■重要事項説明義務違反？不動産詐欺？（収益不動産売買)■

質問

■重要事項説明義務違反？不動産詐欺？（収益不動産売買)■

皆さんお願いです。お知恵をお貸し下さい。どうぞ助けてください。

【事実関係】
(1)収益物件購入経緯
先日、収益物件(事務所＋マンション)を購入致しました。
メインテナントである事務所の退去リスク・家賃引き下げリスクが最大の懸案でしたので、当然ながら仲介業者に対しては何度も「そのような話は出てませんね?」と確認しました。また契約直前にも仲介業者と売主に最終確認をしましたが、「そのような話は今のところ出ていない」とのことでした。仲介業者は同族経営の不動産会社なのですが、私としては信頼関係を築けていたと思っていましたので、購入を決断致しました。

(2)メインテナントから知らされた事実
(1)早速、売買契約の翌日にメインテナントに対して挨拶のお電話をしたところ、家賃引下げ要請若しくは退去を検討中とのこと。
(2)しかも、売買契約の数日前に同仲介業者が現地に測量の下見に来た際に、メインテナントから仲介業者に対してその旨のお話をしたところ、「未だ新オーナーと管理会社が決まっていないので、決まってから窓口を教えます」と言われたとのこと。
(3)売主に対しても家賃引き下げの相談したい旨1年前にお話をしたそうですが、何も返答を得られずそのままになっていたとのこと。

(3)仲介業者の反応
まさかと思って仲介業者に事実関係を確認すると「具体的に家賃引下げや退去の話があったのではないので、買主に話す必要なないと判断した」とのこと。

(3)重要度合
私としては、そのような事実を事前に知っていれば、購入を見送ったであろう重大な事実です。
しかも、サブテナントの1件が家賃滞納の常習犯だったという事実も契約後に判明した有様です。

【質問内容】
(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。
(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。
(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。
(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。
(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20％)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。
(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

投資額が大きいせいもあり、ノイローゼになりそうです。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.1

takapiii · ベストアンサー

正確な事実関係をどこまで文書化されているのかにより、今後の展開が変わってくるケースですので、不動産専門家の方が多いこのカテでも回答が非常に難しい例かと思います。
私は法律家ではありませんので、あくまでも一人の宅建主任の参考意見として捉えてください。解釈の間違いもあるかもしれません。

>(1)このような事実は、重要事項説明義務違反になるのでしょうか。

宅建業法の35条に規定された重要事項説明に於いては、列挙された項で類型化されているため、この項を網羅した重要事項説明書であれば命令規範、不作為義務違反になりにくいという面があります。類型化された項目のみを説明すればよいと言う事では無いのは事実ですが、重要事項説明違反だけを主眼にした主張をすると、業者側は違反は無いと突っぱねる可能性があります。

>(2)このような事実を知らされていれば、そもそも売買契約を行わなかったような重大な事実ですので、それを理由に契約の解除を行うことは可能なのでしょうか。

宅建業法35条で規定された項は47条で不実のことを告げる行為を禁止していますが、この47条で「その他の取引条件…[略]…宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」としているので、この条項に該当するのではないかと想像します。
この47条は重要事項説明書に記載していなくても正確な情報を告知すればいい訳ですが、買主の質問に対しては当然に不実の告知をしてはならないと言う事になりますので、事実であれば、47条は禁止規定、作為義務違反ですので、(35条違反による行政処分ではなく)80条の罰則規定が適用されるので重い処分となります。
しかしここが寧ろネックであり、80条を適用するにはその状況が事実である事を第三者に分かる形で提示しなくてはなりませんので、司法判断となった時にはそこが争点となってしまいます。
書面に残さなくても良いが、その分不実の告知は証明しにくいという反面があるのが、私等もこの法律の理解出来ない面ではあります。

>(3)また、仲介業者に対する損害賠償請求は可能なのでしょうか。

47条違反が明確であれば当然に損害賠償請求が可能だけではなく、実際に賠償金を得る事すら可能だと思います。

>(4)売主にも何らかの責任が生じるのでしょうか。

売却前に事実を知っていたと言う事が明確にできるのなら責任は生じます。
現店子の証言をどこまで利用できるかがポイントかもしれません。また実際に滞納がある店子に関しては、その支払い記録は残っていると思いますので、その記録を得る事で証明できますので責は生じると想像します。

