根抵当権が設定された土地の共有分分割の訴訟

質問

兄弟仲が悪く遺産分割協議がまとまらず、裁判で遺留分を
取得した土地に対して、共有分分割の訴訟を考えています。

Ａ：共同名義人（母の兄弟の１人）
Ｂ：私の母

経緯
1)相続発生日 H07/10/XX
この日に土地建物がＡ名義に登記されている。
　 （遺産分割協議は成立していないはずなので、なぜか
　　登記されている。他の相続人とはAが金銭で解決）

2)遺産分割訴訟判決　H10/04/XX

3)弁護士から送付された登記謄本の発行日 H10/09/XX
　この日の判決結果の登記を行ったものと思われる。

4)この登記謄本に記載の遺留分減殺登記の日付 H08/04/XX
　１２分の１がＢの所有であると記載

5)この登記謄本にAを債務者とする根抵当権設定
　 の記載 H010/07/XX

となっています。つまり、判決が出て、その後、こちら側の
登記が完了するまでの間に、Ａが根抵当権を設定しています。
この裁判には私は関与していなかったのですが、
「当時の弁護士が迅速に登記を行っていれば、Ａの根抵当権
　の設定を防げたのではないか」との思いはあります。

遺留分は１２分の１でＢの取り分は１４坪程度となるため
現物分割は非現実的で、換価分割か代金分割を考えています。

質問
　１．換価分割　の場合、根抵当権のある物件の競売に
　　　買い手がつかない懸念があります。
　　　日付を見ると、Ｂの登記がH08で、Ａの根抵当権の登記が
　　　H10のため、無効にすることが出来れば一番良いのですが。

　　　それがダメな場合、競売の売買代金を根抵当権にかかわる
　　　債務の返済にあてさせた上で、根抵当権を抹消する
　　　手続きも判決の中で保証されるものでしょうか。
　　　現在Ａがこの根抵当権に関わる債務を抱えている
　　　かどうかは不明です。（知る方法はあるでしょうか）

　２．代金分割で相手に買い取ってもらうことになった場合、
　　　土地、建物の価格は、どのよう決まるのでしょうか。
　　　路線価になるのか、何らかの鑑定によるものか。
　　　Ａが納得しなくても、強制的に価格算出がなされる判決
　　　になるのでしょうか。

　　　鑑定が必要な場合、その費用は、土地の持分に応じて
　　　負担すればいいのでしょうか。

よろしくお願い致します。

回答No.4

tk-kubota · ベストアンサー

＞根抵当権設定時の担保提供者は　Aで、持分12/12で実施していると考えられます。

と云うことは、Bは、抵当権設定後の持分権の取得です。
そうしますと、AでもBでも共有物分割訴訟できないことはありませんが、意味のないことです。
ちなみに説明しておきますと、共有物分割訴訟は3つあります。
1つは、現物で分け合う方法。(建物の現物分割は不可能)
あと、お金で、分け合う方法。
3つ目は、全部の持分を競売して、その代金を持分比率で分け合う方法です。
今回は、抵当権設定が全部の持分に及んでいる関係で、3つとも不可能か、又は、可能であったとしても、抵当権者を無視して進めることはできないので、共有物分割訴訟は「できません。」と云う方がいいと思います。
なお、抵当権の抹消を求めることはできますが、全額の返済を余儀なくされるでしようから、被担保債権との兼ね合いとなるでしよう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
共有物分割訴訟が意味が無いとのことで、Ａにうまいことやられてしまったかなという印象です。勝訴後迅速な登記をしていればと悔やまれますが、以下のような対抗策は取れないものでしょうか。
今、残債務が0であるか、または残債務が12分の11の範囲で担保できると抵当権者が考えた場合、抵当権者(銀行）側から　根抵当権の元本確定をしてもらうことはできないでしょうか。私のほうから元本確定できないか調べましたが、どうも共同名義のときは、名義人全員が申し立てないといけないようなので・・・・・。

回答No.6

tk-kubota

民法378条と同法398条の22を再度調べます。
k_kenichiさんも調べて下さい。
私は、378条は以前のてき除が変わっただけで「対価」でいいと思っています。
つまり、確定、全額等々考える必要はないと思っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。こちらでも調べましたが、素人の私ではよくわかりませんでした。
ここ１，２週間以内に、弁護士の方に有料法律相談をお願いする予定で日程調整中です。その結果が出た時点で、差し支えない範囲でフィードバックさせて頂き、質問を締め切らせて頂く予定です。ありがとうございました。

補足

弁護士に法律相談をお願いしましたが、かかった費用からすると、
期待したレベルの回答ではありませんでした。
要約すると
・共有分分割訴訟は大変である。
　これは機械的に競売などの判断が出るものではなく、
　双方の言い分がぶつかって、長期化する。
　最終的に、現金化できず、単純に持分で土地を
　分筆することになる可能性もある。その場合、
　利用価値のない程小さな土地となる可能性もある。
　（私としては、裁判所がそのような判断をするのか疑問。）
・まずは、調停で、話し合ってみるのがよい。
　（過去の経緯で、話し合いでまとまると思ってないこと
　　も伝えますが、とにかく調停に持って行こうとしますが
　　調停でのアドバイスはなし）
・根抵当権については、調停の場では、この扱いをどう
　こうするのではなく、土地の現在の価格を基準に
　会話をすればいいとのことでしたが、それでまとまらない
　時に、裁判の場で、根抵当権が付いている土地が実際に
　どう評価されるのかは、なんらアドバイスはありません。

