売った土地を代金も回収しないうちに転がされてしまった！！

質問

年をとったら故郷に引っ込むつもりで買っておいた僅かな土地ですが、帰りそうも無いので、故郷の親戚Aの仲介で売却しました。
相手はAの知り合いということ、遠方ということもあり、契約の全てをAに委任し登記簿謄本も送りました。その折くれぐれも、代金を受け取るまでは謄本を渡さないよう念押ししたのですが、相手に言いくるめられ受け取らないうちに渡してしまい、しかも、相手は直ぐその土地を売り、受け取った代金で自分の借金の返済をしたようなんです。
騙されたとしか思えない状況ですが、弁護士さんに相談したのところ、相手が払うといってる限り詐欺にはならないとの事、訴えても相手には資産もなく裁判費用も自己負担になるので無駄だと言われました。
払う払うと言うだけで、何の返済計画も示さず、侘びのひとつも言いに来ないで1年半もほったらかしにされています。
昨日久しぶりに電話したところこちらが名乗っても
ドチラ様ですか？という始末！！意識のかけらの中にも返そうとか悪いという気持ちが無いことがはっきりし、悔しくてないりません！！電話も一方的に切られてしまい、その後はつながりません。
こんな相手になんとか、ぎゃふんといわせる方法は無いでしょうか？
土地代金も僅かな金額とはいえ今まで働いてこつこつためた中で買った土地のものです。
何とか取り返す方法は無いでしょうか？
連帯保証人もいたのですが、先日亡くなられました。
言い方は悪いかもしれませんが、死にかけの人を保証人に立てたとしか思えません。
アドバイスお願いします！！

回答No.4

je77 · ベストアンサー

こんばんは。
代理権の濫用は形式的には代理権を行使しているにすぎないような場合でも、実質において代理人に過大な利益を与えたり、本人に損害を負わせるような場合を言います。
イメージしやすいところでは貸し金をする代理権を与えたところ、代理人が代理人の身内に担保なく３０００万円融資した。みたいな感じになります。
越権代理は、５頼んだのに１０契約したような感じで、例えば家の改修をすべく代理人に工務店と話をしてこいと頼んだところ、家の建て直しについて契約してきたみたいな感じでしょうか。
今回、弁護士さんがＡさんに請求できると言ったのはいずれの場合でもなく、委任契約についての債務不履行責任です。Ａさんは代金をもらうことなくして登記簿謄本を渡さないで取引するという委任契約をchi-luvさんとかわしていたにも関わらず、それを怠って損害を発生させています。よって委任契約は契約通りに履行されたとは言えず、債務不履行責任が発生するということになります。
契約の不成立についてですが、不成立の場合は契約書、登記簿がどのようになっていても無効なものとなります。
ＮＯ．２の方によると契約が成立していないとありますが、私の不勉強のためかそこの理論はよくわかりません。
仮に不成立だとしたら動産の場合と異なり不動産の場合は知っているいないに関わらずＣさんに主張することができます。登記に公信力（権利があると信じたものは保護されるという力）がないからです。
不動産の譲渡についての契約の場合、契約の時に直ちに所有権は移転され、登記であるとかはまだ別の問題になります。契約段階で所有権は移るので売買代金を払わずとも第三者に売ってしまうことが可能になります。ですので支払の有無について知っていたかは関係ないように思うのですが。
ここは不勉強のため、別の理論があるのかもしれません。申し訳ないです。
その上で催告しても債務が履行されていないとなると契約の解除が可能となってくるのですが、民法５４５条１項但書で登記ある第三者つまりＣさんには対抗できなくなっています。
この場合、Ｂさんには解除の効力を主張できるがＣさんにはできず不動産は返ってこないということになります。
これが原則の形です。
次に詐欺の可能性がありますが、そこは無理のようなので割愛します。
次にお父さんのおっしゃられてるＡさんもグル説です。
もしＡさんもグルになってやったとすれば、委任契約に基づくも何もあったものではなく、すなわちそれはchi-luvさんを欺くための契約であると言えるでしょう。代理人は当然、相手方と通謀して本人を欺くための権限など与えられていません。そこでこのような場合、民法９３条を類推適用しＡさんはＢさんの使者であったと同じであると考えます。ＡさんはＢさんのchi-luvを騙す意図を伝える使者にすぎないのだという考えです。この論理は本来は無効になるものを有効にできるようにというものです。せっかく契約があると信じた本人を保護すべきだという考えです。しかし９３条は有効であると主張するだけでなくやはり無効であったと主張してもかまわないとされています。騙された本人を保護すべきなのに結果として保護にならないのでは何にもならないからです。
もしこれが立証できたなら契約は無効であったことになり、９３条の無効は第三者保護規定がないのでＣさんにも主張することができます。不動産は戻ってきます。
解決する可能性は９３条によることを立証して不動産を取り返すか、Ａさんに債務不履行責任を追及するか、連帯保証人の相続人を追及するかの三点の可能性があると思います。
ですが私の不勉強のため、もっといい知恵があるかもしれません。申し訳ないです。
刑事責任については刑法はさわりしか知らないのでごめんなさい。わからないです。少しでも答えられたらよかったのですが。

