抵当権のついている土地を売却する時の税金

質問

事業の抵当権のついている土地を持っている個人が、事業者の求めにより土地を売却し、担保分（債務分）の金額を銀行へ返済にあてた場合、土地売却による税金はこの持ち主本人にかかってくるのでしょうか。

この土地の持ち主本人と、担保をした債務者である会社とは別人です（別人では表現が正しくないかもしれません、すみません、・・・相続した本人は土地を担保に入れている会社の役員等ではありません）。
この場合、会社側がいうには、
「土地を売却してもらい、担保金額分、銀行への返済をし、土地の売買によって発生する税金分は持ち主が個人で払ってください」というような内容です。

たとえばですが、土地が3000万円で売れ、会社の担保として銀行へ支払う必要のある返済額を3000万円とした場合、3000万円を返済として銀行へ支払って、土地の売却による税金のみは持ち主個人負担となる可能性があるとのこと。

会社は倒産するわけではなく、この売却によって存続できるとのこと。
もともと担保がついていることは理解していた土地ですが、税金のみの支払い義務を負う可能性に驚いています。

そこで質問ですが、
(1)土地の持ち主に関しては何の資産（現金）を得ることなく土地を売却した税金を支払う必要があるのでしょうか。
(2)支払えない場合、どのような方法がありえますか
(3)このようなことはどこで、相談ができますか？どういった方が専門家なのでしょうか？
税理士事務所なのか、不動産の専門家なのか。税理士事務所の場合は何系を専門にしている等、あるのでしょうか？

知識が不足しており、相談先もわからず困っています。
どうかアドバイスよろしくお願い致します。

回答No.3

hata79 · ベストアンサー

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3220.htm

保証債務を履行履行するために土地建物を売った場合に、所得がなかったものとする特例があり、その説明が上記URLでされてます。
競売、公売による不動産の譲渡所得には税金が出ない場合がありますが、条件をクリアーした場合です。
一概に「競売されたので税金がでない」と言い切れません。
本問題の専門家は税理士です。
税理士は医者と違って「内科」「外科」という専門系統は表にだしてません。
法人が専門だという方でしたら「すみませんが、他を探します」といえば紹介してくださいます。
そういう税理士は自分が専門としてる税以外を得意としてる方と組んでるものだからです。

求償権請求の問題が残ります。おそらく司法書士が代理人になれる訴訟額を超えた額になるでしょうから、本請求を法的にしたいというなら弁護士に相談することになります。

１法律問題として弁護士に相談する。
２税理士に相談して、その後弁護士に相談をする。

弁護士は税理士業務ができますので、どちらでも良いと思います。
ほとんどの弁護士は資産譲渡にかかる税は、税理士に委託するようですので、結果は同じですが、求償権請求に重きをおくなら「１」ですね。

お礼

ありがとうございます。いただいたＵＲＬを参考にこの特例の適用ができるかどうか、調べてみます。
この特例を使うことができればとても助かる話です。
これに関しても「専門にされている方」かどうかで上手に特例の適用をさせれるかどうか違ってくるのかな、と推察してみておりました。

なんとか、そのような専門家の方を見つけて事を進めていきたいと思います。

回答No.2

mnb098

このご質問では先代がなぜ担保提供したのかという部分が不明です。それは横に置くとして。

本債務の支払い義務者はだれかという根本のところが、この事業者には欠落しています。
借金の返済義務者は本来この会社です。

なのにお金がないこの会社は生き残るために、土地の持ち主に売って返してと求めている。
土地を相続した質問者が売却して代金から支払えるのは保証債務も相続した関係人である場合だけです。

当然借金に見合う額を払わないと抵当権が抜けないので、売買自体が成立しない。
この会社は税金分も負担（持ち主の求償権に対する一部返済）さえしようとしていない。

売っても余剰が出ないのであれば連帯保証であっても競売で土地を失う方がましという考えもあります。後の残債は会社と連帯保証人に請求されますが、譲渡による税金は回避できます。

お礼

ほんとに、ありがとうございます。会社の状況を端的に表現して質問をしてしまったという部分の自身の反省もあるのですが、でも結局、会社の取ろうとしている道がその通りなんだと思いました。
税金だけを個人が負うことから避ける方法としては、競売という手段ということ、わかりました。お礼申し上げます。

回答No.1

-9L9-

自分の土地に担保を設定するということは債務保証をするのと同じです。保証の実行と土地の売却とは別問題ですから、それぞれ別個の取り扱いになります。
土地を売却して売却益が生じた場合には、そのことについて譲渡所得が発生しますから、課税対象になります。担保権が実行された場合については、支払いと同時に担保債務者に対して求償権が生じますので、損益はプラスマイナスゼロです。そのため、通算して売却益だけが残り、課税されるということになります。
ただし、担保債務者が弁済能力を失ったために担保権の実行により競売されたような場合であれば、一定の条件のもとに保証額を譲渡所得から控除できる場合がありますが、ご質問のケースでは、担保債務者が破産したわけでもなさそうなので、この特例は適用できないように思われます。
http://www.nagoyasogo-loan-sodan.com/175/#２

相談先は税務当局か、税理士事務所になります。

国税当局の相談窓口
http://www.nta.go.jp/shiraberu/sodan/sodanshitsu/9200.htm

税理士事務所検索
https://www.zeirishikensaku.jp/

税理士会の電話相談窓口
http://www.jtri.or.jp/counsel/index.html

お礼

ご回答ありがとうございます。
担保債務者が弁済能力を失ってない状況においては税金の支払いの義務が発生するということ、同時に土地を売却したことにより求償権を得るということ、理解致しました。教えていただいた専門家の方と相談しながら解決したいと思います。