私としては、調停を相手方が拒否した場合に、裁判で
どのような判断が出る可能性が高いか、確定ではないにしても
参考情報を提示して頂きたかったのですが、一般論に
終始した感じです。

回答No.5

tk-kubota

元本確定は、債権者と債務者の関係です。
根抵当権設定後のBは第三取得者です。
第三取得者が抵当権の抹消を求める方法は民法378条の抵当権消滅請求です。
その手続きをしてはどうですか ?
そうすれば、共有物分割請求が可能となります。
又は、債権者の出方次第で競売によって全部の所有権を失いますが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ネットを検索してみましたが、根抵当権の消滅は、民法398条の22が該当するようで、消滅のためには、元本確定が必要な気がします。また、消滅請求の際は、極度額相当のお金を用意する必要があるとの記述もあり、事実であれば、資金的にちょっと難しいかなという印象です。負債相当の用意が条件で、債務者の残債０ならいいのですが。

回答No.3

un_chan

No.1ですが，No.2への補足を見ると，前提が異なっているようです。

＞　遺留分減殺登記前に根抵当権が設定されていることから、

というのは，質問文に書かれた日付と一致しません。（質問では，遺留分減殺請求の登記日付がH08/04で，根抵当登記がH10/07とされています）
　いろいろな条件で話が全く変わる可能性があるので，やはり事情をよくご存じの，減殺請求をした弁護士さんに相談されるのがよろしいかと思います。

補足

法律は素人ですので正確な法律用語になっていない点が混乱を真似ていているのかもしれませんが、
H10/04の遺留分に関する裁判の勝訴を受けて、
H10/09に、登記を行った結果、H08/04/XX　の日付で
登記簿上に　遺留分の登記が記載されたということです。
H10/07時点の登記簿には、勝訴判決の結果がまだ記載されて
いないため、Aによる根抵当権の設定が出来てしまったと
考えております。

回答No.2

tk-kubota

何度読み返しても、よくわからないで、次のことを補足してください。そうすれば、詳細に教えます。
(1)　Aと云うのは1人と云っていますが、「共同名義人」ならば複数ですが、どつちですか ?
(2)　Bの持分権は１２分の１のようです、それならばAは12分の11ですか ?
(3)　根抵当権の担保提供者はだれですか ?
(4)　ご質問を、絞ってくれませんか。

補足

1)AとBの共同名義という意味です。
2)「他の相続人とはAが金銭で解決」と記載しておりますように、
　Aは12分の11を保持しています。
3)「Aを債務者とする根抵当権設定」ということと、
　遺留分減殺登記前に根抵当権が設定されていることから、
　根抵当権設定時の担保提供者は　Aで　、持分12/12
　で実施していると考えられます。
4)最終的には弁護士に依頼するつもりではありますが、
　どのような選択肢があるかを知りたいと思っています。
　根抵当権を外すことが最初にやるべきことなのか、
　あるいは、そこまでしなくても競売に持ち込むことで
　ことでことが足りるかということを知りたく
　思っています。

回答No.1

un_chan

弁護士さんに確認されるのが一番だと思いますが....

　まず，3)の減殺登記の日が5)より前なので，共有物に対する根抵当権の設定がされたことになると思われます.
　共有物の処分には，共有者全員の同意が必要なのに，Ｂは同意をしていません（ひょっとして，質問者さんが知らないところで同意の印を押している可能性もありますが）から，これについての抹消登記をＡに，また抹消の同意をＡの根抵当権者に対して請求することが考えられます.
　根抵当が外れれば，Ａとの共有物分割協議が整わなかった場合，裁判により，競売して配当を受けられる可能性も高くなるのではないかと思います.

　もっとも，根抵当のＡの残債務がどの程度あるか分かりませんが，根抵当権が抹消されれば，Ａは別な担保の提供か，債務の弁済を請求されることになりますから，Ａとしては，それを避けて，価格賠償（買取）に応じる可能性は高いでしょう.
　この時の価格算出については，双方の話し合いで，不動産鑑定士の判断に異議なく従う（又は路線価による，路線価の○倍の価格とする等，双方が合意できればなんでもよい）等，価格決定方法（又は価格）を定め，併せて，その費用は案分する（又は折半する）というように，条件も含めて決めた上でそれを契約書（できれば強制執行認諾付公正証書）にすればよいように思われます.

お礼

ご回答ありがとうございます。
最終的には弁護士の方にお願いしようとは思っております。
根抵当権を外せる可能性があるかどうかで最初にとるべき行動が変わるので、非常に参考になりました。
ただ、共有物分割訴訟の場合は、持分などの争点は無く分割方法を決めるだけで、機械的に判決が出るものと考えているのですが、
抵当権の抹消は、銀行なども絡むので、ややこしいことになるのではないかというのが、懸念としてあります。
このようなケースでの抹消登記は、一般的に認められるものなのでしょうか。もしご存知であればお教えいただけると助かります。
ありがとうございました。