>(5)売買契約違反(債務不履行)としての解除事由、及び違約金(20％)支払い請求事由に該当する可能性はございますでしょうか。

売主が納得しない限りは、司法判断が必要になると思います。司法判断が貴方に有利に出れば違約金20％の請求は可能ですが、現実的な線で考えると、業者の不実の告知による処分と損害賠償という所でしょうか。店子は新たに見つける可能性がある事ですから。
滞納者に関しては、現時点で滞納金があるかどうかが問題で、現時点でないのであれば損害賠償とはなりませんが、滞納があるようであれば賠償の対象となりうるのではないでしょうか。

>(6)仲介業者と売主に対して、以上のような行動を取る前に、事前に弁護士に相談してから行動した方が良いのでしょうか。

必ずそうしてください。弁護士でも不動産取引に詳しい弁護士である必要があります。その点はご注意を。

お礼

とても専門的でありながら、それでいて解りやすいご回答ありがとうございます。
知人に信頼できる弁護士がおりますので、早速相談してみたいと思います。

ちなみに、今日になって更に新たな事実が判明しました。
(1)マンション部分の４室のうち1室が滞納常習犯ということでしたが、更にもう1室が来月退去することになった旨、仲介業者から連絡がございました。
(2)新管理会社宛にメインテナントからドアと窓が歪んで閉まりが悪いとのことで修繕依頼がございました。
(3)前オーナーは消防点検を3年以上実施していないという事実も判明しました。

回答No.4

oyazi2008

悪質な業者に捕まってしまいましたね。
（1）重要事項の説明に家賃に関する保証事項はありません。あくまで契約時の現状での収入を記載すれば足ります。
（2）それが条件だと契約時に提示したと言う証拠がなければむずかしいですよ。裁判は証拠です。
（3）仲介人に対し損害賠償も損害があってからの請求になります。現段階ではやりようがありません。
（4）売主が業者ではないならば、責任追求はむずかしいでしょう。知らん不利されると思います。
（5）契約違反にはなりませんし、違約にもならないでしょう。
その家賃を保証した契約でなければ、違約や損害賠償は求められません。
売主や業者が質問者さんの求めに応じてくれるとは思えません。
弁護士に相談してください。
今回の場合、手付けが返還され弁護士費用だけ実損で収まれば、上出来だと思います。
質問者さんが損害賠償や契約違反で弁護士を介入させた時点で、売主側と業者は契約の履行を求め、決済日を経過してしまえば、違約による契約解除と損害賠償を求めるのは明らかです。そして残念ながらそちらの主張は、契約書に法った主張となりますから、厳しいと言わざるを得ません。また、質問者さんの係争と契約解除の係争は別事件として、処理されると思いますから、むずかしいですね。

賃貸業などは事業です。不要な入居者など出てもらい、新しい良い入居者を募集して入居してもらった方が良いでしょう。いつ退去するなんて大家さんは誰でもそのリスクは被っているわけです。
その様な不安がぬぐえない方なら、家賃保証のある低利回りのアパートやマンションを買うべきでしょう

尚、弁護士は費用に拘らず、腕利きの弁護士さんに依頼しましょう。
法的解釈ではなく、実務上むずかしいとしか言えないのが現実です。

お礼

お礼が遅くなってしまい、申し訳ございません。
早速ですが、その後の経緯を報告致します。

1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の２点を事実として認めています。
(1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。
(2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。

2.その理由について次のように釈明しています。
(1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。
(2)９月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。

こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。
ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。
取り急ぎ、お礼かたがたご報告させて頂きました。

