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買付証明書と販売価格の上限
不動産業者から１０００万円で広告が出ている物件を９００万円で順位１番の買付証明を出したとします。その後に２番手が現れて１０００万で買付証明を出したとします。当然１番手にはこの件で業者から相談が入りますが、１番手は１０００万円に金額を上げればこの物件を買い取れることになるのでしょうか？２番手が１０００万円を超える金額を出すと権利はソチラに移ってしまうのでしょうか？ １０００万を越えた金額に吊り上げられるとすると不当な表示または不当な吊り上げになりそうな気がしますが、民間同士の売買なのであまり関係ない気もします。 以上について回答お願いします。
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- titelist1
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No.2です。専任媒介に限定して説明します。 専任不動産屋と交渉する利点は不動産屋の側にあるのです。その不動産屋が売買を仲介すると売り手と買い手の両方から手数料をもらえるからです。客付け不動産屋を通じて注文が入ると、買い手の手数料が持って行かれるのです。だから何としても、直接やってきた買い手と交渉したくなるのです。 元付けの専任不動産屋は売り手の味方なのですが、買い手の手数料が非常に魅力的なので、買い手の味方になってしまうのです。売値を下げさせても手数料には大きく響きません。買い手の手数料を失う方が大きいのです。もはや、買い手の味方になって買り手に値下げを要求して、早く成約させようとします。 私の経験ではもっともらしい理由を言ってやると売り手に真っ赤な嘘を言って大幅値下げをさせました。成約を急がないと、客付け不動産屋から注文が入ってしまったら大変だからです。そのような状態であれば、もし二番手が客付け不動産から来ても専任不動産屋は売り手には情報を伝えずに断ってしまいます。すべてが不動産屋の都合で決まるのです。
- detekoiya
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ネット社会の弊害でしょうか、 自分に都合のいい超少数的・あるいは正しくない事例を よくあること、自分もそうできると思いこむ・・・ 常識で考えましょう。 定価で買付を入れたのに、他の人と契約されてしまったら 当然ですが、経緯を説明してくれ！となるでしょう。 そのときに「先に値引きで買付を入れていた人に話したら そちらが定価でいいってことになった」と説明されて 納得できるでしょうか？ 売主が誰に売っても構わない、と書いたのは あくまで法的拘束ではない、という意味です。 とはいっても、売主も窓口たる専任媒介業者も まともな会社ならば、質問主さんが期待するような ことはやりませんよ。 値引きで入れた買付など、なんの優先権もありません。 しいて優先順位をつけるなら 高い買付を入れている人ってことでしょう。 同じ金額なら先に入れた人を優先するでしょうけど 前回書いたように属性で（ローンが確実に通るかなど） 必ずしもそうならない場合があるということです。 値引き交渉中に、定価の買付が入れば そちらと契約するでしょう。 そこで、値引き買付の人に 「定価以上にするならそちらにする」と やっていけない訳でもありませんが 常識的・道義的にまともな売主・業者は そういうことはしません。 自分に都合のいい事例を探して そう思い込むのも自由ですが 実際にそうならなかったからといって 文句を付けても、正直なところクレーマレベルの 話ですので、再度書き込みました。 御理解いただけないなら別に構いませんが だったら最初から質問なんか書き込むなって話です。 定価で買付を入れたのに、値引き買付者に連絡して そちらを優先するような業者が 利用しやすい業者っである、なんてことはあり得ません。
お礼
専任業者で買手が直接の場合なら申し込み順位を考慮に入れる場合は十分ありえます、というかあります。調べていてわかりましたよ。ご自身が「ない」と思われるのはご自由ですが、あまり感情的にならないようにお願いします。 ありがとうございました。
- titelist1
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No.1です。一番手の交渉権というのは無いのです。売り手が価格を提示しているのですから、交渉したいとは思っていない。二番手が居なければ、普通に交渉をすれば良いわけです。二番手が居るとその者は1000万円でも買いたいのですから、一番手には交渉の余地はないのです。 900万円での買いを申し込んだ段階で、1000万円の二番手が現われたら、物件を放棄させられることになります。不動産屋は二番手と売買契約をした後で、一番手に断りを入れるのです。1000万円でも買う気だったのなら先に1000万円と言えよということです。人気物件には二番手が居るものです。この状態は売り手市場なのです。 この売り手市場で安く買う方法が前述した元付けである専任媒介の不動産屋との交渉です。その不動産屋の直ぐ後ろに売り手が居るのです。いろいろな交渉パターンがあるので説明はしませんが、自分でやってみれば分ります。
