境界確定

質問

この度地積測量図の存在する土地を実測取引にて売却致します。
所有地は国から払い下げを受けた土地です。

(1)新たに官民・民民の立会いは必要でしょうか？

(2)実測して公簿面積と相違する場合はどの様に（地積公正？）したら良いのでしょうか？

(3)その他売買契約に関して注意すべき点があればご教授宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#22812 · ベストアンサー

1.実測取引との条件であれば本来は民民、官民の境界立会いの基、質問者も書かれているような筆界協議書（境界確認書等、名称は様々）を交わしてそのポイント（境界標）に基づき確定実測図を作成して貰い、その面積を売買対象面積とします。
よって法務局備え付けの古い地積測量図は、それが登記簿上の面積として反映されており、それに基づくのであれば公簿（登記簿）取引となります。

2.専門は土地家屋調査士となりますので依頼した方が良いです。最低限の必要書類としては上記に挙げた全境界の確認書や確定実測図は必要になりますし、例えば面積の増減幅が大きい場合などには過去の地積測量図や公図その他資料を集めて、なぜ今回そうなったのかの整合性を保ちつつ申請しなければなりません。
地積更正は必ずしもしなければならないものでは有りませんので買主の自由です。

3.土地の売買契約かと思いますが、基本的には今回の質問に有るような境界確認書面や確定実測図の有無は重要です。それらや公図、隣接地所有者の一覧（登記事項要約書）又は現地ポイントの写真等をまとめて一冊のファイルにしたものを測量成果品などとも呼びます。今回、土地家屋調査士が入って作業をしていれば普通はそこまでやってくれるとは思いますが。

土地に関してそれ以外で問題が生じる可能性としては、地中に何か変なものが埋まっていないかどうか（地中障害物）や土壌汚染が存在しないか、場合によっては擁壁が有る場合にはその遵法性や強度の問題など。境界確定にも通じる事柄ですが越境物が存在しないかどうか、そのあたりがポイントです。
契約に瑕疵担保責任を付ける場合にはある程度カバー出来ますが、契約条件次第となります。
住宅を建てる目的か判りませんが、地盤（地耐力）に関しては通常購入後でないと測定させて貰えませんし、これの強弱は瑕疵には該当しません。

お礼

この度は有難う御座います。

解りやすく解説して頂き大変参考に成りました。
本当に有難う御座いました。

回答No.1

noname#20895

問題は、地積測量図があるかどうかではなく、その測量図に基づいて官民、民民の境界画定の書類が揃っているか？ということになります。揃っていたとしてもその書類が地積更正に使えるかどうか？（あまりにも古いモノだったりするとダメな場合もあります）ということになります。そして実測取引ということは、それらの書類を売主の責任で揃えるのが、不動産取引の常識です。
それらの書類を売主の責任で揃えて、実測面積が登記簿面積とは違うことが証明され、実測面積の計算で金額を決めたとしても、売主の義務はそれらの書類を買主に引き渡すだけで、地積更正は買主側で行うのが一般的です。（というか地積更正するかしないかは買主の自由）
ところで、地積測量図がある、とのことですが、それが法務局にすでに備え付けられているならば、地積更正も完了し、分筆もできるということですから、上記のような作業は関係なくなります。但し古いモノではダメな場合もあります。いずれにしても土地家屋調査士などに確認してもらった方がいいですね。
私も国有地を購入したことがありますが、国の所有時にすべての境界確定をして書類も交わしているものの、国から買うときはそのコピーしかもらえなかった記憶があります。場合によっては全て揃え直す必要があるときもあります。
いずれにしても、今お持ちの境界関係の書類をすべて専門家に見せて相談して下さい。

お礼

この度は有難う御座いました。
実測取引の概略を把握することが出来ました。

補足

早々とご連絡有難う御座います。

＞問題は、地積測量図があるかどうかではなく、その測量図に基づいて官民、民民の境界画定の書類が揃っているか？ということになります。

境界画定の書類とは、隣接する土地所有者との筆界協議書と言われるものでしょうか？

＞ところで、地積測量図がある、とのことですが、それが法務局にすでに備え付けられているならば、地積更正も完了し、分筆もできるということですから、上記のような作業は関係なくなります。

(1)の、新たに官民・民民の立会いは必要無いと理解してもよろしいのでしょうか？

宜しくお願い致します。