回答No.3

takapiii

No.1です。

少し補足します。
重要事項説明は調査をしなくても容易に推測できる事は含まれないという性格のものです。
例えば事故物件(自殺物件)や近隣の嫌悪施設(暴力団事務所や火葬場)に関しては、本来は重要事項説明で説明する項目ではありませんが、これらの情報は買主が積極的に調査しないと分からない物なので、昨今では重要事項説明として位置付けされています。
しかし、例えば隣の空地にビルが建つがどうかは、一見調査しないと分からない事項ではありますが、高い建物が建つかも知れないと言う事は容易に推測がつきますので、重要事項説明の義務がありません。
ところが、買主に「ここにビルは建ちますか？」と聞かれて「建ちません」と答えると、(綿密に調査し法的に建つ事がありえない土地であれば別ですが)、通常は不実の告知となり、万が一ビルが建った時は47条違反となりますので「建つかもしれません」「分かりません」と答えなくてはなりません。

何を言いたいかと言いますと、収益物件の場合、店子が退去する、あるいは家賃を滞納されると言う事は容易に推測できる事です。つまり買主のリスクマネジメントの範疇の話です。しかしここで買主が「店子が退去すると言う話は出ていますか？」と聞かれて「出ていません」と答えると、これは不実の告知となります(本当は出ていた場合ですが)。
特に収益物件に関しては、当然に収益を目的に購入する訳ですから、店子の状況は非常にセンシティブな情報ですので、ここで不実の告知をする事は、悪質性を感じますので、弁護士を通じて何らかのアクションを取るべきだと、私は思います。

私も収益物件を保有していますが、購入する場合に必ず調査を行います。ホームインスペクションは当然ですが、入金記録を含めた経理書類の確認も行います。収益物件に関して言うと税務的には家賃滞納があったとしても、それも収入とみなされ納税申告しなくてはなりません。家賃滞納は大家にとっては最大の損ですので、購入前の調査はかなり重要な事と捉えなくてはなりません。

お礼

２度に亘って親身にアドバイス下さり、どうもありがとうございます。
早速ですが、その後の経緯を報告致します。

1.仲介業者との電話でのやりとりの過程で、仲介業者側は次の２点を事実として認めています。
(1)売買契約の2日前にメインテナントから家賃引下交渉窓口は何処かとの質問を受け「新オーナーと新管理会社が決まり次第連絡する」旨伝えた。
(2)家賃滞納の常習者の存在は認識していたものの買主側に開示していなかった。

2.その理由について次のように釈明しています。
(1)契約前に買い主から退去・家賃引き下げの話が出てないか何度も質問を受けたことは認める。しかし、家賃を下げたいという思いは、一般的にどの店子にもある気持ちである。今回は具体的に引き下げ額を提示された訳ではないので、買主に伝える必要はないと判断した。
(2)９月分の家賃滞納分については、売主に立替払いしてもらって清算することにより、買い主に迷惑をかけていない。また、今後は滞納しないように入居者に対して注意した。

こんな言い訳が理屈として本当に通用するものなのかと不思議で仕方ありません。
ということで、目下、弁護士への相談を開始しているところです。

なお、契約日の２日後には、当該仲介業者から、別の入居者から９月中に退去するとの申し出があったとの連絡がありました。
穿った見方をすると、全て最初から仕組まれていたように見えて仕方ありません。
こういう悪質な業者については、民事面のみならず、刑事面や許認可面でのペナルティーを追わせるべきだと感じます。

取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。

回答No.2

poolisher

当然に調べるべき事を調べなかったあなたの落度も問われます。

たぶん重要事項には当たらないと思いますし、仮にそうであっても
契約解除はできません。
損害賠償請求ができるかどうかです。
たぶん裁判持ち込みだと思います。

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ございません。

複数の賃貸仲介業者にお願いして、当該物件の適正賃料相場と近隣相場等を確認。退去時のリーシングも含めてマーケット調査はしっかりと行いました。
また、当該仲介業者に対しては、事前にメインテナントへのご挨拶等コンタクトを依頼していましたが、売買契約成立までは「不可」とのことでご了解頂けませんでした。
その後の事実関係については、他の方へのお礼欄に記載致しましたので省略致しますが、仲介業者の「質」の重要性に改めて気付かされた次第です。

取り急ぎ、お礼ならびにご報告をさせて頂きました。
今後とも、どうぞよろしくお願い致します。