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共有名義の土地について
共有名義の土地について質問します。 A(母親)、B(長男)、C(次男)、この３人の共有名義の土地があります。その土地を担保にして、そこにマンションを建てるために銀行からお金を借り、ローンを組みました。 Aがお金を借り、連帯保証人にはCがなりました。Bはマンションを建てることも知りませんでした。 ローン返済はマンションの住人の家賃を充て、無理なく返せるようにしてあったので(家賃等の管理は業者に頼んでありました)、20年近くは無事に過ぎました。 ところが去年、管理等をCがするようになってから(Aが年をとってきたため)家賃を勝手に引き出し、自分で使うようになってしまったため返済が滞るようになりました。今すぐどうということはなくても、このまま滞って、極端な話、差し押さえなどで土地を明け渡さなくなるのではないかと心配です。 そうなった場合、共有のためBの持分も当然なくなりますよね。そうならないためにBは何ができるのでしょうか。 どうすることもできないのでしょうか。 どなたか詳しい方、教えていただけないでしょうか。 よろしくお願いします。
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＞Ｂは何ができるのでしょうか＜ 銀行がご質問の融資をしたり、土地に抵当権を設定するに当たり、契約書なり、担保権設定の書類なりに、Ｂさまの自署を求めていないのでしょうか。あるいは、Ｂさまに面接して、その意思を確認していないのでしょうか。 Ｂさまは、ご質問の件の処理をご家族に任せていたとのことですが、契約に当たり、上記のような措置・確認をしていないのであれば、ご質問のケースの銀行は、そうとう「ちゃらんぽらん」なように思います。 今の法律では、Ｂさまの家族といえども、Ｂさまの財産の処分について、当然にＢさまの代理権を持つものではないからです。 私の場合、離婚に際して生命保険の受取人を変更しました。後に裁判を通じて回収しましたが、その時点では元妻が私の実印を持ち出していたので、これを勝手に使って、生命保険を担保にして保険会社から融資を受けるのではないかと心配しました。 私が相談すると、くだんの保険会社いわく。お金を貸す以上、債務者となる私の自署を求めないことはないし、元妻が私の代理人を名乗ってきても、本人の意思を確認することなく融資を実行することはないとのことでした。それで、随分安心をした記憶があります。 お金を貸す立場（金融機関等）としては、それが普通の態度であると思われます。 仮に、Ｂさまが、銀行に残っている書類のＢさま名義の署名がご自分のものでないことを主張すれば、裁判等では、ご家族によるＢさまの署名が代筆である以上、これが真実Ｂさまの意思に基づくものであることの立証責任は、銀行の方が負うことになります。 このことでＢさまが仮に「いちゃもん」をつければ、銀行は面倒を背負い込むことになるわけですから、ご質問の件で、Ｂさまが持っている「隠し球」は、案外、それではないでしょうか。
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Ｂの土地まで抵当に入っているのですから、競売になったら所有権失います Ｃに任せたままだと将来、競売になることも予想されます 管理をまた業者に依頼するしかないです
お礼
再び、ご丁寧にありがとうございます。 業者に依頼するのが一番ですね。
- yasutomo12
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>共有の土地全部を担保にしてあっても、Ｂの土地所有権は残るのですね。 共有の土地全部を担保にしてあった場合は、当然土地全部が競売にかけられて所有権を失うことになりますよ。なぜ、Ｂの知らないうちに担保を設定できたのか疑問ですが・・。 Ｂに何ができるかといえば、ＡやＣにきちんと払ってもらうようにする、最悪の場合自分で立替払いをする、というところですかね。
お礼
やっぱり、所有権は失ってしまいますね。 マンションを建てた当時は、家族の印鑑などをＡに全部まかせていたのです。別に悪気があってＢに知らせなかったわけではないのでしょうが…。家族間でもきちっとするべきでした。 ありがとうございました。
文面から 土地所有権者 Ａ Ｂ Ｃ 建物所有権者 Ａ Ｃ 債務者 Ａ 連帯保証人 Ｃ と想定されます 競売になった場合、 建物所有権はＡ Ｃのものではなくなります 土地所有権もＡ Ｃのものではなくなります Ｂの土地所有権（共有分）のみ残ります
お礼
早速教えてくださってありがとうございます。 共有の土地全部を担保にしてあっても、Ｂの土地所有権は残るのですね。 ただ、競売になって他の共有部分が第三者に渡るため、場合によってはいろいろ厄介な問題も起こりそうですね。 とてもわかりやすく教えてくださり、ありがとうございます。
お礼
ご丁寧な回答、ありがとうございます。 銀行側は共有者が家族ということで(当時はＢもＣも独身で３人同世帯)安易に、３人の名前と印鑑があればいいという状況だったようです。今から考えるととても信じられないのですが。 回答者様の例の保険会社の方がまともですね。 ちなみにこの銀行は、最近でも貯金を引き出すときに本人確認を厳密にせず(免許証等)、生年月日を聞くだけでかなりな金額でも簡単に本人以外に渡します。 Ｂは何も知らなかったのですから、銀行に残っている書類の署名などはＢのものではないはずです。 とてもわかりやすい回答でありがとうございます。