マンションの共有部分の重要事項説明責任

質問

売却を検討して居ます。
仲介業者が行う重要事項説明についてお伺いします。
専有部分に関する情報提供は売主責任でありその情報に誤りがあれば解約解除の対象になると理解しています。
共有部分についての情報は誰が責任を持つのですか。
誤った情報と知らずに購入した方は売主に対して契約解除や損害賠償請求ができるのですか。
契約解除などに至り損害を蒙った場合は誰が補償するのでしょうか。
先日の理事会を傍聴した時理事長が管理会社に決まってるよと言い、管理会社は違うと言って居ました。
私は組合の責任だと思いますが如何でしょうか。管理会社や仲介業者が責任を持つのでしょうか。

回答No.6

kamaryu · ベストアンサー

前述の方々の仰る重要事項説明書についての仲介業者の説明責任として、マンションの場合は

１．規約で特別な権利を定められている者の有無とその内容
２．修繕積立金の残高
３．当該区分所有建物の管理費及び修繕積立金の滞納状況と管理組合全体の滞納金額
４．共用部分の状況
５．管理組合の活動状況
６．専有部分の使用の制限
７．マンション内のトラブル等

今回の場合は４の共用部分が現在入っているテナントが撤退することを説明しなければなりません。
その後の使用法が決まっていればその事も
５には規約や使用細則、総会議事録の中で特筆する事が有れば文書を示してそれを説明します。

重要事項説明は、仲介業者の仕事の核とも言える部分でありその内容の全てに仲介業者が責任を持ちます。
売主の責任を問われることが有るとすれば、専有部分・共有部分に関らず、知っているのに告げなかった場合です。
管理組合が責任を問われる事は無いと思いますが、共用部分の内容が変わる事は大変重要な事項なので、決まった時点で規約に記載されている「不動産業者に提供する情報」の中には入れるべき事だと考えます。
まともな管理会社なら、そういう情報は仲介業者に知らせると思います。

お礼

ありがとうございました。

補足

ありがとうございました。
仲介業者の責任は良く判りましたし管理会社や売主の責任も理解できます。
しかし、共有部分は組合が管理しているのですから管理会社がどのような情報を仲介業者に与えているかの監督責任は組合にあると思います。その点はいかがでしょうか。
管理会社が適切に情報を与えていなかったために入居してから託児所の閉鎖を知ってあわてるのはあまりにも気の毒ですし管理組合の責任が問われてしかるべきと思うのですが。

回答No.7

inon

重説の記載に漏れに対する責任は、仲介業者と、売り主にあります。
（管理組合が故意に隠していた場合を除き）しかし、管理組合が故意に情報を隠す意味が無いのでそれは無いでしょう。また、管理会社には責任は全くありません。

お礼

ありがとうございました。

補足

共用部分を管理しているのは管理組合です。管理会社は組合に対して正確な情報を提供する責務はありますが仲介業者や買主に対しての直接責任はないと言えるでしょう。仲介業者は管理組合の責任下にある管理会社から情報提供を受ける立場ですから情報の信ぴょう性があるかの判断/責任をしなければならないと思います。。
このあたりの関係が認識されないままなのですね。要するにこの業界はいい加減なのでしょう。
売主として被害をこうむらない様立ち回るしかないと理解しました。

回答No.5

ゆのじ（@u-jk49）

共用部分に関する規定は、全て「マンション管理規約」または、それに付随する「使用細則」に明記されている。区分所有者(売却者の貴方)は、このマンション内の法的ルールともいうべき「管理規約」と「細則」を必ず保管している筈ですから、それを買い手希望者に提示すれば良いだけのこと。勿論、売却決定後、貴方は、「管理規約」と「細則」が記載されている小冊子(原本)を購入者に渡さなくてはいけない。

つまり、共用部に関する情報は、質問者の貴方の責任で開示すべき。買い手は、「管理規約」を熟読して、共用部の修繕修復経費とか、大規模修繕計画書などに納得してから買うべき。全ての書類を見てから買うべき。

まずは、「管理規約」「使用細則」、更には、総会承認済みの「長期修繕計画案」などといった小冊子のコピーを取って、仲介業者(不動産屋)に渡しておく。で、「誠実な売主から預かっている文書コピーです」と言って、買い手希望者に小冊子コピーを渡してもらう。誠実な仲介業者なら、貴方の手を煩わせることなく、管理会社にそういう文書(小冊子)の提示要請をして、法的に定められている直近の「総会議事録」とともに買い手に提示する。

共用部に対して誰が責任を取るのかという事ではなく、そういう部分に対しの取り扱いに関しては「規約」と「細則」により決まっている。強いて言えば「規約」が全ての責任を取る。

そして、「規約」を変更したいという時には、全区分所有者の3/4以上の賛成票を獲得しなければいけない
「特別決議案件」となるので、たいていのマンションでは、これは、殆ど不可能。