お礼

ありがとうございます。

とても、丁寧に回答くださりありがとうございます。
3点の可能性をよく考慮して、少しでも、良い方向に進むよう頑張ります。

回答No.7

je77

９６条は詐欺の条文です。
そこの部分は弁護士さんがすでにご指摘で、難しいと判断されてるところです。
ご参考になれば。

お礼

ありがとうございます。

そうなんですね。
忘れてるほど相手の中には、罪悪感はもちろん、返そうという意識など微塵もみられないのに、詐欺にならないなんて…
納得いかないんですが…

回答No.6

jixyoji

こんにちわ、jixyoji-ですm(._.)m。

(-_-)ウーム,難しいケースですね。まず親戚Aはchi-luvさんの『代金を受け取るまでは謄本を渡さないよう念押しした』にも関わらず買主Bと契約を締結しているので【代理権の濫用】になります。

●代理権の濫用
:代理人が自己または相手方の利益を図る場合

【代理権の濫用】は"原則として有効"な代理行為ではあるものの,最高裁昭和42年4月20日判例によると

＝＝＝＝判例＝＝＝＝

相手方買主Bが代理人Aの意図につき悪意(この場合『代金を受け取るまでは謄本を渡さない』という条件を知っていた),または過失(通常の判断能力で状況を知りえた状況)によって知らなかった時は,本人(この場合chi-luvさん)は契約の無効を主張できる。
心裡留保(表意者が自らそのつもりがない(ウソ)のに,あえてそうする意思表示,例えば売る気が無いバイクを友達に売ってやるよと言う行為)に関する民法第93条類推適用。

第93条　意思表示ハ表意者カ其真意ニ非サルコトヲ知リテ之ヲ為シタル為メ其効力ヲ妨ケラルルコトナシ　但相手方カ表意者ノ真意ヲ知リ又ハ之ヲ知ルコトヲ得ヘカリシトキハ其意思表示ハ無効トス

＝＝＝＝＝＝＝＝

となりchi-luvさんはこの土地売買の無効を主張できるわけです。ただ気がかりなのがchi-luvさんがこの代理人Aに対して任意代理する際に【委任状】の有無,その委任内容に『代金を受け取るまでは謄本を渡さない』という条件項目を記載したかどうか,【委任状】の原本と写しの有無,代理人Aの委任状に対しての著名＆捺印,日付などがあるかどうかで一気に事が進むか問題が長期化するかがかかってきますね。もし【委任状】の証明などがないと"言った,言わなかった"の水掛け論になり泥沼化します。相手がどんなに親しい友人だろうが,親戚だろうが"一筆"書いておかないとトラブった場合ものすごい時間と労力をつぎ込む事になります。

もしある程度証拠などがあるのであれば最高賠償金60万円までであれば当日結審できる【少額訴訟】があります。一人で心配であればお近くの【司法書士】などに依頼してみると良いでしょう。