お礼
なるほど回答者サンの中では買付証明＝売買契約となっているのですね。 ＞いろいろな交渉パターンがあるので この通りで買付証明の扱いにもいろいろあるみたいですよ。 ありがとうございました。
- detekoiya
- ベストアンサー率22% (295/1299)
売主が誰に売ろうと自由、が基本。 ただ、わざわざ安い方に売るバカはいない。 でも売り急いでいれば、 高くてもローン条項つきで決済が遅くなるよりも、 安くても現金で即決済できる業者のほうで契約します、 なんてのはよくあること。 あとは常識的・道義的にってこと。 値引きの買付を入れて「一番交渉権」とか なんか勘違いしてませんか？ 値引きの買付が入って、返事してない間に 定価の買付が入ればそちらと契約するのが当然。 値引きで入れていた人が「私も定価でいいです」って 横取りできると思ってるなら非常識すぎ(笑) 900万の買付を入れていて 他から1000万の買い付けが入れば 900万の人にいく連絡は 「他で決まりました」だけです、普通は。
お礼
いろいろ調べてみると順位確保できる場合もありましたよ。つまり各業者が自分なりの基準で運用している私的な制度ですね。 よって回答例のように順位を考慮しない場合もあれば、順位を考慮して金額の見直しをさせてくれる場合もある。 以上から「順位を考慮してくれる」「専任業者」が買主からすると一番利用しやすい対象と思われるようになりました。 ありがとうございました。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
回答を一つ漏らしました。 900万円の申し込みをしていたが、2番手が1000万円と言ったので急に1000万円でも良いので買いたいと言えるかですね。おそらく言っても2番手の者になるでしょうね。もし、それが嘘だとしても分りませんよね。騙されますよ。 そのやり方がへたくそなのです。買付申込書を出す段階で負けです。上手な買い手は申込書を出しません。そのようなものを出させるのは客付け不動産屋だからです。元付けの専任媒介の不動産屋は申込書などはいらないのです。担当者の頭の中に入っているだけです。その担当者と直接交渉すれば、売主の気持ちが手に取るように分ります。落としどころが900万円なのか950万円なのかがわかるのです。 専任媒介の不動産屋は自ら名乗り出ている場合には簡単ですが、一般媒介しか見つからない時は知り合いの不動産屋にたのんでRAINSで見つけてもらうのです。そしてその者と交渉するのです。このやり方は慣れていないとできません。安く買える可能性があるが、大失敗を招くことがあるからです。客付け不動産屋を味方に付けて、専任不動産屋と渡り合わせるのが失敗がないです。欲しければすんなりと1000万円だせば良いだけです。
お礼
問題を単純化するために選任媒介の業者が相手としてもらえますか？ ありがとうございます。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
1000万円が出たら、そちらに権利は移ります。そもそも、その900万円の値引き額での一番手の買付証明などは無いのです。買い付けの申し込みをしただけで、売り手が納得したわけではありません。納得すれば売買契約の締結に移るだけです。 1100万円の買い手が現われたら、不当な吊り上げではありません。不当と思うのは安く買いたいと思っているからです。それにオークションでもないので1100万円が現われたと告げる必要もありません。売り手は好きなように買い手を選ぶ権利があるのです。 新築の時は申し込み順であったり抽選であったりしますが、中古は何でもありです。値引き額で一番手に使命されることはますありません。二番手を作って待たせるのは、一番手に値引き交渉をさせない手口です。値引きを口にした段階で二番手のものになるからです。
お礼
私の言う一番手とは買付証明を最初に提出し、一番交渉権を持つ人のことです。２番手の人が高い金額を提示したら業者は一番手の人に相談して、価格を上げるか、降りるかの判断を仰ぎます。 二番手の存在が仮にウソだとすると何時までも物件が売れない可能性が出てきます。 ありがとうございました。
お礼
つまり専任業者かつ買手が直接の場合は順位を考慮に入れても業者に損はありません。よってそのような業者が存在します。 ありがとうございました。
補足
結局買付証明自体が根拠不明なもので業者の胸先三寸に依存しているので、売買物件の媒介状況をよく確認して動けばイイという事がわかりました。 ありがとうございます。