可能でしょうか?（住宅ローン）

質問

１３年前に土地と建物と別々にローンを組みました。

その際に、土地建物では担保不足で、妻が親との共同名義で持っていた土地建物も担保に入れました。

その建物は貸していたのですが、老朽化してきており、管理も大変だという事もあり売却を考えています。
ただ自宅の担保に入っているので、銀行が担保を外さないと売却が出来ないと思います。
また契約の時に自宅でいくら、その時建物でいくらとは聞いていませんでした。

仮に売却して、そのお金を繰り上げ返済のように銀行に払う事は可能でしょうか?
もちろんいくらで売れるかわかりませんし、いくらの担保設定になっているのかもわからないので、
仮にですが２０００万の設定になっていて、１５００万での売却ではマイナスになってしまいます。

ここ１０数年の返済がありますが、その分はどちらの分で減っているのか・・・
（うまく説明できなくてすみません）

不動産屋さんは金額次第では出来ると思うとは話していますが・・・

金額はともかくとして、担保に入っている物件を売却してその担保分を銀行に払うような形は可能でしょうか?

詳しい方宜しくお願い致します。

回答No.3

kuro0035

担保をつけている。銀行に、相談すべきです。

自宅を売却することで、売買代金の一部もしくは全部を返済するのですから、共同担保部分の抵当権抹消は可能です。

銀行へ行き、売却代金からいくら返済するので抵当権を抹消して欲しいと主張すべき。

不動産屋さんが全て知っているとは限りません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

銀行に相談するつもりではあるのですが、出来れば不動産屋さんもしくは司法書士の方と行かないと、詳細が分からないので・・・

自宅が担保価値としていくら、共同担保物件がいくらと聞いていないので、その辺でどうなのか・・・
今まで返済していた分で共同担保分は返済済みとかならわかるのですが・・・(^_^;)

回答No.2

oska

＞仮に売却して、そのお金を繰り上げ返済のように銀行に払う事は可能でしょうか?

原則論では、不可能です。
金融機関としては、１融資に対して１担保として管理しています。
一部の担保の抵当権を外す事は、原則ありません。

＞不動産屋さんは金額次第では出来ると思うとは話していますが・・・

その不動産屋が、どの様に理解しているのか分かりませんが・・・。
例外的処置で、「借り換え」を考えているのかも知れませんね。
「住宅ローン残高＜融資対象の土地＋建物評価額」だと、嫁さん義父母名義の土地建物は担保として必要ありません。
担保として必要ありませんから、（借り換え手続きの一環として）抵当権を抹消する事が出来ます。
抵当権を抹消した嫁さん義父母名義の土地建物売却益を頭金として、新たに住宅ローン融資（借り換え）を申し込む事になります。

＞金額はともかくとして、

残念ですが、この金額が一番重要なんです。
融資対象となっている土地・建物の評価額を、確認して下さい。
最寄りの市町村役場の固定資産担当部署に行くと、最新の課税評価額が分かります。
※課税評価額は、市場評価額よりも若干安く設定しています。
「住宅ローン残高＜融資対象の土地＋建物評価額」か否か？
この金額が重要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞「住宅ローン残高＜融資対象の土地＋建物評価額」だと、嫁さん義父母名義の土地建物は担保として必要ありません。
＞担保として必要ありませんから、（借り換え手続きの一環として）抵当権を抹消する事が出来ます。
抵当権を抹消出来た場合ですが、売却して借り換えではなく、繰り上げ返済資金には出来ないのでしょうか?

借り換えをしなければいけないものなのでしょうか?

直接、不動産屋さんとは私はお会いしていないのでわかりませんが、過去の事例や何かしらの勝算（というと語弊がありますが）があっての話かと思っていましたが、言ってみるだけ言ってみようという程度なんでしょうかね?

回答No.1

86tarou

住宅ローンを組んでいる土地建物以外の担保物件を売って、その代金で繰上返済するとうことですね。

そうなら、今のローン残高（繰上返済を前提とするなら、それを引いた金額）に見合う担保価値が住んでいる土地や建物にあるかどうか次第です。売る方の物件の大体の価値を不動産屋に聞いてみて、それから銀行に相談してみてください。
かなり返済が進んでいるなら可能性はあると思います。ただし、建物は年々価値が減っていくので、これをカバーした上で更に逆転している必要があるでしょうが。

なお、担保価値が足りないということは頭金不足ということです。この時点で問題があったということで、ローン残高＞家の価値にならないだけの頭金を用意してないのはリスクヘッジが出来ていない無理なローンとも解釈出来るでしょうか。

お礼

ご回答ありがとうございます。

おっしゃられる通り、頭金不足でした。
細かいいきさつは覚えていませんが、頭金不足なのをカバーするために、妻（義母と共同で５０％ずつ）が持っていた土地を担保に入れました。

例えばですが、当時５０００万借りて、自宅（土地建物）の担保価値が３０００万しかなく、２０００万分の別な担保を入れたような形になっていますが、その際いくら足りないとかは話に出ていませんでした。

仮にですが、その土地が（上記の例の数字として）２０００万で売れれば自宅の担保価値分残るのでは？と考えたようです。（義母が）
当然その売れた金額は繰り上げ返済と言えるのかわかりませんが、銀行に差しだす形です。

返済はまだ３５年分の１２年ですので、進んでいると言えるのかは・・・