費用を要することになりかねません。

しかし，処分される前であれば，自分が時効取得をしたことを主張するには２０年の最初と最後の占有だけを証明すれば他の要件は推定されるため，上の場合に比べてはるかに楽です。

内容証明を送って返事を待ってる間に処分されたらひどいですから，時効取得を原因とする所有権確認訴訟なり所有権に基づく登記移転・引渡し請求訴訟なりを提起して，素早く処分禁止の仮処分をかけるのが現実的ですね。

以上は一般論ですが，質問者さまが「僅少の」とされているのは土地の一部の時効取得の場合を想定されているのでしょうか？
そうであれば確かに費用倒れになるかもしれませんね。

お礼

回答ありがとうございます。

補足

1筆の土地に関して考えてみると、取得時効完成後は背信的悪意者であろうと、先に登記したものが所有権者となると思いますが、そうなると一層、時効取得は現実では困難ではと思っています。
移転登記に関し、背信的悪意者であろうと譲り受け人の方がはるかに容易な気がしますが。
そうなると取得時効制度自体が意味をなさないのではと疑問を持っています。
所有者が現実にいない（不在者とか相続人不存在）不動産に対してのみ有効な制度のような気がしています。

回答No.1

hazu01_01

占有地を時効取得するのは膨大な時間と労力とお金がかかります。
まず、時効取得しようとする人が名義人本人あるいはその相続人に内容証明で所有の意識があるかどうかの照会をします。
そのうえで所有の意識があると答えた方を相手に裁判を起こすわけです。
そこで勝てば、時効取得が認められます。
ただし、名義人が亡くなっていた場合、何十人との裁判となる可能性もありますので、裁判費用まで含めると数十万円となる可能性もあります。
ましてや、元々の占有が相続による場合、他の相続人を相手に時効取得を求めても認められる可能性はかなり少ないです。
労力と時間を考えたら、任意で交渉し所有権を移転させるべきだと思います。

お礼

長年の疑問が氷解しまいした。ありがとうございます。