「少額訴訟について」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/shougaku/info/

「少額訴訟 手続サイト」
http://www.e-legal-office.net/syougaku/

「全国司法書士会一覧」
http://www.shiho-shoshi.or.jp/data/zenkoku.htm

弁護士を探すなら下記ＨＰなどを参照してください。ただし弁護士にも得意ジャンルがあり刑事,民事,特許など色々分かれるので,もし雇うのであればベストな弁護士を雇いましょう。

「Lawyers Square」
http://www.houtal.com/ls/index.html

最近発表された弁護士費用のモデルケースです。下記ＨＰでご確認ください。

「アンケート結果に基づく市民の為の弁護士報酬の目安」
http://www.nichibenren.or.jp/jp/soudan/komatta/housyu/meyasu.html

それではよりよいネット環境をm(._.)m。

お礼

ありがとうございます。

署名も、捺印ももらっていません。最悪ですね！！
色々教えていただいたのを参考にさせていただきます。

回答No.5

tk-kubota

私の「契約の不成立」は正確に言うと、一旦正式に成立している契約でも、後で、取り消した場合を云います。
これは民法９６条あたりに規定があり、要するに、共謀して騙した場合などは、その契約を取り消して戻してもらえる規定です。勿論、所有権移転登記が完了していてもかまいません。
これは、現実問題として「人の心の中」の問題ですから立証が難しく、でも、状況証拠などによって勝訴した例も多くあります。
弁護士の仕事となりますので、これを参考として相談してみて下さい。

お礼

ありがとうございます。

共謀して騙したということを、立証できなければだめなんでしょうね…
八方塞のような感じです…

回答No.3

je77

こんにちは。
相当あくどいやり口ですね。
心中お察し致します。
連帯保証人が亡くなられたようですが
その方に相続人はいらっしゃらないのでしょうか？
もしいらしたなら、相続放棄していれば別ですが
その相続人に保証債務も相続されるので請求できると思います。
いらっしゃらないのかな…。

お礼

ありがとうございます。

その事も弁護士さんから聞いていたので、Aに相続人がいないか確認してくれるよう頼んでいるのですが…
いまだ、きちんとした回答はもらえていません。
また、何かあれば教えて下さい。

回答No.2

tk-kubota

その「故郷の親戚Aの仲介で売却しました。」と「相手は直ぐその土地を売り」から推測して、chi-luvさんはＡさんを仲介人としてＢさんに売却し、ＢさんはＣさんに売却しているようです。
そうだとすれば、chi-luvさんはＢさんに売買代金を請求できますが、もしかして、Ｃさんは、Ｂさんがchi-luvさんに売買代金を支払っていないことを知っているのかもしれません。
つまり、Ｃさんは、chi-luvさんとＢさんとの間の契約が成立していないことを知っているのかもしれません。
そうであれば、chi-luvさんはＣさんを相手として所有権を戻せ、と云うことができ、裁判すれば所有権は戻ってきます。
もう一度、ＢとＣの関係を調べて下さい。
「お金をよこせ」だけでなく「所有権を戻せ」と云うことを。

お礼

ありがとうございます。

契約の不成立！それは、契約書を交わしていてもでしょうか？登記簿の名義変更されていても大丈夫なのでしょうか？
Cさんは知っていたかもしれません。
売買契約書は代理のAが署名したのですが、それに印も押していないし、代金の支払期限の日付も未記入なんです。あまりにもずさんな契約書でこんなものでよく契約を交わしたなぁあきれるばかりでした。
父などは、Aもぐるになっているのじゃないか、と疑っています。
土地もお金も戻らないならそれで、何とか、Bに刑事的責任を取ってもらいたいです。
何か良い方法はないでしょうか？

回答No.1

noname#6936

その人を悪意の転得者・もしくはＡさんの越権代理か代理権濫用とできる可能性はないでしょうか。弁護士さんにもう一度相談してみてください。そうとう悪質なやり方だとしか思えませんが。

素人の考えなので、お役には立たないかも知れませんが…

お礼

ありがとうございます。

代理権濫用というのがチョッと難しくて、どういう意味か解らないのですが、弁護士さんからは、私方がAを
仲介の役務を果たしていないという事で訴えて、Aから支払いを受け、Aが相手を訴えるという方法があるとは聞いているのですが、いかんせん親戚なものでそこまで、踏み切れていません。困り果てています。