中古マンション仲介用の重要事項説明書

質問

新築物件の場合はマンション販売会社が作成した書面を使います。
中古になり新築時に比べいろいろ変更が出ているので重要事項説明の内容を変える必要が生じます。
この変更は誰の責任で行うのでしょうか。

イ　管理会社の判断でよい
ロ　理事長が理事会の決議に基づき行う
ハ　総会で承認しておく必要がある

いずれでしょうか。
私共は管理会社が勝手に変更しています。管理規約と整合しない部分も出ています。

回答No.3

merciusako

No.2 merciusakoです。
お礼と補足ありがとうございます。

１．マンション内の託児所
行政の担当部署に相談したのでしょうか。
「管理組合として判断できないから届けを出していない」では済まされないでしょう。
事業者は事業者の主張があるでしょうが、管理組合としての判断ができないのであれば、監督官庁に判断を委ねるべきだと思います。
根本的な原因はここにあるのですから。

２．「マンション販売会社が託児事業者と契約し託児所サービスをする予定」
曖昧な表現ですが、ここでいう「契約」とは「託児所サービス」のことであると読めます。
つまり、託児所のサービス業務については、マンション販売会社が託児事業者と契約を結ぶ、ということですね。
管理組合は、託児所のサービス業務については無関係ということになるかと。

３．管理組合の補助金
「託児所の赤字補填をする」ということは、マンションの総会で決定したのでしょうか。
赤字補填をすることなど管理規約のどこにも記載されていないでしょうから、そうなると総会決議に依るしかありません。
赤字補填のために管理組合のお金を使っているわけですから、管理規約に記載がない、総会決議もないとすれば違法な支出ということになりますが。
事業主体がどこであれ、管理組合が支出しているのは事実ですから。
決算報告には記載はないのでしょうか。
記載がなくて支出していたとすれば、理事会に対して損害賠償請求されることになりますが。
記載があって、総会で承認されてきたのであれば、管理組合としてそれを認めてきたことにはなります。

４．「託児所は管理組合が運営している。管理組合との契約は毎年更新」
これはまずいですね。
「託児所は管理組合が運営している」ということを管理組合が認めた訳ではないですから。
業者の解釈による一方的な記載です。
双方の共通認識があってのものではありません。
「管理組合との契約は毎年更新」も曖昧です。
ここでいう「契約」は「管理組合が託児所の場所を無償提供する」ということに限定されているはずですから。
この一連の文章では、「託児所のオーナーと管理組合が託児サービスの業務についての契約を結んでいる」となります。
正しくは「マンション内には託児所が設置されている」だけでしょう。
また、問題なのは、この記載内容のままだとすると、「管理組合が運営している」ということの既成事実化になってしまうことです。
直ちに変更を要求するべきですね。
なお、「託児事業者が運営している」とするのも管理組合の一方的な見方ですから、運営についての記載は不要だと思います。
また、訴訟についても重要事項説明で伝えるべき事ではありません。

５．補助金に反対する組合員から臨時総会決議無効確認請求
この臨時総会は補助金の支出の是非を問うものだったのでしょうか。
仮にこの臨時総会が適法に成立し、議案も正しく承認されたのであれば、それが管理組合の意思ですから無効になる事はありません。
ただ、気になるのはどのような議案か、です。
管理規約の改定で、「これまで支出できなかったものを支出できるようにする」という内容なら良いのですが、単純に「予算案として認めよ」というものであれば問題です。

６．このような状況に陥り入居者や購入者から損害賠償請求された場合管理組合は管理会社に責任があると言い張ればよいのでしょうか。
管理会社は無関係です。
補助金が停止されるのは、裁判の結果に基づくものですから。
管理組合としては補助金の支出をやめた、というだけです。
また、託児所の存続については、利用者が赤字分を負担するということも可能なわけですから、当初とは違うからといって損害賠償が認められるのかは分かりません。

７．訴訟内容の詳細等（請求の理由）を管理組合は組合員に公表していません。管理会社は知っています。

管理組合が訴えられた場合や訴えた場合は、速やかにその事実を全ての区分所有者に知らせなければなりません。
管理規約に規定されているはずです。
管理組合が訴えられ、管理会社がそれを知っているのであれば、管理会社としては知らせなければならないでしょうね。
まあ、本来は理事長がしなければならないのですが。

重要事項説明の内容が事実と異なるにもかかわらず、管理会社がそれを仲介業者に伝えているとすれば問題です。
まあ、管理会社は仲介業者が勝手にやっている事というのでしょう。
ただ、管理組合として託児所の事業主体が事業者なのか管理組合なのか判断していないからこのような記載が可能、ということになりますが。

大変長くなりましたが参考になれば幸いです。

補足

１．東京都福祉担当部署に契約関係書類を提示して判断を求めたところ都は義務者が誰かを判断しない、協議して決めてくださいと言い張ります。一方でこの資料を見ると事業者が届けることになるでしょうねと、と発言しましたので私は事業者が届けるべきと行政は言っていると判断しましたが。無届施設事業者を処罰する立場の行政担当が届け出者義務者を判断しない、不思議です。

２．契約とは事業場所に関する「使用貸借契約書」、事業内容と契約に際して金銭を支払うという「チャイルドケア―サービス提供に関する契約書」です。その後はこの趣旨に従って管理組合と事業者が確認書を交わしています。これを見る限り組合は事業者に場所を提供し事業者は託児サービスを居住者に提供すると解釈するのが自然と私は思います。言い合えればテナント事業です。

３．５を参照願います。

４．組合管理であるという情報を誰が提供したのか判りません。私がこれを聞いたのは野村不動産の営業所です。物件の管理は野村不動産パートナーズです。色々の事が連想できるのですがここでは差し控えます。