だから、「本則」を曲げないレベルで「細則」の改定、または、新規作成をすることになって、こちらは、総会出席者の1/2以上の賛成で成立可能。簡単に言えば、過半数の出席で総会は成立し、その過半数で承認決定ですから全体の25%を得れば「細則」は成立という事。

でも、なかなか、輪番制役員たちに「細則」作成とか、改定能力があるとも思えず、こちらも、まあ、無理。今までのルールで、今後もマンション管理は実施されると考えましょう。

だからね、責任は貴方が持てるという理解が良いと思います。貴方が「規約」と「細則」を仲介業者に渡しておくことが、貴方にとっての責任を果たしたことになるので、「管理規約、及び、使用細則のコピー、確かにお預かりいたしました。仲介不動産業者」という文言が記載されている「紙」を取り交わしておきましょう。

補足

現時点で我々が所有している規約と実態が乖離しているのです。
例えば、テナントとして入っていたコーヒーベンダー会社や託児所運営会社が撤退する予定なのに管理規約の共有施設として記載されたままです。
撤退しする予定ですから管理規約の変更はできません。撤退した後も特別決議を要する規約変更は事実上できないでしょう。事実、託児所があるとして購入した方が託児所が廃止されると知ってあわてています。売却者もそのような理事会や総会決議を認識していなかったと思います。
本来管理会社や管理組合ががフォローすべきでしょうがそれを放置しているのです。
私はそんな無責任なことをしたくないので重説の責任を皆様に聞いてみました。

回答No.4

chie65536（@chie65535）

＞専有部分に関する情報提供は売主責任でありその情報に誤りがあれば解約解除の対象になると理解しています。

違います。

法で「説明義務がある」と定めているのは「宅地建物取引業者だけ」です。

しかも、重要事項説明違反と、売買契約は「まったく話が別」で、重要事項説明違反があったからと言って、契約が無効になったりはしません。

http://ameblo.jp/mc-pr0/entry-11048053028.html
のページの「【重要事項説明違反時の契約の有効性】」にも

契約の有効性は別です。単なる重要説明違反では「無効」となるわけではありません。

宅建業者の受けるペナルティと，契約当事者間における「契約の有効性」は別問題です。

と書いてあります。

＞共有部分についての情報は誰が責任を持つのですか。

売り主も、管理会社も、管理組合も、責任は持ちません。

http://www.law-ed07.com/cyber-law/takken/35-1-0-3k.html

重要事項説明に関する法律は「不動産仲介業者にだけ説明義務があり、説明義務を怠るとペナルティがある」としか定めていません。

重要事項説明がされるべき物件で重要事項説明が無かったとしても、売買契約は有効で、宅建業者以外は、誰も責任を取りませんし、責任を負う義務もありません。

＞私は組合の責任だと思いますが如何でしょうか。

違います。誰も責任は取りません。

＞管理会社や仲介業者が責任を持つのでしょうか。

仲介業者が取る「責任」は「重要事項説明に関する法律に違反した罰則だけ」です。

購入者が受けた損害は「重要事項説明とは、一切無関係の、別の話」です。

＞契約解除などに至り損害を蒙った場合は誰が補償するのでしょうか。

重要事項説明が無かったからと言って、それが「契約解除の正当な理由」にはなりません。

重要事項説明の有無に関わらず「購入者側が一方的に契約解除する」事は出来ません。

重要事項説明は「重要事項説明だけ」、売買契約は「売買契約だけ」、受けた損害は「損害だけ」で、それぞれ「別の話」なのです。

関連性があったとしても「法律的には、完全に別の話」ですから、それぞれ、切り離して考えねばなりません。

お礼

詳細なご説明。よく理解できました。
ジュウセツは形式的と聞いては居ましたがそれも理解できました。

回答No.3

titelist1

重要事項説明責任は宅建業者である不動産屋にあることが法律で決まっています。かれらの存在意義がここにあるのです。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

tea-toki

重要事項説明書に記載する部分は決まっていますね。

宅地建物取引主任者が作成・説明するので、この部分に虚偽があったら、作成者が責任を取るのでしょうね。
ただ、
媒介業者に対し、主様が虚偽の申告をしたり、隠していたりしたらその部分については、
主様の責任も問われると思いますよ。

共有部分については、管理組合に業者が確認することになろうかと思います。

参考URL：

http://www.retio.or.jp/info/pdf/important_matter_manual.pdf

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

yana1945

分譲型マンションは、竣工後デベロッパーから、共有部は
管理組合に引き渡されます。
管理組合は、引き渡しを受けた後、一部の簡易な日常の維持
管理を、自主管理するか、管理会社に委託します。

質問への回答。
１）購入者を仲介する売買仲介会社の社員は、不動産取引
主任の資格を持っているはずです。
仲介会社社員が、完成図書、その他設備図面を見て、確認し、
購入希望者に報告します。
３％の手数料はそのために有ります。
仲介会社社員は、不明点は、管理組合（実際には、理事長）に
文書で質問し、疑問・不明点の説明（回答）資料を貰います。