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重要事項説明義務違反？不動産詐欺？収益不動産売買
- 先日、収益物件(事務所＋マンション)を購入致しました。
- 売買契約の翌日にメインテナントから家賃引下げ要請若しくは退去を検討中との連絡がありました。
- このような事実が事前に分かっていれば、購入を見送る重大な事実です。損害賠償請求や契約解除の可能性があります。
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- oyazi2008
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悪質な業者に捕まってしまいましたね。 （1）重要事項の説明に家賃に関する保証事項はありません。あくまで契約時の現状での収入を記載すれば足ります。 （2）それが条件だと契約時に提示したと言う証拠がなければむずかしいですよ。裁判は証拠です。 （3）仲介人に対し損害賠償も損害があってからの請求になります。現段階ではやりようがありません。 （4）売主が業者ではないならば、責任追求はむずかしいでしょう。知らん不利されると思います。 （5）契約違反にはなりませんし、違約にもならないでしょう。 その家賃を保証した契約でなければ、違約や損害賠償は求められません。 売主や業者が質問者さんの求めに応じてくれるとは思えません。 弁護士に相談してください。 今回の場合、手付けが返還され弁護士費用だけ実損で収まれば、上出来だと思います。 質問者さんが損害賠償や契約違反で弁護士を介入させた時点で、売主側と業者は契約の履行を求め、決済日を経過してしまえば、違約による契約解除と損害賠償を求めるのは明らかです。そして残念ながらそちらの主張は、契約書に法った主張となりますから、厳しいと言わざるを得ません。また、質問者さんの係争と契約解除の係争は別事件として、処理されると思いますから、むずかしいですね。 賃貸業などは事業です。不要な入居者など出てもらい、新しい良い入居者を募集して入居してもらった方が良いでしょう。いつ退去するなんて大家さんは誰でもそのリスクは被っているわけです。 その様な不安がぬぐえない方なら、家賃保証のある低利回りのアパートやマンションを買うべきでしょう 尚、弁護士は費用に拘らず、腕利きの弁護士さんに依頼しましょう。 法的解釈ではなく、実務上むずかしいとしか言えないのが現実です。
お礼
お礼が遅くなってしまい、申し訳ございません。 早速ですが、その後の経緯を報告致します。 1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の２点を事実として認めています。 (1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。 (2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。 2.その理由について次のように釈明しています。 (1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。 (2)９月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。 こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。 ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。 取り急ぎ、お礼かたがたご報告させて頂きました。
- takapiii
- ベストアンサー率55% (944/1707)
No.1です。 少し補足します。 重要事項説明は調査をしなくても容易に推測できる事は含まれないという性格のものです。 例えば事故物件(自殺物件)や近隣の嫌悪施設(暴力団事務所や火葬場)に関しては、本来は重要事項説明で説明する項目ではありませんが、これらの情報は買主が積極的に調査しないと分からない物なので、昨今では重要事項説明として位置付けされています。 しかし、例えば隣の空地にビルが建つがどうかは、一見調査しないと分からない事項ではありますが、高い建物が建つかも知れないと言う事は容易に推測がつきますので、重要事項説明の義務がありません。 ところが、買主に「ここにビルは建ちますか？」と聞かれて「建ちません」と答えると、(綿密に調査し法的に建つ事がありえない土地であれば別ですが)、通常は不実の告知となり、万が一ビルが建った時は47条違反となりますので「建つかもしれません」「分かりません」と答えなくてはなりません。 何を言いたいかと言いますと、収益物件の場合、店子が退去する、あるいは家賃を滞納されると言う事は容易に推測できる事です。つまり買主のリスクマネジメントの範疇の話です。しかしここで買主が「店子が退去すると言う話は出ていますか？」と聞かれて「出ていません」と答えると、これは不実の告知となります(本当は出ていた場合ですが)。 特に収益物件に関しては、当然に収益を目的に購入する訳ですから、店子の状況は非常にセンシティブな情報ですので、ここで不実の告知をする事は、悪質性を感じますので、弁護士を通じて何らかのアクションを取るべきだと、私は思います。 私も収益物件を保有していますが、購入する場合に必ず調査を行います。ホームインスペクションは当然ですが、入金記録を含めた経理書類の確認も行います。収益物件に関して言うと税務的には家賃滞納があったとしても、それも収入とみなされ納税申告しなくてはなりません。家賃滞納は大家にとっては最大の損ですので、購入前の調査はかなり重要な事と捉えなくてはなりません。
お礼
２度に亘って親身にアドバイス下さり、どうもありがとうございます。 早速ですが、その後の経緯を報告致します。 1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の２点を事実として認めています。 (1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。 (2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。 2.その理由について次のように釈明しています。 (1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。 (2)９月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。 こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。 ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。 なお、契約日の２日後には、当該仲介業者から、別の入居者から９月中に退去するとの申し出があったとの連絡がありました。 穿った見方をすると、全て最初から仕組まれていたように見えて仕方ありません。 こういう悪質な業者については、民事面のみならず、刑事面や許認可面でのペナルティーを追わせるべきだと感じます。 取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
当然に調べるべき事を調べなかったあなたの落度も問われます。 たぶん重要事項には当たらないと思いますし、仮にそうであっても 契約解除はできません。 損害賠償請求ができるかどうかです。 たぶん裁判持ち込みだと思います。
お礼
お礼が遅くなってしまい申し訳ございません。 複数の賃貸仲介業者にお願いして、当該物件の適正賃料相場と近隣相場等を確認。退去時のリーシングも含めてマーケット調査はしっかりと行いました。 また、当該仲介業者に対しては、事前にメインテナントへのご挨拶等コンタクトを依頼していましたが、売買契約成立までは「不可」とのことでご了解頂けませんでした。 その後の事実関係については、他の方へのお礼欄に記載致しましたので省略致しますが、仲介業者の「質」の重要性に改めて気付かされた次第です。 取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。 今後とも、どうぞよろしくお願い致します。
お礼
とても専門的でありながら、それでいて解りやすいご回答ありがとうございます。 知人に信頼できる弁護士がおりますので、早速相談してみたいと思います。 ちなみに、今日になって更に新たな事実が判明しました。 (1)マンション部分の４室のうち1室が滞納常習犯ということでしたが、更にもう1室が来月退去することになった旨、仲介業者から連絡がございました。 (2)新管理会社宛にメインテナントからドアと窓が歪んで閉まりが悪いとのことで修繕依頼がございました。 (3)前オーナーは消防点検を3年以上実施していないという事実も判明しました。