５．全理事会が流会していたのだから臨時総会は招集できない、よって総会決議は無効といる原告主張です。補助金は規約外支出であると原告は主張しました。裁判所は判断をくださす規約外支出だと主張した原告を理事にするという和解案を提示し決着させました（この経緯の説明は省略します）。

一審敗訴、高裁で和解ですが高裁は法律的判断を下さず原告を理事にすることで和解させました。裁判所が判断をしなかったから違法支出（規約外支出）ではないと監事が主張しているので託児所賛成派は補助金を出せと頑張っているのが実態です。補助金を巡って管理組合は再び提訴されました。

６．管理組合は被告になりえないですね。当初と違うというのではなくその後の変化を管理会社が仲介業者に正しく説明していないということでしょう。

７．訴訟の請求の趣旨はマンション内に掲示されていますから手続き上は問題ないでしょう。
仲介業者が蒙った損害は管理会社に請求できますが管理組合は当事者でないと言えますね。

最初の質問と随分方向がずれてしまいました。
詳しいご説明ありがとうございました。

私の結論
仲介に当たって購入者や賃借人に対する説明は仲介業者にある。
仲介業者が誤った情報を提供されていた場合はその情報提供者に責任がある。
管理組合は法に定められた方法で情報提供すれば足りる。

回答No.2

merciusako

「中古になり新築時に比べいろいろ変更が出ている」ということですが、管理組合に関係する部分では総会の議案となっているはずです。
「管理規約と整合しない部分がある」ということですから、管理規約の変更もあったのでしょう。

管理規約を確認してください。
「総会議事録を利害関係人（不動産販売仲介業者など）に提示して良い」というふうになっていませんか？

なっているのであれば、管理組合として変更された総会の議事録を提示することになります。
通常は、管理会社から理事長に確認があり、理事長が承認するという形になりますが。

つまり、不動産販売仲介業者などが、マンションの管理会社に問い合わせをして、管理会社が回答して、その結果が販売時の重要事項説明に反映されます。

「管理会社が勝手に変更」の具体的な内容が不明ですが、管理規約の改定がなされても、元の管理規約そのものを修正して印刷し直すことは普通はしませんから、元の管理規約を読んだだけでは改定されているのかいないのかは分かりません。

改定されたことを管理会社が理解していて、改定内容を伝えている、ということではないのでしょうか。
それとも、総会決議により改定されているにもかかわらず、その事実を知らず、それとは違う内容のことを伝えているということでしょうか。

このあたりが質問では分からないのですが、現在の正しい管理規約の内容と異なるのであれば、規約改定時の総会議事録を確認させれば済みます。

お礼

詳しいご説明ありがとうございました。
詳細を補足しましたのでよろしくお願いします。

補足

詳しい解説ありがとうございました。
管理組合は情報提供義務に限られると言うことですね。

具体的な問題をご説明します。
マンション内に児童福祉法に定める認可外保育施設（託児所という）があります。
現在管理組合は事業場所を託児事業者に無償提供し（貸借契約）託児事業者が保育サービスを居住者におこなっています（サービス提供契約）。
事業者は児童福祉法（第59条）による設置届は組合にあると主張し設置届を出しません。理事会は事業主体が管理組合か事業者か判断出来ないので管理組合も届を出しておりません。
法は児童受入れ後１ヶ月以内に提出を要求していますので９年間無届となります。罰則は最大５０万円の過料です。

現在の管理規約には託児所に関して、「マンション販売会社が託児事業者と契約し託児所サービスをする予定」と記載されたままです。管理組合の会計報告には託児所関連はありません。

現在託児事業者の要請に基づき管理組合は事業者に補助金（赤字補てん分）を支払っております。
この支出は規約外支出だと主張され訴訟に至りました。管理組合が運営しているものではないという原告の主張です。
この問題を巡ってさらに訴訟が提起されたことを管理会社は承知しています。
因みに歴代監事は本件について監査報告しません（不思議です）。

管理会社と同一グルーである仲介業者の重要事項説明書に「託児所は管理組合が運営している。管理組合との契約は毎年更新」と記述されていることを私は知りました。
私は管理組合は場所の提供をしているだけであり託児事業者が運営していると記述されるべきと思います。また補助金を巡って訴訟が提起されていることも説明すべきと思います。

保育施設を必要としている方は運営が組合だと信じて賃貸入居や購入することになります。
現在、補助金に反対する組合員から臨時総会決議無効確認請求が出されています。
組合が敗訴すれば直ちに補助金支給が停止され、事業者は託児所を閉鎖されるでしょうから利用者に多大な混乱を与える可能性は大きいでしょう。

このような状況に陥り入居者や購入者から損害賠償請求された場合管理組合は管理会社に責任があると言い張ればよいのでしょうか。
因みに訴訟内容の詳細等（請求の理由）を管理組合は組合員に公表していません。管理会社は知っています。

問題が相当複雑になっていますがよろしくお願いします。

回答No.1

titelist1

重要事項説明は仲介する不動産屋の責任です。売主に問い合わせるでしょうが、不動産屋は管理会社にも問い合わせます。その内容が異なり不都合が生じると、不動産屋は宅建業法によって罰せられます。売主には正しい内容を教える必要がありますが、売主には責任がないので心配する必要はありません。不明瞭な部分があると不動産屋に説明しておくと不動産屋が調べます。管理規約変更は本来は総会で承認される必要があります。

お礼

関連情報の収拾責任を含み全て仲介業者になると理解しました。
売主や管理組合が虚偽の説明、情報提供をしたなら別でしょうが。
明快なご説明ありがとうございました。